2026年开年，一则消息引发酒店业震动：上海核心商圈的安达仕酒店被北京国资背景的京投发展“0元购”控股。这座开业十余年的五星级酒店，背负着超25亿元负债，却因地段稀缺性仍被内资视为“香饽饽”。这一案例，揭开了2026年酒店投资的新逻辑——外资退潮、国资托底，中小体量资产逆势崛起。

外资撤离，国资“压舱”

近年来，凯悦、洲际等外资品牌接连抛售中国高端酒店资产。2025年底，上海新天地安达仕酒店控股权易主，标志着外资在重资产领域的收缩进入高潮。戴德梁行数据显示，2025年酒店大宗交易中，超80%买家为国资或追求稳健收益的内资机构。

“外资赚快钱的时代过去了，现在更看重现金流稳定性。”仲量联行酒店投资负责人魏骏亚指出，当前市场环境下，3亿元以内、产权清晰的中小酒店最受青睐。这类资产改造周期短、抗风险能力强，部分项目年回报率能稳定在5%左右。

消费分层，细分赛道爆发

当传统商务酒店陷入同质化竞争，度假与体验型酒店正成为资本“新宠”。复星旅文砸重金布局“超级度假村”，锦江酒店度假业务利润同比飙升108%，首旅酒店则靠非遗文化主题房跑出差异化赛道。

“年轻人要的不是睡觉的地方，是能发朋友圈的体验。”弘峰酒店投资人峰会上，从业者张保生分享了一组数据：2025年，80%的盈利酒店集中在“文化深潜”“身心疗愈”等细分领域。成都一家主打川剧变脸体验的精品酒店，RevPAR（每间房收入）比同商圈竞品高出40%。

技术赋能，老酒店“返老还童”

存量改造成为行业主战场。美的楼宇科技推出“光储热柔”方案，帮酒店把电费成本砍掉30%；云迹科技的AI系统让送物机器人5分钟内响应需求，人力成本直降20%。

“改造不是砸钱换装修，而是重新设计盈利模型。”君亭酒店与精选国际合作后，通过会员体系打通和场景化改造，单店年收益提升25%。湖北文旅入主后，这家区域酒管集团计划3年内将特许经营门店扩至500家。

REITs破冰，退出通道打开

2025年底，国家发改委将酒店纳入REITs试点，这个信号彻底点燃资本热情。三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店22.6亿元易主，买家直言：“算准了REITs退出的红利。”

仲量联行测算，中国存量酒店资产证券化空间超万亿。未来，酒店估值不再只看地段和星级，更要看“现金流能否稳定覆盖利息”——这对擅长精细化运营的团队是重大利好。

趋势预判

区域分化：成都、长沙等新一线城市酒店投资回报率反超北上广

资本代际更替：中东主权基金、国内家族办公室成新买家主力

政策红利：文旅融合项目或享税收减免，但需警惕“假文旅真地产”陷阱

“2026年赚钱的酒店，一定是‘懂年轻人、会算小账、能扛周期’的。”一位从业20年的投资人总结。当行业告别野蛮生长，精细化运营的时代才刚刚开始。

长按图片关注公众号

每天酒店新闻和物业资讯