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2025年新版《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单》落地，四星级及以上酒店被纳入消费基础设施底层资产范畴。这一政策补全了酒店投资“投融建管退”的最后一环，也让长期面临退出渠道狭窄困境的酒店投资人看到了新曙光。在此之前，酒店资产退出仅有直接出售或抵押给银行两条路径：前者在文旅消费低迷的大环境下，往往只能寄望于少数“煤老板”式买家接盘，成交寥寥；后者则受制于银行信贷政策，投资人几乎没有主动权。而REITs的出现，将流动性较低的酒店资产拆分为小额份额在证券市场流通，相当于为酒店业开辟了一条“众筹IPO”的新赛道。

但在行业为之振奋的当下，中国酒店REITs尚处起步阶段的现实，注定其发展之路布满荆棘，潜藏的多重矛盾需要投资者高度警惕。更值得深思的是，那些在酒店资本运作领域经验丰富的市场主体，正在用实际行动释放出不容忽视的信号。

中国金茂堪称酒店资产证券化的先行者，旗下资产曾在资本市场实现6%的回报率，在酒店管理、资产运作方面积累了深厚经验。但就是这样一家极具话语权的企业，不仅完成港股退市，还接连出手三亚希尔顿、三亚丽思卡尔顿两家高星级酒店——前者直接出售给“煤老板”式买家，后者则以类REITs形式挂牌转让。无独有偶，李嘉诚旗下企业、凯德集团等深谙资产运作的外资及港资巨头，近年来也纷纷加速抛售国内商业地产及酒店资产。这些行业“老玩家”的集体离场绝非偶然，其背后折射出的，是对国内商业地产估值下行、固定资产持续贬值的清醒判断，更是对行业深层风险的精准规避。对于普通投资者而言，跟随这些经验丰富者的步伐保持审慎，远比盲目追逐政策红利更为理性。

首先，酒店REITs或成为部分投资人“套现跑路”的捷径。相较于直接出售资产所需的漫长谈判与严苛尽调，REITs资产证券化操作能够帮助投资人快速实现资金回笼。这对于那些急于剥离不良资产、抽身离场的投资人而言，无疑是一次“完美”的退出机会。若缺乏严格的监管与信息披露机制，部分经营不善的酒店资产可能经过包装流入市场，最终让普通投资者为之买单。

其次，现有估值体系存在明显缺陷，亟需引入资本重置法完善评估逻辑。而私募基金固定资产评估的全流程标准化操作，正是穿透会计账面、触及资产经济价值的关键抓手，这一点在实操中尚未得到足够重视。当前国内酒店REITs估值以收益法和市场法为主，但这两种方法均存在局限性：收益法依赖未来现金流折现，受酒店运营周期、市场波动影响极大；市场法则受制于同类资产交易案例稀缺，难以形成公允价格。更为关键的是，传统会计准则对固定资产折旧的规定，与酒店资产的实际使用情况严重脱节——按照现行准则，酒店机电设备统一按15年计提折旧，但电梯、变压器、发电机等核心大型机电资产，实际使用寿命远远超过这一年限。

在实际运营中，多数酒店并未依据资产的实际残值、运营损耗核算资产价值，仅在会计报表层面机械套用准则完成资产负债表调整，连基础的工程审计都鲜有开展，更谈不上对资产实际价值的精准核算。从资产构成来看，酒店建筑部分尚可通过市场比较法进行估值，但机电系统的差异性极强，每家酒店的机电技术架构、设备品牌、运行工况各不相同；且机电设备全年无休运转，其损耗程度、残值水平难以通过统一标准衡量。准确估算机电设备的“实体性损耗”与“功能性贬值”，高度依赖评估师的技术经验和行业理解。笔者曾在凯德负责商业建筑的机电部分尽职调查，深知这类隐形资产的价值坑有多深，评估难度之高。而国内绝大多数酒店既缺乏专业评估能力，又没有积累足够实操经验，导致酒店资产的真实价值始终处于“模糊地带”。

针对这一痛点，私募基金在酒店REITs底层资产估值中，需建立全流程标准化操作体系：在尽职调查阶段，需借鉴四大会计师事务所的专业经验而不能照搬，同时尽可能聘请熟悉中国市场规则、具备丰富实操经历的专业人员及机构，对核心机电、土地资产进行独立评估，明确设备采用资本重置法、土地采用市场比较法，量化评估结果与企业账面净值的差异并写入尽调报告；在交易与定价阶段，将独立估值报告作为协议定价的核心依据，设置价格调整条款，并要求标的方提供按IFRS调整的模拟财务数据；在投后管理阶段，建立“账面值-评估值”跟踪模型，每年或每两年对核心资产开展简化重估，同时定期组织团队开展准则差异专项培训，请记住这一点及为重要。此外，在投资含土地的资产包时，必须核实土地用途、剩余年限及当地续期政策——这是中国语境下土地估值的最大变量。这种标准化操作的缺失，会直接放大估值失真风险，在房地产市场整体下行、固定资产持续贬值的背景下，可能对投资决策造成致命误导。

再者，管理团队能力与资产管理认知的双重缺失，制约着酒店REITs的长期价值提升。酒店REITs的核心价值在于底层资产的持续盈利能力，这高度依赖专业的资产管理团队。但在国内酒店业，多数职业经理人更擅长服务运营，而非资产的保值增值与资本运作。与此同时，国内酒店资产中，国有资产占据较大比重，其资产管理往往侧重于社会效益而非经济效益；少数私有资产持有者，对资产管理的认知也停留在初级阶段，缺乏通过精细化运营提升资产价值的能力。管理与认知的双重短板，让酒店REITs的长期收益充满不确定性。

最后，土地政策的特殊性，成为影响酒店REITs价值的关键变量。国内商业地产的土地使用年限通常为40年，酒店资产若已运营多年，剩余土地年限会直接影响估值结果。而土地年限到期后的续期成本、政策导向，均存在较大不确定性。相较于成熟的国际REITs市场，国内土地政策对资产价值的影响更为深远，这也是投资者不可忽视的风险点。

总而言之，酒店REITs市场的增长机遇固然值得关注，但热潮之下的风险更需审慎审视。宏观周期波动、市场竞争加剧、政策监管变化、资产与运营能力分化，以及利率环境压力，共同构成了酒店REITs投资的风险矩阵。投资者唯有保持理性，穿透市场喧嚣洞察本质，方能在把握机遇的同时有效管理风险，最终实现长期稳健的回报。

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