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12月1日，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》。值得注意的是，文件的签发时间为11月15日，而12月1日为官网正式公布日期，意味着行业期待已久的扩围落地至此正式明确。

在这次扩围中，“消费基础设施”板块迎来关键新增：四星级及以上酒店被明确纳入可申报范围。这不仅是酒店行业首次被官方纳入基础设施REITs体系，更是过去五年“基础设施REITs扩围路线图”中的关键一步。

这项变化，对酒店行业意味着什么？对存量资产、对城市更新、对持有型物业运营能力，会带来怎样的重估与重塑？这是值得所有业主、投资人与运营商重新思考的问题。

01

酒店资产首次

被纳入REITs发行范围

根据新版清单，酒店与体育场馆、商业综合体等一起，被作为“消费基础设施”的重要组成部分，纳入REITs底层资产范围。值得注意的是，以往酒店资产常常以配套设施的形式被“附带”纳入项目中，而此次是第一次以“四星级及以上酒店项目”作为独立类别出现。这是自2020年基础设施REITs试点启动以来，资产范围持续拓展的最新一步。

回顾五年来的扩围脉络，可以看到一条清晰的政策逻辑：

2020年试点阶段：

集中在仓储物流、收费公路、市政工程、产业园区等典型基础设施项目；

2021-2024年间：

陆续纳入清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等；

2025年12月新版清单：

实现重大跨越，将酒店（四星及以上）、体育场馆、商业办公设施（超大特大城市甲级写字楼）、城市更新设施纳入体系，使基础设施REITs覆盖15大行业。

酒店业此前始终属于“重资产、高投入、长周期”的典型行业，其进入REITs发行清单，显然具备极强的政策信号意义。

02

将酒店纳入REITS,

是多重国家战略的交汇点

从供给侧发力——激活消费场景

酒店、体育场馆、商业综合体本质上是高频消费场景。在消费复苏的大趋势下，通过REITs这样的资本市场工具引入更高的透明度和治理能力，将倒逼运营方提升服务质量，从供给端改善体验，进而扩大有效需求。这与国家正在推进的“提振消费专项行动”完全契合。

盘活存量资产——为酒店业重塑融资结构

酒店资产往往规模大、周期长、折旧重。过去几年，许多持有型酒店的投资主体（尤其是房企和地方国资）在去杠杆的压力下，需要更灵活的资产退出和盘活途径。

REITs的出现，为酒店这样高度依赖现金流的资产提供了新的市场化路径：

资产可以实现部分或整体“上市”，快速回笼资金；

投资人能够长期参与运营收益分配；

酒店资产管理能力将成为核心竞争力。

服务城市更新——为老旧酒店与片区改造提供资金

此次清单同步将城市更新列为独立类别，意味着REITs将成为“旧街区、旧厂区、旧酒店”改造的核心资金来源之一。如果酒店资产位于需要更新的片区，未来也可能通过REITs获得资金支持，真正形成资本循环。

与国际REITs体系接轨——补齐酒店资产的缺口

在国际市场中，酒店早已是REITs定义下的重要资产类型，如美国的酒店REITs早在20世纪末就已发展成熟。酒店的加入，使中国REITs的资产构成更接近国际市场，有助于吸引全球资金进入中国的实物资产体系。

03

酒店能否发行REITS

的关键判断标准

尽管政策大门已经打开，但并不意味着所有四星级酒店都能立刻进入发行通道。政策明确要求项目“优中选优”，高门槛将是未来几年酒店REITs的核心特征。

要满足REITs条件，酒店至少需要做到：

1.星级与定位：四星级及以上

这是进入门槛，但不是决定性因素。更关键的是酒店是否具备长期、稳定、可预测的现金流

2.现金流要稳定

REITs本质上是现金流证券化工具。酒店必须在收入结构、成本管理、季节性波动等方面具有可控性，并能持续产生分红能力。

3. 产权清晰、运营规范

包括所有权结构、租赁结构、管理合同、品牌授权等，都需要透明并符合监管要求。

4. 具备一定规模与区域价值

处于核心商圈、成熟旅游目的地或有城市更新属性的酒店更具优势。

04

酒店业的游戏规则

可能被重写

酒店被纳入REITs并非一个简单的融资新通道，而是可能引发一系列结构性变化。

1.资产管理能力将成为核心价值

入池酒店必须具备可持续盈利能力。品牌管理公司、第三方运营管理机构的专业能力将直接影响REITs后续表现。

2. 酒店业主将迎来资产梳理窗口

不少酒店可以提前进行资产盘点，包括：

运营改善与现金流提升；

房间结构、业态结构的优化；

品牌更新或升级；

财务模型梳理与轻资产化路径设计。

3. REITs衍生的专业服务需求将大幅增长

包括：

法律与合规服务

税务筹划

酒店资产评估与估价体系

ESG评级

基金管理人和运营管理人服务

这将催生酒店行业新的专业细分市场。

4. 酒店行业的“退出渠道”终于成型

过去酒店投资的痛点在于退出困难，而REITs提供了：

持有型资产的资本化路径；

从建设期到运营期的资产价值再评估；

对外部经营者更高的专业要求。

长期来看，中国酒店行业的资产结构和投资生态都可能因此发生深刻变化。

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