用什么思维经营中高端酒店

来源：酒店观察网 

今年行业内探讨最多的问题就是，未来的酒店发展方向在哪里，国内酒店连锁化经过了经济型酒店发展黄金期和中档酒店发展时期后，中档酒店的红利似乎正在降低。在一二线核心城市，酒店业的发展需要新的方向。中档酒店的发展已经开始逐步布局下沉市场，但是整体的酒店业发展需要一个清晰的方向。

2000年后的经济型酒店市场里，依托于快速发展的宏观经济和旅游消费市场，酒店业蓬勃发展起来，高端酒店市场基本处于国际品牌垄断之下，而国内酒店业发展的主要在经济型领域，以锦江之星、如家、汉庭、七天等品牌为代表的经济型酒店板块快速发展，抢占市场，大多数依托的是常规的商业模式，即按照一定的财务模型，租下一栋楼，标准化改造成某个品牌后，每年赚取相应的利润。这种模式深刻地影响着酒店业的发展，也为酒店业的快速复制起到了推动作用，各大连锁品牌在这种模式的加持下迅速壮大，得以扩张。时至今日，租赁模式的酒店投资模式依旧是国内品牌发展的主要模式。

除了经济型酒店的投资模型，运营方式也是千篇一律的标准化产物，这在当时特殊的行业背景之下是必然的方法，因为大规模的扩张需要统一标准化的模式。故而经济型酒店的管理做到了极简模式，即一个店长＋几个前台＋几个客房服务员基本构成了酒店的运营形态。经济型酒店的思维就是为出行人群提供基本需求和服务，无法再提供更多的附加值内容。这种模式在当时社会还是赢得了广大消费者的认可，尤其是商旅人士，出行更便捷，入住也放心，有早餐、热水、网络、发票等这些基本需要。

中档酒店的模式实际基本沿用的这个思路，因为国内中档酒店品牌都是做经济型酒店起家，秉持相同的财务模式。核心城市的中档酒店发展一方面是客源群体的需求提升，还有就是经济型酒店的租赁财务模型无法再产生盈利，对应的原因是房价不变的情况下租金和人工上涨。所以，这些品牌需要寻找更好的财务模式，需要卖更高的房价来维持与这一主流的财务模型。就这样，在2012年之后，中档酒店在一二线城市大规模取代了经济型酒店品牌，大部分的原经济型酒店实现了升级换代。

所以说，目前国内的中档酒店业主很大一部分都是原经济型酒店业主升级转化而来，品牌方的运营管理人员也基本为原经济型酒店转化而来。中档酒店从财务模型到运营理念实际依旧复制的经济型酒店思维产物。

我们目前在市场上看到的大部分中档酒店，实际上就是经济型酒店的升级产品，造价更高一点，房间更大一点，卖价更高一点，其他没有质的改变。这种模式在一定时期内符合国内酒店业发展的特殊规律，但是随着酒店业进一步变革，进一步创新，在如今的时代，继续用经济型酒店思维来做更高等级的酒店，能不能做好，会不会做好？

等级越高的酒店，意味着造价越高，经济型酒店单房6-8万单房造价到中档酒店12-15万的单房造价。我们发现，造价基本快翻倍了，但是房价没有翻倍。经济型酒店在一二线城市能卖到两百，但大部分国内中档酒店品牌平均房价做不到四百，这就意味着投资回报年限拉长，年回报率减少。

但是中档酒店时期的租金水平和人工成本应该是超越了经济型酒店时期的好几倍。这就是为什么中档酒店的业主感叹没有做经济型酒店时期赚钱的核心原因。当这种中档酒店的投资模型无法再持续盈利时，那就需要探索更好的收益率酒店，大多数的品牌和酒店投资人都会想到继续升级产品，卖更高的价格。

所以目前市场上公认的下一个酒店发展板块是探索16-20万造价区间的中高端酒店市场，房价定位到500-700这个区间。但我想说，若继续秉持经济型酒店和中档酒店的投资和运营思维，是做不好中高端酒店的，你无法获取更多的利润，反而达不到你想要的期许。

首先租赁投资模式不适用中高端酒店市场。中高端酒店的特性就是需要更大的体量，更高的投资，按150间客房推算，整个酒店开业需要投入3000万的资金。中高端酒店的平均入住率无法达到一些经济型酒店或者中档酒店变态的高入住率。中高端酒店的人房比需要进一步提高，因为要匹配到符合这个价位的服务。中高端酒店体量基本都在8000平方以上，这需要承担的租金压力非常大。在这种情况下，依旧希望3-5年回收成本的酒店投资人不要再幻想这种模式，会让你失望而归。所以，越是高层次的酒店，越需要重新定位酒店投资思维，他不再是你投机复制的商品，而是一种资产包。

中高端酒店适用于自持物业和资产的投资属性，是一种最优的投资方案。相对比高星级酒店，具备很好的财务模型。高星级酒店投资成本高，造价大，盈利的屈指可少。而自持一万方，造价三千万，与动辄投资上亿的高星级酒店比，性价比还是非常不错的。中高端酒店的投资本性是向上比，而非向下比，大多数做经济型酒店和中档酒店的投资业主及从业人员是无法理解这种思维。他们会认为，租一栋楼去投资一家酒店是最佳模式，如果不挣钱，那就是失败的品牌。

国内酒店人都会诟病国内一些品牌的不挣钱，这是秉持的投资思维没有改变。我举个例子，一个投资人租一栋楼做一个国际品牌和国内品牌，国内品牌挣钱的数量绝对比国际品牌多。为何这几年国内品牌不挣钱了就群体而攻之，因为没有对标物，因为绝大部分的国际品牌都是开发商或者投资人自持物业投资，如果这些国际品牌都是租赁来的物业投资的，那我相信国内将不再有国际品牌的市场。

中高端酒店的运营思维是在星级酒店的管理上做减法，配套上做减法，基本的服务和硬件依旧是要达到星级酒店标准。不再建议在经济型酒店或者中档酒店的基础上做加法，那样的核心思维依旧还是经济型酒店思维，是做不好中高端酒店的。中高端酒店的核心是高水准的服务理念，能承上启下的全局揽收作用。就是既能满足原高星级酒店客源的入住需求，也能满足原经济型、中档型酒店客源对价格的敏感度，也能满足特有的投资回报。

中高端酒店是服务于外溢的高星级酒店投资商，不是满足于经济型酒店投资人的投资升级需求。大部分的经济型酒店投资人可以转型去做中档酒店，经济型酒店的管理人员也可以升级去管理中档酒店。但是经济型酒店的投资和管理对于中高端酒店不再适用。

在如今的市场背景下，中档酒店一方面去迅速扩展下沉市场，下沉市场需要标准化的思维。而一二线的中档酒店需要寻求更高的上升通道。解决了财务模型问题，才能用另一种心态去投资更高一级的酒店。

中高端酒店是当下市场发展的主流，需要从投资模式和运营上继续探索，中高端酒店也需要快速复制，这就是需要相对标准化的产品设计和运营理念。随着市场的进一步发展，多元化酒店投资是当下的主要议题，中高端酒店作为城市酒店投资市场的主流，会在接下来的十年深度影响着城市酒店的发展方向，在如今国际品牌继续下探，国内品牌继续上探的路上，市场竞争会越来越激烈，想通了模式，就能做好酒店，未来的酒店投资不再适合所有人，不是十几年前拿几百万租一个楼做家酒店的时代了。在后疫情的背景下，把握住时代趋势，才能找到下一个方向。

我们说，时代抛弃你连一句招呼都不会打。在疫情的催化下，旅行社率先进入历史的淘汰清单里。旅行社之死也是历史发展的必然，在如今度假产业升级和发展多元化的今天，秉持传统思维必将被淘汰。淘汰旅行社的不是疫情，而是时代。当人们不再跟随上一辈人习惯选择报团出游的时候，预示着团队游和旅行社的衰落，也必然带动几个职业的衰落。所以我想说，旅行社之死也许并不是坏事，而是一个新的度假力量的崛起和新兴度假方式的崛起！（来源于：酒店观察网 ）