民宿 宾馆转让需要注意哪些事项！

来源： 知乎  侵删

一、转让费值多少钱？

二手酒酒店转让费=装修残余价值+物业性价比+证件价值。

装修残余价值。需要你实际去转让的酒店实际观察。目前中档酒店单房成本为10万，经济型酒店7万，你可以根据这个标准结合转让酒店的实际装修情况，确定装修价值。

物业的性价比。首先是物业的租期，如果你不打算全面翻新，你需要确保自己在租期的一半之前，可以收回投资金额。如果你打算全部翻新，物业的租期至少要8年以上。另外，如果物业的租金水平与周边区域没有优势，它就不能为总体转让费加分，反之转让费会增加。

证件价值。证件价值也涉及到酒店后期安全经营，尤其是酒店的消防证和特行证。如果酒店没有这两个证件，建议你不要考虑，因为后期存在较大的政策风险，属于为项目埋的雷区。

二、安全性

除了证件齐全，符合当地的政策，确保酒店的安全运营外。余下的就是酒店的财务安全，主要包括如下：

1、物业财务安全。主要是了解、调查酒店的物业主体、物业法人有没有拿物业去抵押贷款。

2、转让酒店财务主体安全。酒店主体有无拿酒店主体抵押贷款、酒店法人有无拿酒店主体去抵押贷款、个人借贷的行为。酒店有无欠物业房租、水电管理费、供应商货款、员工工资等。

3、酒店股东财务安全。酒店股东有没有拿酒店主体去贷款抵押、股东个人有无借贷的情况。

三、投资回报二手酒店的投资回报，由以下三个方面决定：

1、二手酒店投资金额=转让费+翻新费用+运营备用金。正常来说，投资金额越大，收回的周期越长。

2、租金水平&人力成本。从成本出发，租金水平和人力成本是所有酒店业的大头，每月两项成本加在一起，不能超过每月总收入的50%。物业租期内，房租不要超过30%，人力成本不要超过20%。超过50%，酒店的利润空间非常有限。

3、收入预测。酒店客房收入=地段*装修*运营水平。运营水平主要由后期的产品思维、价格管理、销售渠道的开发和维护、酒店卫生、服务水平决定的。

投资二手酒店，是为了利润。总之，值不值得接受，除了安全外，投资回报是唯一的立项标准。