疫情下酒店投资之路与展望

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如何度过现阶段的难关&未来发展的展望

本届会议主要从以下几个方面进行探讨：

1、现拥有/投资经营的酒店，怎么活下去？

大家一致觉得对已经开业的酒店来说，现在能活着的酒店投资人，一般是三种：1.资金极其雄厚，能输血亏得起；2.一直做疫情隔离酒店，享受了疫情红利；3.及时调整应对，壮士断腕，或者调整收益结构的投资人。

作为个体投资人，没有源源不断的资金，大部分都是选择了2、3两个点，20-21年，大家考虑更多的就是“排序和取舍”。取舍指的是两个层面，一个是项目层面，一个是自己的投资心态层面。

对于项目层面，已经没有能力造血，和再亏损的项目，转让止亏；部分优质项目，疫情后有比较好的弹性收入可能的优质项目，作为疫情隔离酒店，先保持现阶段的存活，以待疫后市场的利润反弹。

心态的取舍就是已经花了特别多心血和资金的项目，面临困境时割肉的不舍，还有对长期耕耘的酒店市场再继续投资，不确定性的忧虑。深创投的合伙人说投资和创业都是反人性的，对投资人来说，能够看破这些困境，找到一条生存和逆袭的路，经历的就是这样双重过程。

据了解，有些多年投资人已经打算转行了，也有些新兴的资金不断进入，也不禁在问，酒店投资还是不是一个好生意？丘吉尔说过“不要浪费每一次的危机”，但是如何穿破危机，找到机遇呢？

抓住机遇的人是少数，大多数活下来、活的久的企业不是预测对了，而是应对对了，就像现在，我们做的更多的是总结，为下一次不确定性做好心态和能力准备。

关于现阶段投资项目定位合作的建议：

定位：产品定位避免一味地最求装修、设计、服务。选择投资性价比最高的产品，和租赁期限匹配的定位。

品牌：核心城市选品还是成熟品牌，产品、运营、管理相对更成熟，有一定客源保障。下沉市场可以选择不太强势的品牌。

选址：现在市场低迷，选核心商圈物业，市场太热选发展商圈，但一定保证长租期，低递增的物业，一线城市可考虑写字楼物业。

2、未来酒店路在何方？酒店投资人需要具备的能力

酒店市场按照大类主体来分，主要有资产持有方即业主；品牌经营方，指租赁空间经营产品以创造更高坪效的，在本文中指酒店经营者；以及消费者三大主体。

现阶段的加盟酒店投资人主要聚焦的利润来源于品牌经营的坪效和资产业主方租金的差价。具体如下图：

酒店投资人面对的是在资产租金成本随时间递增，市场收入不确定，酒店经营方是第三方，需要管理品牌公司，降低管理风险，提高收入，降低租金获得更高的投资坪效利润。

结合酒店产品特性，成本和收入的分布，可以总结得出：酒店投资主要在有限度酒店空间内，结合房间和餐饮等，售卖最多时间上的产品；同时降低人工，营销，品牌管理费用和租金以获得最大的租差；延展开来还涉及到基于酒店本身的投资定位,装修节俭,以及对投资人比较好的融资工具。

对租赁型酒店投资人来说，获得更低租金；或者防治租金递增，提高收入增幅；管理项目或管理公司达成经营利润，是投资人对利润达成重要三个能力。

我们也期望真的成长为酒店产业的投资决策人，对各阶段进行利润管理。

当前的酒店投资大家分享比较多的是品牌选择、定位、设计、工程和合作的避坑。

但在场投资人一致认为，新酒店市场的投资人应该也具备酒店资产和金融的知识，建立新的投资能力和知识体系。

3、关于投资人投资方向调整建议

酒店产业是稳定的民生产业，与经济，政治，交通等稳定性息息相关，是服务产业的重要流通节点，参考我国酒店行业规模增速与经济增速，基本同步，而以美国金融危机数据对比为例，从人力资源和收入恢复增速来说，酒店产业是要高于GDP和其他旅游产业的。

所以关于投资人投资方向调整建议是：

①、从租赁酒店投资向持有酒店资产投资转移，消除租差转化为投资利润，管理好酒店项目从定位到最后退出的重要节点过程，保持现有经营利润，争取超额资产利润。

②、对于深圳酒店市场，基于中国的经济环境，市场地位，长期看好深圳的酒店投资和资产市场