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民宿 宾馆转让需要注意哪些事项
发布时间:2021-09-13 15:28:36

民宿 宾馆转让需要注意哪些事项!

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一、转让费值多少钱?

二手酒酒店转让费=装修残余价值+物业性价比+证件价值。


装修残余价值。需要你实际去转让的酒店实际观察。目前中档酒店单房成本为10万,经济型酒店7万,你可以根据这个标准结合转让酒店的实际装修情况,确定装修价值。


物业的性价比。首先是物业的租期,如果你不打算全面翻新,你需要确保自己在租期的一半之前,可以收回投资金额。如果你打算全部翻新,物业的租期至少要8年以上。另外,如果物业的租金水平与周边区域没有优势,它就不能为总体转让费加分,反之转让费会增加。


证件价值。证件价值也涉及到酒店后期安全经营,尤其是酒店的消防证和特行证。如果酒店没有这两个证件,建议你不要考虑,因为后期存在较大的政策风险,属于为项目埋的雷区。

二、安全性

除了证件齐全,符合当地的政策,确保酒店的安全运营外。余下的就是酒店的财务安全,主要包括如下:


1、物业财务安全。主要是了解、调查酒店的物业主体、物业法人有没有拿物业去抵押贷款。


2、转让酒店财务主体安全。酒店主体有无拿酒店主体抵押贷款、酒店法人有无拿酒店主体去抵押贷款、个人借贷的行为。酒店有无欠物业房租、水电管理费、供应商货款、员工工资等。


3、酒店股东财务安全。酒店股东有没有拿酒店主体去贷款抵押、股东个人有无借贷的情况。


三、投资回报二手酒店的投资回报,由以下三个方面决定:


1、二手酒店投资金额=转让费+翻新费用+运营备用金。正常来说,投资金额越大,收回的周期越长。


2、租金水平&人力成本。从成本出发,租金水平和人力成本是所有酒店业的大头,每月两项成本加在一起,不能超过每月总收入的50%。物业租期内,房租不要超过30%,人力成本不要超过20%。超过50%,酒店的利润空间非常有限。


3、收入预测。酒店客房收入=地段*装修*运营水平。运营水平主要由后期的产品思维、价格管理、销售渠道的开发和维护、酒店卫生、服务水平决定的。


投资二手酒店,是为了利润。总之,值不值得接受,除了安全外,投资回报是唯一的立项标准。

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