来源：原创 酒店余同学 云起时酒店圈 侵删

首先看下出游人次的大数据，出行人数一直在增长，但是人均消费一直在下降

从酒店行业的角度上看，酒店的ADR和Revpar都在下降。

看下国内头部酒店集团华住Q3财报数据（如下图）

ADR同比上升，主要还是新店以及中高端酒店开的比较多，同时中档和中高档酒店开业数量近两年比较多。

那么消费降级，酒店出租率和ADR双向承压下，如何开一家赚钱的酒店呢

一、投资降档

1、什么叫投资降档，简单来说就是原本开中档降级为经济型或者轻中端（高端经济型），原本开中高端，降级为中端，原本中高端降级为中端。原本豪华型降级为中高端。

通过降档降低投资成本，面对消费降级，这样有更多的价格空间应对内卷，回本压力也不会那么大。

但同时，降档不代表降低核心体验，在核心的客房区域功能模块齐全，基础工程做好（尤其注意防水和隔音），在材料选择上选择耐久低价的产品，比如墙面用pvc墙布或者墙板，减少硬包软包木饰面石材的使用，新建酒店的话不管经济型还是中高端卫生间能做三区分离一定要做三区分离，卫生间要舍得投入基建成本，最最不能省钱，卫生间做好了，后面就算是翻新，成本也会比较低。

2、投资降档还有一个就是存量机会

存量酒店很多租金低，位置好，然后消防、墙体都有一定的利旧空间，如果隔墙不需要怎么动的话，其实拆改的成本是不大的。预估接下来可能会有很多的存量酒店会逐步退出市场，房地产停止扩张的时代，新做酒店的物业也逐渐稀缺，存量改造势必会成为接下来酒店的一个趋势。

但是目前做存量一定要综合评估原酒店的价值，比如可利旧的设施，内容，这里的利旧是在保证改造标准的利旧，而不是为了省钱利旧。如果可利旧空间不大，那存量可能会比毛坯还要贵（拆除成本）。除了利旧价值外，还要看酒店有没有租金价值，比如周边酒店租金大概是1.5元/天，但旧酒店的租金只有1元/天，且还能续签，那租金价值就非常大了。可以把节约的年租金折算大概5年，来算租金价值。

存量酒店价值＝利旧价值+租金价值-改造成本（拆除，外立面翻新，电梯更换等等）

挖掘到合适存量项目，可以节约很多的改造成本，降低总投资，提升在不确定经济市场的抗风险能力。

二、控制房量

1、除了很好的市场和位置，当下市场情况，都不建议做房量太大的酒店（大于150间）

2、另外，如果房量上了120间，最好做4钻以上（方便接团队）

经济下行，线上会议技术的普及，商旅、会议市场萎缩已经是既定事实，增长基本上靠旅游，旅游分为团队游和自由行，前者对应旅行社，目标群体年纪偏大，后者对应OTA，以年轻人，中青年家庭为主。

现在酒店的供给数量太多了，出租率旺季的时候还凑合，平季淡季的时候压力非常大，中小型房量，既可以在旺季的时候有更大的溢价空间（房间不多，流量溢出涨价），又不至于在淡季的时候太惨淡，现在投资酒店，经济型酒店（单房造价6万左右）建议在40-60间（汉庭除外，核心地方位置好除外），舒适型酒店（单房造价8-10万）60-90间（全季除外），高档型（70-120）间

如何判定一个商圈区域对应区域不同类型的合理房间数量？

首先需要对商圈内对应档次的酒店年日均出租间夜进行摸排，重点摸排商圈内改档次生意最好的前三名，怎么摸排呢？几个办法：

一是找布草洗涤公司，看他全年的布草洗涤数量，这里重点看毛巾地巾类的洗涤次数，因为毛巾地巾不管是不是续住一般都会换，会更加准确。

二是找美团携程的业务经理，口头问该酒店的全年间夜和销售额，他们都能看到，然后你大概预估下散客/会员/协议的占比

三是找品牌的开发，让他帮你调取下酒店近一年的pms数据，重点看出租率，ADR，渠道客源占比。

以上三个方法花点小成本一定能拿到对应数据，综合进行比对，就可以比较精准的拿到该档次酒店开在你目标物业的出租率和大概的价格情况。

拿到头部酒店大概的日均间夜后，那我们可以判断出我们酒店开出后日均间夜的区间，如果我们产品定位更高，位置更好，品牌更好，产品更新，那可能有更大的竞争优势，但这点我建议测算的时候放在价格因素里，就是我们可能开业后可以抢同行不少生意，但是同行可能会被迫降价然后抢回去。本质来说，酒店是很难创造需求的，我们主要还是在满足需求，也就是说这个商圈，这个城市的需求大概率是我们决定不了的。

所以，我们要从位置，品牌，产品多维度与竞对比较，建议日均间夜的预估不要超过第一名。

日均间夜/（0.75-0.85）＝可开房量

这里面的10%的区间，取决于你的房租和定位，如果是中档和以上（房价较高）那出租率可以放低一点。一般新开酒店经济型如果低于80%，舒适型低于75%，那回本就是遥遥无期。

那有人会说，那我这个物业体量比较大，做不了那么多房间，剩下的房间怎么办，租出去也没有合适的业态。下面看第三点

三、大房量双品牌经营

其实华住已经在做了，过往他们拿到那种1万方以上的物业，经常做全季+汉庭，甚至有全季+桔子+汉庭，那如果物业能出100间，商圈只能容纳70间怎么办，现在的主流做法一般是再做一个电竞品牌，比如今年比较火的雷神，很多店就是店中店，这样客源群体也不冲突，线上也有两个POI，在人员上还可以有一定程度的复用，设施也能复用主体酒店的早餐，健身房，公区都能一起用。

双店的策略一定是不同定位的酒店，比如桔子+全季，价值就没那么高，客源和价格段基本重复。最好是中高端+经济型（全季+汉庭/里白/尚客优/如家/锦江之星）价格段差异化，或者商务酒店+电竞（客群差异化）

双店如果公用公区，建议在设计阶段对标识标牌，整体的元素尽量做一定的融合，如果主品牌做的是一个中高端酒店的话，那么建议另外一个店尽量不要太low，比如做比较低端的单体，或者设计的不伦不类的。这样反而会影响整个物业的形象。

这里再讲下差异化定位，商旅减少，现在主流品牌的新版本其实已经不那么商务化了，大家看下全季5.0，亚朵4.0，汉庭4.0，里白1.0，尚客优7，中高端到经济型，从风格，公区，配置都有些变化，更多的去迎接游客，比如全季/桔子/汉庭/里白把之前的写字桌改成了卡座+多功能桌，亚朵4.0的公区设计的有点像民宿。可商务，可休闲，还方便用餐。

更懂现在消费者的消费需求，是品牌很酒店都在不断探索的内容。

可以想象，随着产品代际的更迭，新产品的出来，消费者的变化，老旧的一些酒店会加速淘汰。

另外说下另一个差异化，就是电竞酒店，随着85后，90后这批群体的成长，电竞的主流消费基本上是25-40岁之间的群体。中高端电竞主要30-40岁为主。

所以现在好的电竞酒店模型是，中端及以上的房间配置+中高端电竞配置，并且多配备大床房和标间为主，单房造价（含设备）10万以上。比如雷神电竞，比如杭州的温创酒店。

下一期专门来讲下当下电竞的投资模型。

反内卷，其实是更低的成本，更好的投资定位，更极致的成本。毕竟，只要竞争激烈，酒店为了活下来只能卷。

文章仅是作者个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。 部分文章是网络作者投稿发布，版权归投稿作者所有。作者应对文章及图片的真实性及版权负责。一旦因此引发版权纠纷，权利人提出异议，指点网将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。侵权责任由投稿者自行承担，如由此造成指点网损失，投稿者应承担赔偿责任。如对本文有任何异议，请联系我们135-3041-8755。