来源：原创 酒店余同学 慕爱星空 侵删

       酒店投资，房租多少能投？占营业额的比重是多少风险可控，或者性价比高？不同档次的酒店能接受的租金又是多少？为什么物业成本决定酒店档次、房间面积？同一个品牌在不同城市，不同商圈为何房间和公区面积差异很大，本篇通过综合分析和案例来阐述如何判断物业成本是否合适。

      一、首先看物业的单价

     1、大城市一般按每平/天来算，租金低点的按每平/月来算，后者比前者少了5-6天的房租

     2、酒店因为涉及到大堂店面和客房部分，有些物业一楼的店面价格会与客房部分有差异，此时要算的是综合单价。单体经济型酒店及小旅馆一般一楼区域会非常小，核心就是为了降低租赁成本。单体精品酒店和品牌酒店一般不会低于100平，如果一楼成本高可以留独立过厅放楼上。

      3.综合成本对比周边的价格，是否是属于正常，酒店一般来说因为租赁时间长（至少8年，长则15-20年）一般要低于其他业态，比如办公可以租2元/平/天，酒店可能可以谈到1.5元/平/天

       4.除了租金价格，还要考虑到物业费成本，酒店由于公区卫生电费基本自己处理，面积较大，一般物业费可谈，比如办公的物业费是5块钱/平/月，那么酒店可能可以谈到3元/平/月，物业费一般都是按月付费。

       5.按当下的行情情况，建议如果租金价格不高于同类型办公的2/3

      二、看物业的得房率和单房成本

       1、一般计租面积都是按建筑面积，那得房率越高房租成本就越低。同样的面积，不同结构形态的物业，同样的标准，出的房间数量不同，那么单房成本就不一样。

        2、单房租赁面积＝租赁面积/出房数量

这里包含了所有公区：大堂，过道，餐厅，健身房，洗衣房，会议室，消防通道，消毒间，布草间，办公室，员工宿舍等等。

       3、单房租赁成本=单价*单房租赁面积。通过单房租赁成本，结合运营成本，可以判断要做到多少单房收益（Revpar）才能有预期的利润。

       三、看物业的改造成本

      1.物业结构情况：

    （1）层高情况：层高比较高，比如大于3.5米，这里会涉及到超高砌筑和吊顶的成本，比如4米以上，需要做吊杆反支撑，睡眠区吊顶完成面一般是2.5米左右，卫生间吊顶完成面一般2.3米左右。按照现行的规范，吊杆长度超过1.5米时，必须设置反支撑。如图

    （2）隔墙结构情况：如现有隔墙无法满足酒店标准和需求，那么会涉及到拆除成本和重新砌筑的成本。目前人工成本比较高，所以拆除和砌筑成本并不低。

     （3）物业的柱距情况：框架结构的物业有许多柱子，很多柱子比较大且不在过道及外边墙体，一般从舒适排房的角度会优先把柱子划到墙体里，这样综合体验最优。一般柱距8米左右比较常见，柱距某种程度决定房间的开间（宽度），宽度一般4米以内比较合适。太宽就要看房间进深（长度），如果进深也比较大，那么房间可能就会比较大或者进一步缩小，比如开间做到2.8米以下。或者再排一排房（如下图）

      2、物业的展示面和业态

    （1）新旧情况：如果是个新楼，一般展示面都还可以，但是如果是老旧的楼，一般要做整体的外立面翻新和改造，甚至有些楼需要做整体的结构加固，看鉴定的等级，一般B级以下就需要加固了，另外老楼还需要重新做所有的一消的设备，消防改造成本也比较高（一般是有一消物业的1.5-2倍左右）

     （2）其他楼层的业态情况，有些物业已经有别的业态在这栋楼里，那么就要看客房层楼下的业态情况了，是否是空置的，如果不是空置的，那么排水能否协调。这里也涉及到成本和费用，首先同层排水一般要要求层高至少在3米以上，其次同层排水会增加很多成本，以及后期会有异味的风险。

     （3）外窗情况：项目的外窗是否符合要求：目前一般最低要求是双层中空玻璃的外窗，否则体验和隔音会大打折扣。

      3、设备位置，电容问题等

      酒店设备有空调设备、用水设备，涉及到空调外机，空气能机组，热水/冷水水箱。一般水设备放楼顶会合适一点，无噪音，空调设备一般优先选择一拖一风管机（房间外有设备平台或者可以外挂）如果要用中央空调且需要放置楼顶就需要比较长的铜管，成本和造价就会比较高，然后也会影响制冷制热的效果。

       四、物业的招租空间

      有些物业是需要整栋拿下，或者拿整栋更有性价比，因为物业的1-2楼是有更高价值的，比如一楼租给店铺，2楼可以最低一个棋牌、台球、足浴。通过分租有些物业能把酒店的租金成本降低到50%以下。

       了解清楚目标物业的综合单房租赁成本，物业的非标项目（特殊项）的改造成本（拆除、是否同层排水、是否超高砌筑、是否需要吊杆反支撑、是否需要更换外观、是否需要外立面翻新、是否有暗房需要做暗房景观通道等等），然后还有房间的面积如果较大产生的更高的单房造价。接下来我们从收益角度判断物业成本是否合适。

      一、租金营收占比合理性评估

      1.按预估的全年单房收益（RP）的区间来定比例。不同城市的有一定的差异化。一般来说200以下不要超过0.25，300以下不要超过0.3。

       2.结合单房运营成本来算会更加精准，先了解不同品牌在对应城市的运营成本，比如全季在二线城市运营成本差不多在140。如果全季5.0的单房租赁面积基本上在50-55左右。

       3.结合物业评估品牌的单房造价，比如某物业全季综合下来单房成本14万（含消防押金加盟等所有）

        4.按5年回本的模型来算，单房毛利＝140000/（365*5）=76.7，考虑后面酒店折旧等因素按80算。那80（单房毛利）+140（运营成本）=220，如果RP300元的话，那么单房租金成本就不能高于80，占比80/300=27%。那如果RP是400呢？400-150（RP提升运营成本加大）-80＝180元，180/400=0.45，这个时候建议不超过400*0.35=140的单房租金成本。因为市场变化，经济下滑，租金成本过高，一旦市场下滑风险会非常高。

      5、综合来看，中端酒店不建议租金高于30%，地段特别好，价格比较高地方也不建议高于40%，经济型酒店建议不高于20%，地段好的不高于30%。

      6.要结合回报预期，如果预期是3年，那对物业成本的要求就更低，一般这种物业都是中端酒店租金成本低于20%以下，经济型酒店低于15%以下。

      二、不同物业成本与酒店档次（定位的关系）

      1.低成本物业随意，只要物业结构形态符合，什么都能干。核心看投资回报率

      2.中成本物业看体量，体量大干中端，体量小（小于3500平）干经济型

       3.高成本物业建议能干中端以上干中端以上，做不了中端以上，做非标经济型。比如汉庭，在其他地方20平起，那么高成本好位置可以做到15平甚至引流房10平米，然后公区也同步缩减，比如大堂从别的地方120平+缩减到60平甚至40-50。这样能通过提升得房率，降低单房租赁面积来降低单房租金，比如单房租金降低到经济型的安全线25%以下。

       这里举个例子，比如杭州西湖，租金3.2元/平/天，正常按汉庭的标准差不多单房租赁面积在45平/间，单房租金成本3.2*45=144元。按运营成本110算，单房保本线就是140+110=250，要保证投资回报率的话对价格和出租率的要求就比较高，基本上全年平均房价要卖到350以上。如果把房间和公区缩下增加得房，比如单房租赁面积降低到35平米，3.2*35=112，那么112+110=222，经营容错空间和成本少了很多，300+的价格就可以了。

       其实消费场景里有个现象，越是相对低端的客人他的消费是有阈值的，一个经济型的品牌价格的阈值不会非常高的（这里指的是全年的平均价格，不是节假日）。消费者宁愿降低体验也更不愿意住一个高出阈值的经济型品牌。所以一般经济型品牌在高线城市，高租金成本的地方都会降低标准。

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