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东莞酒店转让及出租市场呈现出活跃态势，从经济型酒店到五星级高端业态，从核心商圈到交通枢纽周边，不同区域、不同类型的酒店项目密集入市，既折射出行业格局的调整，也为投资者提供了多元选择。本文将从区域分布、业态特征、核心交易指标三大维度，拆解东莞酒店转让市场的现状与趋势，为行业参与者提供决策参考。

一、区域分化：虎门领跑，核心商圈与交通节点成 “主战场”

从转让项目的区域分布来看，虎门镇无疑是东莞酒店转让市场的 “核心板块”。数据显示，在统计的 20 个项目中，虎门镇独占 5 席，占比达 25%，且涵盖了中端酒店、经济型酒店等多种业态 —— 既有位于高铁站万达广场的 129 间中端酒店（转让费 300 万，月租金 13.6 万），也有核心位置的 56 间独栋经济型酒店（转让费 240 万，月租金 4.4 万），还有可承包的 78 间连层酒店（转让费 68 万，月租金 5.5 万）。

虎门的优势源于其 “交通枢纽 + 产业集聚” 的双重属性：作为广深港澳科技创新走廊的重要节点，虎门高铁站日均客流量超 10 万人次，万达广场等商圈消费需求旺盛，为酒店业提供了稳定的客源基础。但与此同时，虎门酒店市场的竞争也最为激烈，转让项目中既有营业中的成熟物业，也有亟待改造的标的，投资者需结合自身运营能力判断性价比。

除虎门外，石龙、长安、厚街、万江等区域也有多个项目入市，且各有特色：

1.石龙镇主打 “交通便利 + 低门槛”，2 个转让项目均为独栋物业，其中火车站附近的 110 间酒店采取 “无转让费出租” 模式（月租金 10 万），50 间独栋酒店转让费仅 60 万（月租金 3.5 万），适合资金有限但想快速切入市场的投资者；

2.长安镇聚焦 “核心商圈 + 稳定收益”，2 个项目均位于核心位置，30 间营业中酒店（月租金 4.2 万，转让费面议）、57 间连层酒店（转让费 150 万，月租金 7.3 万），依托长安电子产业带来的商务客群，具备较高的运营安全性；

3.厚街镇则以 “小体量公寓 + 低成本” 为特点，16 间酒店式公寓转让费仅 9.8 万（月租金 0.98 万），25 间独栋酒店转让费 46 万（月租金 1.85 万），适合主打 “精品化、小众化” 的运营商；

4.万江街道出现高端业态身影，248 间连层五星级酒店 “无转让费出租”（月租金 40 万），是目前市场上罕见的高端标的，预计将吸引具备高端酒店运营经验的品牌方关注。

5.此外，樟木头、常平、大朗、塘厦、大岭山等镇街的项目则以 “经济型 + 小体量” 为主，转让费多在 58 万 - 150 万之间，月租金 2.5 万 - 5.5 万，适合区域性运营商或创业团队。

二、业态特征：经济型占主导，中端与公寓业态成补充

从酒店类型来看，经济型酒店是转让市场的绝对主力 —— 在 20 个项目中，经济型酒店占 15 席，占比 75%，房间数量多集中在 30-100 间，面积 1200-4800㎡，月租金 2.5 万 - 10 万，转让费 58 万 - 399 万（大朗汽车站 63 间连锁酒店转让费 399 万为特例，或与品牌授权、现有客源相关）。

1.经济型酒店的密集转让，一方面源于东莞酒店市场的 “供给过剩”—— 过去十年，东莞依托制造业红利，经济型酒店快速扩张，但随着消费升级与业态迭代，部分老旧经济型酒店因设施老化、服务单一，面临客源流失压力，业主选择转让止损；另一方面，也与投资者的 “偏好转变” 有关 —— 相比高端酒店，经济型酒店投资门槛低、回收周期短，且东莞制造业带来的蓝领、商务散客需求稳定，仍具备一定的运营空间。

2.中端酒店虽仅 3 个项目（虎门 2 个、万江 1 个），但均为 “高价值标的”：虎门高铁站万达广场 129 间中端酒店，凭借 “交通枢纽 + 商业配套” 的双重优势，转让费达 300 万，月租金 13.6 万，是目前市场上转让费最高的项目；万江 248 间五星级酒店则以 “无转让费出租” 的模式，为高端品牌提供了 “轻资产切入” 的机会，预计将成为市场焦点。

3.酒店式公寓有 3 个项目，均分布在厚街、塘厦、大岭山，房间数量 16-56 间，转让费 9.8 万 - 150 万，月租金 0.98 万 - 3.3 万。这类业态主打 “长租 + 短租” 结合的模式，适合依托产业园区、高校周边的客源需求，且装修灵活度高，近年来受到小众运营商的青睐。

值得注意的是，项目状态与物业形态也呈现出差异化特征：在物业形态上，独栋物业占 9 个（45%），连层物业占 9 个（45%），单层物业占 2 个（10%），独栋物业因 “独立性强、改造空间大” 更受投资者欢迎，转让费普遍比同区域连层物业高 10%-20%；在项目状态上，“营业中” 项目占 5 个，“停业” 项目占 1 个，其余为 “待转让 / 出租” 状态，营业中项目因 “客源稳定、收益可见”，转让费通常比停业项目高 30% 以上（如虎门 100 间盈利中酒店，转让费 98 万，低于同区域停业状态的 56 间酒店 240 万转让费，或与盈利稳定性相关）。

三、核心指标：转让费与租金分化，投资回报需 “精打细算”

从转让市场的核心交易指标 ——转让费与月租金来看，不同区域、不同业态的项目差异显著，投资者需结合 “单房成本、租金回报率” 等维度综合评估。

1.转让费：从 9.8 万到 399 万，差异源于 “位置 + 业态 + 状态”

2.最低门槛：厚街 16 间酒店式公寓，转让费 9.8 万，单房转让费仅 6125 元，适合 “小成本试错” 的投资者；

3.最高成本：大朗汽车站 63 间连锁经济型酒店，转让费 399 万，单房转让费 6.33 万元，高于市场平均水平，推测与 “连锁品牌授权、现有会员体系、汽车站稳定客源” 相关；

4.主流区间：大部分经济型酒店的转让费集中在 58 万 - 150 万，单房转让费 1 万 - 2 万元，如樟木头 73 间酒店（转让费 58 万，单房 0.79 万）、石龙 50 间酒店（转让费 60 万，单房 1.2 万）、常平 49 间盈利中酒店（转让费 78 万，单房 1.59 万），这类项目性价比最高，也是市场交易的主力。

5.月租金：从 0.98 万到 40 万，单房租金反映 “区位价值”

· 单房月租金最低：厚街 16 间酒店式公寓，月租金 0.98 万，单房月租金 612.5 元，适合长租运营；

· 单房月租金最高：万江 248 间五星级酒店，月租金 40 万，单房月租金 1612.9 元，符合高端酒店的租金水平；

· 经济型酒店主流单房租金：集中在 800 元 - 1500 元 / 月，如虎门 56 间独栋酒店（月租金 4.4 万，单房 785.7 元）、长安 30 间营业中酒店（月租金 4.2 万，单房 1400 元）、石龙 110 间无转让费酒店（月租金 10 万，单房 909 元），这一水平与东莞经济型酒店的平均客房收入（RevPAR）基本匹配，投资者需确保入住率达到 60% 以上才能覆盖租金成本。

四、特殊模式：“无转让费出租” 成亮点，降低投资门槛

市场上有 3 个项目采取 “无转让费出租” 模式（石龙 110 间、万江 248 间、石龙 50 间），这类项目虽无需一次性支付转让费，但月租金相对较高（如万江 248 间五星级酒店月租金 40 万），适合 “轻资产运营、注重品牌输出” 的企业，可避免大额资金占用，通过精细化运营实现盈利。

市场趋势与投资建议：机遇在 “核心区位 + 高性价比”，挑战在 “运营升级”

从当前东莞酒店转让市场的特征来看，未来一段时间内，市场将呈现 “三大趋势”：

1.区域集中度持续提升：虎门、长安、石龙等交通枢纽与核心商圈的项目，因客源稳定、增值空间大，将继续成为投资者争夺的焦点，转让费与租金可能小幅上涨；

2.业态分化加剧：经济型酒店仍以 “小体量、低成本” 为主，中端酒店向 “交通枢纽 + 商业配套” 聚集，酒店式公寓向 “产业园区周边” 拓展，不同业态的目标客群进一步细分；

3.轻资产模式受青睐：“无转让费出租” 等轻资产模式将吸引更多品牌方入驻，尤其是高端品牌，通过输出管理实现扩张，降低投资风险。

针对不同类型的投资者，本文提出以下建议：

1.创业型投资者：优先选择厚街、樟木头、常平的小体量经济型酒店或公寓（转让费 50 万以内，月租金 3 万以下），如厚街 25 间独栋酒店（转让费 46 万，月租金 1.85 万）、樟木头 73 间酒店（转让费 58 万，月租金 5.5 万），依托区域性客源实现稳定运营；

2.品牌型运营商：重点关注虎门、长安的核心商圈项目（如虎门高铁站 129 间中端酒店、长安 30 间营业中酒店），通过品牌赋能提升客房溢价，同时可考虑万江 248 间五星级酒店的 “无转让费出租” 项目，实现高端市场突破；

4.稳健型投资者：优先选择 “营业中 + 盈利稳定” 的项目，如常平 49 间盈利中酒店（月租金 4.07 万，转让费 78 万）、虎门 100 间盈利 6-10 万的酒店（月租金 7 万，转让费 98 万），这类项目客源基础扎实，投资回报更有保障。

总体来看，东莞酒店转让市场虽呈现出 “区域分化、业态多元” 的特征，但核心机遇仍集中在 “核心区位的高性价比项目”。对于投资者而言，需跳出 “只看转让费与租金” 的单一维度，结合自身运营能力、目标客群定位，综合评估项目的区位价值、设施条件、客源基础，才能在市场调整中抓住机遇，实现可持续盈利。

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