2. 项目 SWTO分析

3. 总的投资款

4. 项目的盈亏平衡线

5. 周边竞争对手信息

❶ 亏损不确定性

除了120万总投资款外，接手后半年甚至1年内，极有可能持续亏损，且亏损的程度不小。这个项目停止亏损的有两大前提：疫情完全结束、运营能力。

只有疫情完全结束，经济逐渐恢复，酒店运营才有实展的空间。否则，项目一旦接手后，只能通过低价销售来止损，而低价的背后拼的是酒店老板的现金流实力，以及酒店老板对未来酒店业的信心和格局。

❷ 缺乏优质客源

疫情前，罗湖地区只有靠近万象城附近的酒店，才能享受福田会展中心参展的外溢的商务客人。正常情况下，罗湖地区酒店90%的商务客人，都是酒店周边3公里的商务客。罗湖除了万象城周边有商务客源支撑外，其它地区主要以旅游客和休闲客为主。

2019年港独事件影响，内地去香港的游客大幅减少。疫情封关，对罗湖酒店更上雪上加霜；疫情前，KTV、酒吧是罗湖酒店的主力客群，疫情后不少KTV、酒吧不能营业，甚至倒闭，导致休闲客源也急剧减少。

缺乏强有力的产业支持，是罗湖酒店面临的结构性的共同难题和生存困境。对比，深圳南山地区，不难发现南山地区的酒店均价恢复程度要远好于福田区的酒店。南山地区高收入人群多、且高科技受疫情影响小。项目周边客源容量小且结构单一，是这个项目最大的销售风险点。

❸ 营收压力大

Ⅰ 客房体量大

项目按我们的方案改造后，总的客房数为97间，销售难度大。项目周边本身缺乏优质的商务客源支撑、疫情整体的住宿市场整体需求出现断崖式下跌。

97间客房在出租率都无法有保障的前提下，酒店的营收完全没有保障。小体量的酒店，至少可以通过低价换出租率，可以达到有效的止损。大体量的酒店遇到行业天灾，即使低价也是无米之炊，规模不经济。

Ⅱ 竞争大

项目的周边竞争大，可以从竞争对手调整信息表中直接体现出来（不管是出租率还是价格）。另外，项目同栋大楼内有5家定位不同的酒店、长租公寓。在竞争力如此激烈的区域，竞争的本质是客房的装修和酒店的服务。现实问题，不可能将酒店重新装修。在可以预见的未来，价格战将是同行之间的常态。

Ⅲ 配套单一

酒店80%的客源，来自于酒店周边3-5公里范围内。多做配套（全服务酒店）和提高品牌效应，可减少客户在选择酒店时对区域范围的限制。很显然，该项目只有单纯的客房，且非品牌酒店。

对于这类存量的酒店项目，只能通过增加早餐这类中档酒店的标配。如果再增加额外的配套服务，比如会议室、洗衣房、大公区等配套设施。改造涉及物业结构的可行性、时间成本、政策风险、整体的坪效、对酒店营业的影响等，诸多需要考虑的因素。

单一的配套，客观限制了酒店获取周边3-5公里以外的客人的能力，制约酒店出租率的营收的提高。二次改造配套的空间和可行性都非常有限。不能根本解决配套单一的根源，后期运营后劲不足，尤其在疫情面前，能发挥主观主动性小。

7. 合作方案

经过对项目的评估测算后，我们提供了以下两种解决方案：

❶托管方案

目前酒店业亏损是常态，而且该项目处于空置的状态。房东可以将酒店托管给我们团队，这样可以及时、直接减少房东的房租损失。可先通过托管的方案，将酒店经营下去，等疫情结束后，再将酒店以较高的价格转让出去。这算是一种双盈的解决方案。

❷营收30%为房租

第1年每月房租按酒店总营收的30%，120万由我方全资投入。疫情恢复后，按项目周边的正常租金水平，或者在合同里提前约定好租金水平。

无奈房东只接受包租的模式，最后这个项目我们只能放弃了。2020年疫情，酒店业饱受到包租模式的疯狂虐待。疫情年酒店的总收入锐减，高固定的房租和人力成本全部转移到酒店投资人的身上。包租模式结构性风险大，且所有风险均由酒店投资人单向承担，最后变成酒店老板给房东打工的壮观下场。

8. 低价转让酒店的风险点

目前市场上出现很多低价转让的酒店，在评估这类项目时，有以下三个重要的风险点：

❶ 总投资款

总投资款除了转让费或装修款之外，还需要预备一定的资金，应对可能的亏损。尤其是大体量的酒店、高房租成本的项目，在1月、2月极有可能会出现亏损。如果总投资款没有预留亏损的部分，酒店后期容易出现因现金流而流产。

❷ 10%年利润率

在没有强势的市场利好因素下，2021年的经营预测不要过于乐观。2021年全年总的净利率建议不要超过10%，非盈利型酒店或自持物业的酒店项目除外。个人预计，2022年3月以后大部分的酒店，才有可能引来稳定的增长。2021年的经营可以按10%来制定，疫情真的提前结束，可以动态调整预算目标。

❸关注实际利润

目前市场上有很多低价转让的酒店，在评估时，不能只看转让费的价格。后期实际能产生的利润，或亏损的最大值，才是这类低价转让项目的最大风险点和雷点。即使0转让费，接盘侠接手后1个月亏损10万，而且还不知道什么时候才能扭亏为盈。这笔买卖，划算吗？

2021年项目实际能产生的盈利，是2021年评估项目时最大的落脚点。疫情未结束，酒店经营受限的客观条件太多，酒店后期运营能发挥的主观能动空间小。行业性天灾面前，看到的是酒店投资人带着资金和格局在裸泳，愿2021年酒店投资人早点上岸。