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这不是未来预言，是正在发生的行业洗牌。

前台空置率30%的商务酒店，隔壁新开的养老公寓却排队等房；五星级度假村淡季冷清，同一品牌的康养别墅却全年满租；传统客房单价连年下滑，嵌入护理服务的适老套房月租破万仍一房难求…

这些看似矛盾的场景，正成为全球酒店业最真实的生存图鉴。当行业还在为复苏弹冠相庆时，一场由3亿中国老年人和全球老龄化率驱动的变革，已悄然划定新的生死线——

到2030年，拒绝布局养老的酒店集团，或将失去40%的中产长者市场。

酒店业布局养老产业（通常称为“酒店式养老”或“康养酒店”）拥有显著的协同优势和广阔前景，但也面临独特挑战。这不仅是酒店业寻求新增长点的战略选择，也是应对人口老龄化、满足多元化养老需求的创新模式。

01

当酒店盯上3亿老人的酒店生意

其实，酒店布局养老业务早已不是新鲜事。

近年来，已有不少酒店集团开始探索和布局康养和养老赛道。

2024年，联众集团推出“欢庭旅居”一站式服务套餐，仅需3.8万元，老年人可以享受每天98元包吃包住的酒店式旅居服务。

2023年，希尔顿酒店集团方面曾向外界透露，希尔顿酒店集团计划进一步对老年客群增加更有针对性的活动，包括推出老年同学会套餐、“夕阳红”包价游套餐等，以及与周边社区、老年大学、老年活动中心达成合作，为老年游客提供更多服务。

除了希尔顿，洲际、万豪、凯悦等国际酒店集团近年来均已在康养业务方面有所布局，试图从侧面切入养老赛道。

此外，雅诗阁旗下子品牌公寓盛捷也瞄准银发族，在广州、厦门、深圳等候鸟老人青睐的旅居目的地均有布局。

同样是在2023年，君澜酒店旗下的巴马赐福湖君澜度假酒店入围广西旅居养老示范基地名单，以及“长三角旅居康养基地”名单，成为国内首批入围的酒店品牌之一。

2019年，首旅参与投资的养老品牌首厚大家·友谊养老社区、首厚·大家朝阳养老社区项目相继启动。

2018年，绿地康养产业集团正式揭牌，计划两年内投资200亿元，在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域建设养老酒店。

2017年，悦榕庄的母公司悦榕集团宣布，联手万科布局养老市场。

2012年，九华山庄正式对外推出了中国首家养老型酒店——九华国际养生公馆。

梳理以上酒店集团在养老、康养板块的布局探索，不难发现其背后是酒店自身谋求业务多元化或存量改造转型发展需求。

首先，是谋求跨界业务多元化。

经过十几年的发展，酒店似乎离我们传统认知中的较为单一的旅居之所渐行渐远，在持续的产品创新和同质化竞争的共同作用下，酒店已经成为一个不断跨界衍生的复合空间。

酒店+养老，某种程度上来说，也属于“酒店+”的跨界范畴，旨在让酒店不再只是吃饭睡觉的地方，而是重构酒店的空间价值，带来多元化收益。

其次，是酒店存量资产转型和改造。

随着酒店新增供应放缓，已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代，定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显，持续制约存量酒店的竞争力。

首旅集团推出的“首厚”养老品牌，就是存量酒店资产改造转型的一个案例。其中有两个项目分别由新北纬饭店、永安宾馆改造而成，均配备了一个由如家酒店改建的养老护理设施，供需要照护的失能、半失能老人居住。

不难发现，“酒店+养老”其实是在常规酒店需求上做加法，更多是为酒店自身的产品附加更多的服务和业态，拓宽营收边界。

02

国际案例启示

日本：大阪难波东方酒店 → 东方难波高级公寓

背景： 日本是全球老龄化最严重的国家之一。大阪难波东方酒店（商务型）因客源变化和竞争压力，面临经营困境。

转型： 业主方 Mori Trust 集团将其改造为 “服务式老年公寓”。保留部分酒店功能（如前台、餐厅），对客房进行深度适老化改造（无障碍设施、紧急呼叫系统、智能监测设备等），并引入专业的介护/护理服务团队。

模式： 提供长期居住合约（类似长租公寓），住户按月支付租金和服务费（包含基础生活服务、健康管理、部分护理服务）。额外护理按需收费。

成功点：

物业价值重生： 盘活了闲置资产，获得稳定现金流。

精准定位： 面向自理和半自理老人，提供安全、舒适、有尊严的居住环境和便利服务。

专业融合： 将酒店的管理服务基因与专业养老服务相结合。

启示： 存量酒店（尤其位置优越但功能老化的）转型为高端养老公寓是可行的路径，关键在于适老化改造的深度和专业护理服务的嵌入。

美国：希尔顿 & Vi Living / Atria Senior Living 等合作模式

背景： 美国养老社区模式成熟（CCRC持续照料退休社区、独立生活社区、辅助生活社区等）。酒店巨头并非直接运营养老院，而是通过品牌授权和管理输出深度合作。

合作： 希尔顿与高端养老社区开发商 Vi Living 合作，在部分 Vi 社区内开设 “Hilton Grand Vacations” 品牌的分时度假单元或提供酒店式管理服务。其他酒店集团也与大型养老运营商（如 Atria, Brookdale）在特定项目上合作，利用酒店品牌效应和服务标准提升养老社区的“居住体验”和“待客之道”。

模式：品牌赋能+管理输出。酒店集团提供品牌、预订系统、会员计划、运营标准、员工培训（尤其是餐饮、客房服务、活动策划方面）。

成功点：

提升溢价： 酒店品牌为养老社区带来更高端的形象和信任度，可能提高收费水平和入住率。

优化体验： 将酒店业擅长的客户服务、餐饮体验、活动组织引入养老社区，提升居住满意度。

轻资产扩张： 酒店集团无需巨额投资于养老设施建设和护理团队，降低了风险。

启示： 合作是重要路径。酒店业的核心优势（品牌、服务、管理）可以赋能传统养老机构，提升其软性服务水平。

欧洲：法国雅高集团 & DomusVi 合作

背景： 法国也是老龄化国家，雅高作为欧洲酒店巨头积极探索康养领域。

合作： 雅高与欧洲领先的养老医护服务集团 DomusVi 建立战略合作伙伴关系。

模式： 共同开发和运营 “混合用途” 项目。例如，在同一个综合体内，包含：

雅高品牌的酒店（面向普通旅客和短期探亲家属）。

DomusVi 运营的养老公寓/护理院（面向长期居住老人）。

共享设施： 餐厅、水疗中心、健身房、公共活动空间等由双方共享或共同管理。

成功点：

代际融合与社区活力： 打破养老社区的封闭感，吸引不同年龄人群，创造更活跃的社区氛围。

资源整合与效率： 共享基础设施和服务人员（如餐饮、保洁、活动），降低成本。

便利家属探视： 家属入住同综合体内的酒店，极大方便探望。

启示：“酒店+养老社区”的混合开发模式是未来重要方向，创造多代共融、资源共享的活力社区。

03

国内案例启示

华住集团：城家公寓“酒居养老”模式

背景： 华住旗下长租公寓品牌“城家公寓”探索租赁住房与养老结合。

模式： 在上海等城市试点 “长租公寓+适老服务”。选择部分项目，进行基础的适老化改造（如防滑、扶手、紧急按钮），并与第三方专业养老服务机构合作，为有需要的老年租客提供 菜单式 的居家养老服务（助洁、助浴、助餐、健康监测、陪伴等）。

核心特色：

目标客群： 主要是 自理型活力老人，满足其独立居住但有基础服务保障的需求。

轻量投入： 核心是租赁住房运营，养老服务是增值项，非深度介入专业护理。

灵活性： 租期灵活，服务按需购买。

启示：城家公寓“酒居养老”模式为庞大的城市活力老人群体提供了一种介于居家养老和机构养老之间的选择，模式相对轻巧，易于在集团内多个长租公寓项目复制。

君澜酒店：度假酒店切入“旅居养老”

背景： 君澜定位度假酒店，拥有众多环境优美的度假村资源。

模式： 部分君澜度假酒店推出 “旅居养老”套餐。例如，在海南、云南等地的酒店，提供中长期的住宿（月租或季租），配套基础的适老设施和健康餐饮，并组织适合老人的文化娱乐、养生休闲活动（如太极、书法、短途观光）。

核心特色：

季节性/候鸟式： 主要吸引北方老人冬季南下避寒或夏季避暑。

健康养生导向： 结合度假目的地的气候和自然资源，主打健康养生概念。

服务侧重体验： 核心是酒店住宿和活动体验，非深度医疗护理。

启示： 利用现有度假酒店资源，满足活力老人对高品质、休闲式养老生活的追求，是差异化竞争的有效手段。

04

"酒店+养老"模式发展前景

价值点一：资产价值提升与互补性优势显著

存量物业盘活与价值提升： 对于位置优越但经营承压的存量酒店（尤其老旧商务酒店），转型为养老公寓/社区是重要的出路，能带来稳定的长期租金和服务收入，提升资产价值。

服务基因高度契合： 酒店业的核心能力在于 空间管理、客户服务、餐饮运营、卫生保洁、活动策划、安全管理。这些正是高品质养老社区（尤其是面向自理和协助生活老人）所必需的“生活服务”基础。

品牌效应与信任背书： 知名酒店品牌在消费者心中代表着标准化、可靠性和舒适性，更容易获得老年客户及其子女的信任，有助于快速打开市场和提高溢价能力。

价值点二：满足多元化、升级的养老需求

活力老人群体庞大： 大量健康、有支付能力、追求生活品质的活力老人，不满足于传统养老院，渴望安全、舒适、有社交、有服务的居住环境。酒店式公寓/养老社区是理想选择。案例：城家公寓、君澜旅居。

“享老”需求增长： 老年人不仅需要“生存”，更追求“生活”质量。酒店在餐饮、活动、环境营造方面的优势能更好地满足“享老”需求。案例：君澜旅居、高端养老社区。

旅居养老/候鸟式养老兴起： 酒店（尤其是度假酒店）是承接这一需求的天然载体。

混合模式与代际融合的潜力： “酒店+养老社区”的混合开发模式（如雅高&DomusVi）代表未来趋势，能创造更富活力、资源共享、便利家属的社区环境，社会效益和经济效益俱佳。

政策支持： 全球及中国各级政府都在大力鼓励发展养老产业，在土地、税收、补贴、审批等方面提供支持。银发经济是确定性的长期赛道。

05 

发展路径思考与建议

酒店业布局养老产业拥有显著的物业、服务、品牌基础优势，能有效盘活存量资产，满足日益增长的多元化、高品质养老需求，尤其是在活力老人养老、旅居养老、高端养老社区服务赋能等领域潜力巨大。混合开发模式代表未来重要方向。

前景广阔，但非坦途。成功关键在“融合”与“定位”。

深度融合专业养老服务： 酒店业的核心价值在于提供高品质的生活服务和居住环境，但必须与专业的医疗、护理、康复资源深度融合（自建或强强联合），补齐核心能力短板。单纯挂名或提供浅层服务难以成功。

精准市场定位： 清晰界定目标客户（自理型？协助型？高端活力老人？旅居客？），根据定位决定投入深度（适老化改造程度、护理服务配置）和商业模式（长租公寓？养老社区？合作赋能？）。

酒店+养老发展路径若干建议：

存量改造，聚焦中高端： 优先选择区位好（近医疗、配套）、改造潜力大的存量酒店，转型为面向自理/半自理老人的中高端服务式养老公寓。

合作共赢，优势互补： 与成熟的养老运营商、医疗机构、保险公司建立深度战略合作。酒店提供品牌、物业、基础生活服务管理；合作伙伴提供专业护理、医疗资源、客户渠道和养老运营经验。

发力“旅居养老”特色赛道： 度假酒店集团可利用资源优势，大力发展季节性、候鸟式旅居养老产品，突出健康养生和休闲体验。

探索“混合社区”创新模式： 在大型综合开发项目中，前瞻性规划“酒店+养老社区+共享设施”的混合业态，实现代际融合与资源共享。

长租公寓嵌入适老服务： 酒店集团旗下长租公寓品牌，可在部分项目试点基础适老化和菜单式居家养老服务，服务城市活力老人。

政策研究与合规经营： 密切关注并深入研究养老相关政策法规，确保项目在土地、建设、消防、服务等各方面合规，积极争取政府支持。

06

思考与总结

酒店转型养老中心，绝非简单的“1 + 1 = 2”。酒店住宿行业布局养老产业，是应对市场变化、挖掘银发经济潜力的重要战略选择。国内外案例证明，通过深度适老化改造、融合专业养老服务、精准定位目标客群、探索合作与混合模式，酒店业能够在这一领域开辟出富有前景的新赛道。虽然在专业护理能力和可持续商业模式的挑战不容忽视，但其在存量资产利用、服务基因匹配、品牌信任度以及满足活力老人高品质需求方面的优势，使其成为养老产业生态中不可或缺且极具特色的参与者。未来，“酒店式养老”有望成为一种主流的、高品质的养老生活方式选择。

这一领域看似是银发经济的蓝海，实则布满荆棘。要想成功转型，必须撕开那些美好的表象，正视每一个问题。从政策制定者到投资者，从运营者到服务提供者，都需保持清醒，以专业、负责的态度，在兼顾安全与服务品质的基础上，精准定位、谨慎运营，才有可能在这片充满挑战的领域实现社会效益与经济效益的双赢。否则，所谓的酒店转型养老中心，不过是又一个被资本和市场玩坏的概念。

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