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酒店投资人须牢记的三大原则
发布时间:2022-06-28 10:40:20

酒店投资人须牢记的三大原则


来源:酒店高参 侵删

高端酒店投资逻辑的变化带来的是酒店资产管理思维的转变。如何从酒店的全生命周期进行科学合理的规划是酒店业主们的必修课。本期酒店高参直播连线高参成长营国际酒店资产管理课程导师柘辉先生为大家解读“以投资视角看开发,如何夯实酒店价值增值基石“

酒店高参:国内高端酒店发展现状和未来趋势?

柘辉:这些年中国酒店业的发展是伴随中国地产行业的发展快速增长,属于典型的地产驱动型行业,当前在地产行业发生大的变化情况下,加之疫情反复造成的影响,中国高端酒店呈现:

酒店从投资端看,投资人的投资诉求在发生变化,之前酒店更多是地产的配套,可以不赚钱,但是现在投资人提出了更高的要求,“酒店要赚钱”。同时高端酒店的投资主体也呈现多元化,多目的性,酒店投资已经开始回归其不动产投资的属性。

从运营端看,疫情反复,客人出行大幅减少,高端酒店开始低下头关注本地、社区的市场机会,酒店经营的灵活性更大,员工一岗多能,多种灵活用工形式开始大量出现。总之,酒店从求生存,求现金流的角度,开始转变经营模式。

随着不少的高端酒店资产被大幅折价推向市场,有拍卖,有主动售出,酒店价值出现一个重估回归的过程,使酒店资产账面价值虚高的状况开始发生改变,以后对于这部分酒店资产的管理将成为酒店行业的重要专业方向。

在这里对于酒店业未来发展趋势的判断,有几个标签请大家关注:“中高端、有限服务酒店、连锁化、中国酒店品牌和去传统化”。


酒店高参:疫情后大量酒店被出售,如何实现酒店投资收益的最大化?

柘辉:大量酒店被折价出售,很多人都以为有便宜可捡,当年万达酒店六折打包出售酒店资产的时候,大家都以为购入方占大便宜了,但是现在看这些接盘侠,效果未必。因此在收购酒店时,要想未来能够实现酒店投资收益的最大化,需要关注以下几个方面:

1)收购价格,这是一个对酒店资产价值重估的过程,因此收购作价要考虑市场状况、收购的资金成本以及酒店的收益状况;

2)收购之后,对酒店的再投入,包括设施设备的更新、品牌和管理转化的成本,这些都构成了收购成本的一部分;

3)收购资金的来源和资本架构的构架,未来资本退出提前规划都是在收购中要重点解决的问题;

4)进入运营后,从经营效益,企业文化的整合、管理架构和人员的调整、市场定位的改变、管理模式的转变都是收购完成后必须面对的问题和要做出的决策。

只有这些问题都得到妥善的解决,才有可能真正实现投资收益的最大化。


酒店高参:酒店资产证券化的路应该怎么走,如何看待酒店集团上市?

柘辉:这是酒店资本的两条道路:

1)酒店资产证券化。重点在于酒店重资产的轻资产化,实际上是通过酒店重资产证券化的形式,让度酒店的经营收益给证券投资人,这实现了重资本的退出,这应该是未来中国地产酒店走向资本的一个重要途径。证券化以后的酒店资产在运营上将更加市场化,有利于酒店资产在短期收益与长期价值上的平衡;

2)酒店集团上市。更多的是酒店管理输出、品牌加盟部分的轻资产的上市,更容易类比的是前两年地产公司分拆上市的物业管理公司,由于其轻资产的特点,资本需求强度低,收益水平高,因此往往能够获得更好的市盈率和估值。酒店集团通过上市,对于增加企业的声誉和品牌影响都有重要意义。终究酒店的轻资产管理最重要的就是信誉。

从国际上看,酒店集团轻重资产的结合有其必要性,部分好的标杆性物业项目酒店集团完全可以自持在手中,或者通过证券化方式进行实质性控制,利用经济周期有序进行资产组合的调整,对于增强酒店集团的稳健经营和抗风险能力都有帮助。最终形成酒店集团的盈利模式应该是以轻资产为为主,酒店品牌和管理应成为收益的重要来源,通过组合部分的重资产持有,可以提升酒店集团的稳健收益和机会性收益。

酒店高参:酒店的投资人在酒店开发中应该干什么?投资一个酒店之前要做哪些研究?

柘辉:总结一句话就是不忘初心。在酒店开发的最初,我们对于酒店都有美妙的构想,但是很多项目在实施过程就变了,所以,在这个过程中,酒店投资人始终要问自己投酒店的目的是什么?

酒店的开发对于酒店资产的影响是长远的,因此在酒店开发过程中,投资人需要重点关注:

1)酒店是重资本投入的行业,需求的资金量大,资金使用的集中度高,而回收时间漫长,因此融资问题是投资人首要考虑的问题,多少好项目因资金链断裂而烂尾;

2)酒店虽然是商业不动产的一种形式,但是与其他商业不动产最大的不同就是酒店是需要通过运营获取收益来实现投资回收的,因此酒店设施与市场需求的匹配度,酒店的市场定位和规划设计,都是投资人必须重点关注的;

3)酒店作为投资品,赢得先机的关键就是成本控制,因此在开发中合理的成本开支是投资人在开发中始终盯紧的。省钱不能仅仅靠招标,更重要的是方案设计,适度的设计以及开发投入与运营效率的平衡,都是成本上的诀窍。

总结以上,实际上在酒店开发中就是要做到:牢记初心,以可研规划作为指引,做好规划设计,找到投资,管好花钱。

目前中国酒店业出现的问题,主要是在投资端出现的问题,过高的投资成本,错误的投资逻辑才导致了现在酒店项目投资回报低下的原因。现在行业内大家都在运营端找问题,运营端当然也有一些问题,但是究其根本还是在开发端出了问题。


作为整个开发的指引核心,可行性研究显得特别突出,可行性研究需要研究确定以下内容:

1)酒店的市场定位,就是要研究市场状况、竞争状况,从而确定市场机会和酒店的目标客人定位;

2)酒店初步设施规划,这决定了酒店的投资规模、投资成本和未来的收益回报规划;

除此之外,还需要在可行性研究以外,研究酒店的运营管理模式、投资和融资架构及退出规划(即是以退为进),这些都是在投资前需要研究清楚的。

酒店高参:怎么做市场及可行性研究?可行性研究对酒店开发的指引?

柘辉:具体如何编写市场及可行性研究报告,市场上有很多的顾问咨询公司有丰富的经验,问题是对于投资人而言,我们要清楚我们要的是一个怎样的研究报告,是交作业的,还是能够指导酒店开发的报告。

可行性研究能够指引酒店的开发,就是因为我们准备开发一个有市场和财务两方面都可行性的酒店,在酒店投入运营后,其运营的结果虽然会收到各种因素的影响,在各个运营年度波动,但是从长期看,应符合最初的研究,这样的报告才是有价值的:

1)对酒店市场定位的研究,就决定了在开发阶段酒店的设计风格、设施配置以及管理品牌的选择方向;

2)对酒店投资成本的研究,就是要在装饰设计、设施配置规划、机电规划上下功夫,在方案上来控制成本,而不是依赖招投标;

3)在开发中随时关注规划设计对未来运营目标、效率和效果的影响,将未来经营的理念在开发阶段落地;

4)在开发阶段紧盯影响投资回报的关键性指标,如单间客房均摊面积、营运面积占比、单位面积投资成本、客房数量规模、餐饮设施及会议设施规划等指标应在开发设计阶段严格监控,一旦在设计阶段发生变化,需要及时进行可行性研究的补偿测算,以确保在开发阶段保证项目最终回报目标不走偏。

酒店高参:现在酒店投资出了什么问题?怎么实现资产增值、投资收益最大化?

柘辉:大家看到最近有一些酒店在市场中被折价拍卖,原来酒店投资的保值增值哪里去了,这就是因为我们酒店的投资出了问题,现在的折价,实际上就是一种价值的回归。

一个简单的例子,我们就可以发现酒店投资具体出了什么问题。以五星级酒店为例,我们可以算一下自己的酒店,将酒店的建筑面积除以客房总数,得出的就是单间客房的均摊面积,在一线城市,这个指标大约在120平方/每间,而到了三四线城市,这个均摊面积达到了160-180平方/每间,有的度假酒店甚至到了200平方/每间,是不是因为二、三线城市酒店客房的面积更大,更舒适了呢?这其中的原因就在于:

1、二、三线城市的高端酒店,因为地价便宜,容积率高,所以酒店的投资人在开发酒店时都倾向于将酒店建得更大,不把容积率用足了,就吃亏了一样,这样导致这些酒店的体量巨大;

2、面积大了之后,在分配设施面积上也发现,市场容纳不下更多客房数量的酒店,因此就将更多的面积转到公共配套。公共配套无怪乎就是餐饮、宴会、SPA、健身等等。随着市场竞争的激烈,以客房经营的酒店管理者,在这些配套设施的经营上全面败北,坪效很低,这就是我们二、三线城市酒店面临的尴尬局面,看上去很美,经营起来很伤心。

酒店的投资,必须关注设施的规划和成本的控制,否则投资成本远远高出自身收益的价值,这样的投资失败是必然的。


酒店高参:酒店作为一种资产配置,在当下经济形势,还是优选吗?

柘辉:这个问题的更准确地说的是酒店资产配置的投资目的,我们通常把酒店资产的配置分为主动配置和被动配置。

先说被动配置,现在的地产酒店就是典型的被动配置,因为地产商想拿地开发需求,但是政府要求其中必须配置酒店,拿地就要建酒店,而且是政府规定的高端品牌酒店。即使是这样,地产商仍然将酒店投资发挥到了极致,建酒店可以,但酒店必须为地产服务——让酒店的形象支撑卖房,让酒店去平衡地产的税收,将酒店作为地产再融资的工具等等,这些大家都很清楚了。再就是金融机构,因为作为融资的抵押品,一旦借款人还不了借款,酒店资产作为抵押物就被动地到了金融机构手里。

对于主动配置,由于酒店资产的收益稳定,现金流好,在完善的海外市场,酒店资产的估值和交易都非常普遍。因此在国际上不少的不动产基金将酒店作为不动产配置组合的重要组成,国内不少的保险公司在保险资金的应用端持有酒店资产;还有部分的大企业出于稳健资产配置,平衡税收,融资抵押和良好的市场形象考虑,也会主动配置部分的酒店资产,当然对酒店有心头之好的富豪们也会将部分的标志性酒店作为私藏品购入,作为彰显家族实力的体现。

目前的酒店行业遭遇地产行业不景气和疫情的影响的双重打击,普遍业绩表现不好,这也意味着酒店资产的估值普遍不高,对于被动投资者而言,应远离酒店资产,也不是进行资产处置的好时机,而对于主动投资者,却是一个较好的入货机会。

酒店高参:投资高端酒店有哪些坑?怎么避开?

柘辉:高端酒店的投资是一个长期的重资本投入,因此对于投资人而言,需要:

1)做好融资安排,避免短贷长投。按照现在的开发建设周期时间也就在两年以内,资金需求的强度很大,因此在投资前需要进行完善的融资筹划,而且酒店在运营的前期会出现阶段性的亏损,因此,短贷长投是大忌,很容易造成资金链断裂。有序安排开发贷和酒店开业后的抵押贷款;

2)不要盲目追求奢华品牌。酒店成功的关键是位置,对于不同的酒店适于不同的市场定位,因此品牌的选择应以匹配定位为原则,不要一味求高,合适即好;

3)切忌在建筑投入上不惜血本,在设计开发管理上不愿投入。酒店是需要运营的,需要在未来的运营中获取酒店的回报,而在平面规划、风格设计、机电设计等方面的投入将极大影响酒店未来的运营品质和回报效果。

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