来源：酒店资管交流岛，作者大粒子 侵删

要说市场上哪一类高星级的酒店价值潜力最大，不出意外的话就是：

没有知名品牌冠名的单体酒店了。

为什么这么说？

因为现在整体酒店的估值回归理性。

理性之下就需要看酒店的经营账。

经营成果直接决定估值的大小。

单体酒店的经营，管理能力最弱，所以可提升空间最大。

单体酒店存在哪些问题，导致经营不及预期呢？

01

缺乏发展空间，无法吸引优质的专业人才。

酒店管理，看似很简单的，实际极其复杂。

核心团队下要处理好具体微观事务，上要能具有战略眼光和经营意识，才能为投资人做到实实在在的精益管理。

这样的人才，一般流连于连锁品牌之中，因为“连锁”意味着“机会”。

在这个连锁体系里，牢牢抓住这根藤条，只需要用力往上爬，总是能有出头之日。

而“单体”则完全相反。

没有外力可以借助，每次变动都只能回归大海，重新寻找茫茫的机会。

这一点是“连锁”和“单体”在吸引人才方面最大的区别。

02

业主方的不专业，导致项目团队浑水摸鱼。

业主方因为不专业，看不清酒店管理具体事务的门道，进而给希望浑水摸鱼的人留下了喘息之机。

欺上瞒下，运筹帷幄。

最后的经营成果都落在了自己的口袋中。

这样的业绩成果，怎么能让经营账好得起来呢？

因为业主的不专业，无法识别经营管理的有效性，无法做到有效的监管，所以项目当然管不好。

当然，不同的项目存在的问题也不一样，以上是最常见且值得拿出来分析的原因。

提升单体酒店的经营业绩，有什么有效的办法？

落地的方法有很多，从整体逻辑上看，无非就是提升收入、管控成本、选拔优质人员等等。

但，事实上，以上的这些动作对酒店业主方的要求都很高。

如果业主方具备一个专业的酒店管理团队还好，

如果不具备，

业主其实根本无法识别：

项目提议的哪些提升收入举措是有效的？

哪些成本管控能出成绩又不会伤到大动脉？

如何找到项目所需的优质人才？人才画像是什么？

所以，如果业主方不具备专业的能力，在所有的选项中，选择一个好的品牌合作方就是最直接的方法。

那么，下一个问题来了：

如何才能找到合适的酒店品牌？

以下几个维度值得参考：

1

经营能力

判断品牌所属酒店管理公司的经营能力。

经过市场长期检验，经营能力好与否其实基本都可以被识别出来了。

值得一提的是，高星级酒店投资金额大，更加需要关注“长期性”。

在全球经济下行，各国抢夺资源，国际合作环境恶化的基本面下，政治因素比以前更加需要纳入考量之中。

因此，在选择中，建议除了关注国际品牌之外，还是有必要也将国内优质酒店品牌作为备选对象。

2

合作费用

合理的且偏低的管理费标准。

由于高端酒店市场发展多年，各家的管理费已经透明且趋同。

如果能谈出较低的管理费，就意味着现金流的增加，也意味着估值的提升。

3

数据赋能性

数据可以发挥多大的作用，已经不需要过多说明了。

但是不同的酒管公司对于数据的开发运用和业主赋能方面还是存在一定差异。

例如，是否可以用数据来验证产品效率，持续提升产品模型，给投资方一个合理的投资建议。

例如，是否有充足的数据，支持酒店进行收益管理。

可以不断地将运营数据和产品研发进行闭环运用的公司，是重点值得考虑的公司。

4

灵活度

尤其是希望提升估值再出售的投资人，对于灵活度的要求更要更严格些。

“灵活度”具体指的是什么？

比如，合作违约支付条件，如果项目成功退出了，非己方原因导致的换牌不需要承担过大的赔偿风险。

比如，可以同意一定程度业绩对赌。

比如，签约年限是否可以视特殊情况而有所调整。

等等需要切实匹配卖方需求的和合作条款。

借助品牌为项目提升业绩，但是又不希望被品牌绑架，是资产出售方的核心诉求。

目前能满足此类市场需求的品牌也相对比较有限，但并非没有，值得各位资方花点心思寻找。

所以，总结一下：

有提升估值需求的单体酒店，短期内最有效提升资产估值的方法，是找到灵活性能匹配的酒店连锁品牌。

借助连锁品牌的人才体系、监管体系、收入提升体系为项目尽快提升估值。

当然，这里说的只是提升估值的方法。

至于是否可以顺利卖出，还需要有其他的条件。

不过话说回来，

只有毕竟底子打好了，才有机会聊未来，不是吗？

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