来源：NorthStar酒店资产管理，作者Shirley 侵删

运营方，要更关注客房收入、客人满意度、服务标准；业主代表，则要真正转向“资产思维”。

从酒店运营方的“专家”，到业主方的“新手”——这是一些转型业主代表的专业人士的真实写照。

“在酒店运营方工作多年，如今转战至业主方，担任业主代表，在一家国企背景公司孤身一人肩负三家酒店的前期筹建、开业及运营重任，堪称‘独行侠’。更令人头疼的是，以往积累的运营经验似乎在这里不适用了。”这种情况并不少见。

当身份的转变，遇上国企背景环境与“一人肩负三家酒店”的重任，挑战前所未有，产生困境的根源在于目标和角色的差异。

首先，运营方致力于提升收入、降低成本并确保客户满意，而业主方则专注于投资回报和资产价值的提升。

其次，角色的转换也是一个关键因素：运营方作为执行者，而业主代表则扮演监督者和决策者的角色。

此外，沟通上的障碍不容忽视：运营方倾向于使用专业运营术语，而国企背景的业主方则更习惯于资产和组织管理的语言。

这些差异导致了双方在理解和沟通上的障碍，容易引发困境。

01

破局第一步：上任“三板斧”

在进入系统思考前，需要立刻行动，建立支点：

向外看：关系破冰

了解业主公司酒店的现状，与酒店管理公司及酒店总经理沟通，核心是倾听，了解酒店项目进展情况及他们面临的问题和挑战。

向内看：业主公司流程摸底

与业主公司财务、法务部门关键接口人建立联系，请教“以往酒店类事项的审批流程和常见卡点”，知己知彼。

向上看：文化融入

主动了解业主公司的企业文化、决策习惯、汇报风格及潜在的‘敏感区’，这能帮助你更快地被团队接纳，避免在无知中触雷，实现高效协同。

02

重新定义角色：

从“救火队员”到资产管理负责人

业主代表的核心困境，往往始于角色认知的错位,必须从“运营思维”彻底转向“资产思维”。以前在运营方，更关注客房收入、客人满意度、服务标准；但作为业主代表，要真正转向“资产思维”：也就是投资回报、资产增值和风险控制。

思维转变

忘掉运营角色，成为业主方，务必要转成“业主思维”，不再是让酒店“运营顺畅”，而是让资产“保值增值”。

具体做法：聚焦酒店收益报表、P&L报表，从数据中发现问题，而非参与现场细节管理。学会用资产语言（如EBITDA, IRR, 投资回收期）和业主公司组织语言（流程、合规、审批）进行对话。

例如：当酒店申请预算翻新餐厅，你不仅只评估设计和菜单，而是要问：“这项投资能提升多少房价或出租率？投资回收期是多长？”

初步建立可行的流程

在“孤身一人”的初期，不要追求大而全的流程体系，可以从最乱的点开始，先建立最小可行的流程。

比如，先标准化《酒店月度经营分析报告模板》，用数据说话，把GOP分析、现金流预测、竞争对手对比、行动计划等要素固定下来。这一个动作就能极大提升你的专业形象和管理效率。

03

从个人到团队：构建专业管理体系

一个人能力再强，也做不过一个系统，要尽快从“独行侠”变成“管理体系搭建者”。

1、针对不同酒店，采取不同管理方式，建立标准管理体系

对于委托管理项目——做“投资把关人”和“专业业主”

①投资可行性研判：参与项目经济测算，明确投资回报，提供决策依据。

②规划设计审核：审核酒店规划设计，确保投资与定位相符，避免过度投资。

③管理合同：深度参与条款谈判，明确业绩考核标准。

④业绩监控：建立GOP、EBITDA等资产指标监控体系。

⑤资本规划：审核翻新改造计划的必要性与投资回报等。

对于自主管理项目——做"决策大脑"

①战略制定：市场定位、规划设计、年度预算与价格体系

②授权体系：建立对总经理的任命、考核机制

③成本控制：搭建集中采购体系，优化供应链

2、跨部门协作：用“解决风险”换取“信任支持”

在国企体系内工作，跨部门协作能力往往比专业能力更重要：

①对财务部门，沟通重点在于预算控制与投资回报，用数据证明每项支出的商业价值；

②对法务团队，聚焦风险预防与合同合规，展示你对流程规范的尊重；

③对工程部门，明确酒店技术参数与关键节点，理解他们在工期与成本间的平衡难题；

④对公司领导层，展现流程规范与价值提升，用他们关心的语言汇报工作。

用解决问题的姿态积累信任，远比抱怨“流程繁琐”有效得多，信任比效率更稀缺，也更重要。

战略性地争取资源，“一人肩负三家酒店”是不可持续的，中长期目标必须是 “从一个人到一个团队”。

短期：用建立的标准化流程和模板，向业主公司领导汇报工作和专业价值，用数据分析酒店经营情况。

中期：提出分阶段团队招聘方案（如先争取招一名下属），从琐事中解脱，专注于决策。

长期：将经验固化为公司的“流程制度资产”，搭建起完整的酒店资产管理体系。

这条路，是从‘执行者’向‘价值创造者’与‘体系构建者’的蜕变之路。虽然艰难，但所创造的‘制度资产’将成为在业主公司中不可替代的真正价值。

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