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摘要

全球酒店资产市场的主旋律是“分化”与“审慎”。在高昂的资本成本和不确定的宏观前景下，投资者的决策愈发谨慎。尽管全球整体交易活动放缓，但资本并未离场，而是流向了少数展现出强劲韧性的特定市场与资产类型。

全球投资趋势

全球交易降温，美国市场一枝独秀

宏观数据显示，全球酒店投资市场在2025年上半年明显降温。根据仲量联行（JLL）于8月底发布的报告，上半年全球酒店交易总额为245亿美元，同比大幅下滑17.5%；交易数量降至600笔，同比减少16.7%。这反映出投资者在经济与地缘政治的双重不确定性面前，普遍采取了“多看少动”的观望策略。

然而，这份看似平淡的全球成绩单，却掩盖了不同市场间的巨大温差。美国市场成为了全球资本的“避风港”，作为全球最大的酒店投资目的地，美国市场的交易额占全球总量的一半以上，并成功逆势上扬。尽管交易笔数下降6.7%，但其上半年交易总额达到97亿美元，同比增长3.9%。

头部资产受热捧，市场中层显现“空心化”

尽管整体市场交易疲软，但奢华酒店资产的估值却屡创新高。投资者正将资金高度集中于被认为能穿越经济周期的顶级资产。仲量联行的报告显示，2025年上半年有20宗交易的“单钥匙价格”（即每间客房的平均售价）超过100万美元，创下历史同期次高纪录。这股热潮将全球单体酒店的平均单钥匙售价推高至24.1万美元。

然而，资本对头部资产的过度追逐，也可能导致市场中段的“空心化”。当资金涌向顶级奢华酒店和具备重大改造潜力的折价资产时，那些运营良好但特色不足的中端和精选服务酒店，正面临流动性困境。

“重置成本折价”的巨大吸引力

当前，以远低于重置成本的价格收购存量资产，已逐渐成为市场的主流投资逻辑。 持续高企的建筑成本，使得“收购+翻新”的模式，在经济性上远胜于“新建开发”。在美国，开发一家全新的全方位服务型城市酒店，其成本比收购同类酒店要高出71%。私募股权巨头黑石集团（Blackstone）近期以2亿美元收购了佛罗里达州新开业的Sunseeker度假村，而该物业的开发成本据传高达7.2亿美元，这意味着收购价仅为开发成本的约28%。

酒店交易热点

西武王子大饭店的战略“补强”，斥资9000万美元收购Ace酒店

本月最具标志性的交易，无疑是东京的西武王子大饭店全球公司（SPW）对Ace酒店集团的收购。这笔交易的核心是“战略补强”，它帮助SPW迅速切入了其业务版图中缺失的高增长、高利润的生活方式酒店赛道，契合了其计划到2035年将酒店组合扩大至250家的宏伟蓝图。

黑石的成功退出与Event Hotels的战略扩张

在欧洲，德国本土运营商Event Hotels从私募巨头黑石集团手中，接管了位于德国的17家酒店资产包（共2,021间客房）。黑石在完成其价值提升计划后，将成熟的资产组合转让给专业的区域运营商以实现资本的成功退出；而Event Hotels则通过此次收购迅速扩大了本土市场规模，并计划投入后续资金进行翻新升级，以寻求更高的长期回报。

资产剥离与价值再造并行

在美国市场，交易活动主要围绕着“优化投资组合”和“挖掘资产潜力”两大主题展开。

上市REIT Ashford Hospitality Trust（AHT）以合计3300万美元的价格，出售了旗下两家酒店。这笔交易的“资本化率”仅为1.3%，远低于市场正常水平。

极低的资本化率通常意味着资产盈利能力弱或需要大量后续投入。AHT正在坚决剥离非核心或高成本的“包袱”资产，以优化其财务状况。

接手休斯顿希尔顿酒店的买方Fischer Acquisitions，展示了“价值再造”的思路：通过减少客房数、改造部分空间为公寓，并引入更具吸引力的Margaritaville品牌，对物业进行彻底的重新定位，以挖掘新的盈利增长点。

证券化市场透视

股价表现滞后，投资者信心不足

美国酒店REITs板块的整体表现在资本市场上显著落后于大盘。截至2025年3月，该板块回报率下降了17.2%。即便是行业巨头万豪和希尔顿的股价，也远低于前期高点，反映出市场普遍的谨慎情绪。投资者对通胀持续和消费需求放缓的担忧，压制了对酒店REITs未来的盈利预期。

收入增长乏力，利润空间受挤压

根据世邦魏理仕（CBRE）的报告，行业关键绩效指标“每间可用客房收入”（RevPAR）已出现负增长，8月份数据同比下降0.6%。与此同时，保险、劳动力等运营成本却在持续上涨。这种“收入增长停滞、成本不断攀升”的双重夹击，正严重挤压酒店的利润空间，也是导致REITs在公开市场承压的根本原因。

发行放缓，违约率攀升

美国酒店类CMBS的发行活动已急剧放缓，2025年7月的发行额仅为11亿美元，不足去年同期的一半，而贷款违约率正在攀升。根据Trepp的报告，2025年8月，酒店CMBS的违约率已达6.65%，涉及的违约贷款总额近59亿美元。 越来越多的酒店业主在高利率和运营压力的双重打击下，已无力偿还到期债务。

高度分化，优质资产仍受青睐

尽管困境信号频现，但债务资本市场并未完全冰封。对于拥有顶级资产和强大实力的业主而言，融资渠道依然畅通。 过去一个月，市场仍有多笔大规模融资交易达成，例如曼哈顿七家精选服务酒店组合获得的2.35亿美元CMBS贷款，以及迈阿密JW万豪侯爵酒店获得的7.93亿美元融资。贷款人正将资金高度集中于风险最低、回报最可预测的头部项目，而风险较高或质地平庸的资产则面临融资枯竭的困境。

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