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在2025 年的欧洲酒店市场正释放出强烈的增长信号：仲量联行的调查显示，94% 的投资者计划维持或增加对欧洲酒店的资本配置，较去年提升 15 个百分点。

对于中小投资者而言，无需仰望大型机构的巨额布局，轻资产参与和小体量收购两条路径已清晰可见，配合 ESG 价值挖掘，普通人也能分享市场红利。

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市场升温：数据背后的投资机遇

欧洲酒店市场的热度并非偶然，而是供需失衡与资本转向共同作用的结果。

后疫情时代全球旅游需求反弹，欧洲作为顶级旅游目的地，酒店入住率已恢复至 2019 年同期的 92%，而新供给增速仅为 3.5%，供需差持续扩大。这种基本面支撑下，投资者的信心指数不断攀升。

从核心数据来看，市场呈现三大关键特征：

其一，资本集中度高，马德里、巴塞罗那、罗马成为最受追捧的门户城市，投资者集体看好其稳定现金流能力；

其二，回报预期理性回落，投资者对权益回报率的要求从去年的 15.6% 降至 13.6%，显示出对市场长期稳定性的认可；

其三，潜力市场崛起，布拉格的投资者兴趣同比增长 14%，成为增速最快的黑马城市，为中小投资者提供了差异化机会。

相较于波动加剧的住宅市场，酒店投资的优势在于现金流稳定且与旅游复苏强相关。

随着欧洲对中国等亚洲市场的签证便利化升级，2025 年跨境旅游人次预计增长 20%，这将直接带动中端酒店和特色民宿的业绩提升，为中小投资者创造入场窗口。

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入场路径一：新资产模式

对于资金量有限、缺乏酒店管理经验的中小投资者，轻资产模式是切入市场的最佳选择。这种模式无需承担物业购置和运营管理的重负，通过资金或资源入股的方式参与分红，适配 10 万 - 50 万欧元的投资量级。

酒店投资基金：专业管理下的分散投资

酒店投资基金通过汇集散户资金，由专业团队投向不同类型的酒店资产，实现风险分散。2025 年欧洲市场上的这类基金主要分为两类：

一类聚焦核心城市的成熟酒店，追求 8%-10% 的稳定年化回报，适合保守型投资者；

另一类瞄准翻新改造项目，通过资产增值实现 12%-15% 的高收益，更适配进取型投资者。

投资这类基金的优势在于门槛极低，部分平台甚至支持 150 美元起投的 fractional ownership（ fractional ownership）模式，投资者可按份额获得客房收益分红和资产增值回报。

加盟连锁民宿：借力品牌实现标准化运营

欧洲的连锁民宿品牌已形成成熟的加盟体系，投资者只需负责物业租赁和基础装修，品牌方提供客源引流、服务标准、预订系统等核心支持。

这种模式的关键优势在于降低获客成本 —— 连锁品牌通过全球预订平台占据 20%-30% 的流量份额，远高于独立民宿的 5%。

在品牌选择上，可重点关注两类：

一是聚焦城市核心区的中端品牌，如法国的 Accor Vacation Club，加盟成本约 20 万欧元，年化回报率可达 10%-12%；

二是主打乡村特色的民宿品牌，如西班牙的 Canopy，适合投资马德里、巴塞罗那周边的小镇物业，借助品牌的在地化运营能力吸引度假客，投资回收期通常在 5-7 年。

加盟后需严格遵循品牌的服务标准，这是获得稳定客流的核心前提。

03、入场路径二：小体量收购

对于资金实力较强（50 万 - 200 万欧元）、希望获得资产控制权的投资者，小体量收购模式更具吸引力。通过收购二手小型酒店或民宿，结合翻新升级实现收益提升，尤其在核心城市周边和潜力城市，这类资产的增值空间显著。

1、核心城市周边：性价比之选

罗马、马德里等核心城市的市中心酒店资产价格高昂，单店收购成本常超过 500 万欧元，远超中小投资者能力范围。

但在其周边 30-50 公里的卫星城镇，二手小型酒店（10-20 间客房）的收购成本可控制在 100 万 - 150 万欧元，且客流受核心城市辐射保持稳定。

以巴塞罗那周边的锡切斯小镇为例，这里年均接待游客超 200 万人次，一间拥有 15 间客房的二手酒店收购价约 120 万欧元，通过升级软装和接入 OTA 平台后，入住率可从 65% 提升至 85%，单房日均收入（ADR）可达 120 欧元，年化净利润率约 15%。

这类资产的另一优势是抗风险能力强，即便核心城市客流波动，周边小镇的休闲度假需求仍能提供稳定支撑。

2、潜力城市：里斯本的增长型机会

里斯本作为投资者兴趣同比增长 8% 的潜力城市，正处于价值上升期的关键窗口，是伊比利亚半岛酒店投资的核心增长极之一。

其老城区（如 Santa Maria Maior 区）周边的小型特色酒店收购价约 90 万 - 130 万欧元，仅为罗马同类型资产的 65% 左右，且凭借鲜明的葡式建筑风貌和文化底蕴，天然具备客群吸引力。

随着葡萄牙旅游局对 "伊比利亚文化之旅" 跨境线路的重点推广，叠加中欧航线加密带来的客流增量，里斯本 2025 年国际游客量预计增长 15%-20%，酒店房价存在 12%-18% 的上涨空间。

投资里斯本需重点关注基础设施升级带来的红利。作为南欧重要航空枢纽，里斯本国际机场的扩建工程正稳步推进，周边 5 公里范围内的酒店资产已显现明显溢价苗头，美利亚等连锁品牌已抢先布局机场辐射区。

此外，葡萄牙黄金签证政策改革后，资本更倾向流入酒店相关投资项目，推动行业与 ESG 目标深度绑定，小型酒店通过绿色改造可进一步提升溢价能力。

这类核心区小型资产适合长期持有，既能依托稳定的旅游客流获得年化 15% 以上的运营回报，又能享受城市旅游升级带来的资产增值，是中小投资者切入南欧市场的优选标的。

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