来源：原创 苏菡 酒店观察网 侵删

在酒店投资圈，这几年最无解的一个痛点是：

酒店投得容易，退出太难。

酒店人都知道，酒店赚钱慢，流动性差。

真正想退出，只有两条路：

• 一是整体转让，谈判周期动辄半年起；

• 二是抵押融资，但额度有限，还要看银行脸色。

所以，许多投资人的钱，其实是被“压”在砖头里，动弹不得。

这也是为什么过去很少有人把“酒店”与“资本市场”联系在一起。

但现在，事情开始不一样了~~

酒店有更多机会从“不动产”变成“活钱资产”了。

01

一纸政策 

打开了资产流动的新窗口

今年，住建部、证监会等多部门联合发布了《关于扎实推进保障性住房、产业园区、交通等领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的通知》，并在“扩大基础设施REITs试点范围”中，首次明确提出“探索将酒店等经营性物业纳入试点”。

这意味着什么？

说白话就是：

酒店不再只能“卖整栋”，它也可以被拆分、交易，变成“活钱”了。

通过“打包—证券化—上市”进入资本市场，像卖股票一样，让酒店的一部分价值流动起来。

这代表着酒店资产的处置方式，正在从传统的“地产逻辑”，转向更灵活的“资产逻辑”。

这不是一阵风，其实草蛇灰线，伏埋已经：

2020年，中国基础设施公募REITs正式启动，首批试点全部是收费公路、产业园区等基础设施资产。酒店与商业物业完全被排除在外。

到了2022年，政策首次提出“探索将商业、文旅等经营性物业纳入REITs试点”，但仅停留在文件层面，没有明确操作细则。

2024年，证监会、发改委联合发布《关于进一步推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行的若干意见》，首次明确鼓励酒店等经营性不动产纳入试点范围。这意味着：酒店资产正式“入圈”。

2025年初，部分城投平台、保险资金已经开始在一线城市低调收购运营稳定的酒店，进行资产组合和尽调，为未来打包上市做准备。REITs 正从“试点”推向“常态化”阶段。

你看，从最初只做基础设施、谨慎推进，到如今政策不断松绑、发行常态化、资产类别扩容——肉眼可见地感受到，现在的政策环境，比过去任何时候都更有可能让酒店资产真正进入证券化通道。

02

并不是所有酒店

都能走资产化这条路

我接触过不少投资人，一听政策放宽，就兴奋地说：

“那我这家酒店以后也能打包进REITs了！”

但现实很骨感~~~

从香港、新加坡的REITs实践也能看出来：

真正能进入REITs池子的酒店，通常是地段核心、品牌成熟、运营稳定超过10年的头部资产。

政策松绑≠人人能上车。

真正有资格进入资产化通道的酒店，其实只是5%的极少数。

从目前REITs市场和国际成熟案例来看，门槛很高，至少要满足三点：

现金流稳定、可预测

不是赚过钱，而是要能拿出持续、稳定的经营报表，证明你是“可以证券化”的资产。短期网红打法，基本都被排除在外。

产权清晰、结构透明

复杂分割产权、返租、多人共有的酒店项目，在尽调阶段就会被卡死。

品牌与运营能力过硬

品牌体系和运营能力越成熟，资产越容易被打包。大品牌项目，在这方面更有优势。

换句话说，只有金字塔尖上那一小撮现金链好、结构清晰、品牌稳定”的头部资产，才有可能真正“变活钱”。

03

对酒店业主来说的本质变化

政策放宽本质上是酒店资产定价权的重构。

过去酒店的价值，由地段+运营利润决定；

现在，一旦可以证券化，市场会用现金流折现来重新定价，优质资产可能“升值”。

退出通道打开了——以前只能靠“找买家”卖；现在可以走资产证券化渠道退出，流动性大幅提升。

这也意味着持有策略改变了：

投资人不一定非得“卖掉”酒店，也可以先持有运营，等条件成熟再证券化套现。

这对那些优质地段、现金流稳定的中高端酒店特别有利。

用大白话总结就是：

酒店从“沉睡资产”变成了“流动资产”——退出更快、定价更透明、价值更高。

我们可以预见，未来酒店行业将出现两极分化：

• 一部分现金流健康、标准化高的酒店，将被纳入资本市场，变成“金融资产，获得更好的退出通道；

• 而更多的普通资产，还只是作为一个“生意”，它们很可能将在这轮洗牌中被边缘化，价值增长停滞甚至加速贬值。

聪明的投资人，已经悄悄开始换“玩法”。

他们有保险资金、产业基金、城投平台、REITs管理公司……

他们盯上的，不再是某一间酒店的经营利润，

而是整个板块的“现金流组合价值”，已经在悄然布局“既能开、又能卖”的模式。

写在最后

这不是一个遥远的金融话题，

而是正在发生在你我身边的行业拐点。

今天，酒店人思考的还是：

“我的酒店能不能卖掉、能不能套现”

明天，也许你真正要问的，是：

“我这家酒店，能不能在资本市场上被定价？“

运营、数据、品牌、定位、现金流——这些要件要提前准备。

未来几年，能抓住这条通道的业主，很可能先发制人，在行业里赢得未来。

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