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“去地产化”的华远遭遇质疑。近日，有投资者在公开平台表示，酒店和物业不足以支撑20亿流通盘，公司是否后续依托华远集团，给剥离房地产业务的上市公司注入更优质的资产？如果不注入其他资产，上市公司只是一个空壳。对此，华远又该如何应对？

面对质疑，华远带上“长租公寓”

面对投资者的担心和质疑，日前，华远地产做出回应：未来公司将构建以“酒店+物业+长租公寓”为核心的业务组合，盘活存量资产，实现业务多元化。

去年4月份，华远地产发布《关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》，这是华远地产正式“去地产化”，转让控股母公司华远集团的开始。公告显示，交易完成之后，公司将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现转型。公告一出，标志着华远地产从“地产商”转型为“服务商”。一年过去，华远地产逐步理清业务链条，将核心业务主要分为酒店、物业、公寓三大部分，只不过这一次多了公寓业务。

为何多出公寓业务？

在近期中国房地产报发布的2024年50家上市房企存货排行中，跻身前50的房企都或多或少涉足公寓领域，如保利发展的保利和寓；碧桂园的碧家公寓；万科的泊寓；融创的住住、心地；中国海外发展的中海海堂和中海锦年。更别提排在12名的龙湖集团，将旗下龙湖冠寓做到长租公寓规模TOP2的级别。

再调查一下排名前5房企推出公寓品牌的时间点，大多在2017年前后，不少房企较早布局公寓业务，寻找第二增长曲线。彼时2017年的华远地产刚刚发布全系产品线项目手册1.0版，包含公寓产品线，但多年过去未拓展更多公寓产品。

值得一提的是，华远地产在2022年初成立城市更新事业部，积极涉足“房地产+”业务，这是华远地产转型的一个重要信号，不过“城更”依旧与房地产联系密切，与两年后主动放弃地产业务形成巨大反差。

如此看来，华远地产现在回过神来布局公寓业务，已经略迟，面对投资人的质疑，公寓是否会成为公司“更优质的资产”，现在还不太好说。

过去几十年中，中国资产思维正在发生显著变化。传统来看，拥有房产被视为财务稳定和成功的象征。但近几年，年轻一代的消费群体更重视流动性、现金流保护和生活质量，逐步瓦解拥有长期房产的思维，同时房地产市场低迷、中国主要城市较高的房产成本，加之政策的扶持，中国长租公寓市场正在被看见。

尽管宏观经济面临逆风、中国经济增长放缓，但长租公寓仍被视为最具周期性和防御性的资产类别，提供高于平均水平的回报率和稳健的资金流。2024年，长租公寓REITs价格指数增长了31%，是目前观察到唯一一个资本化率走低的领域。更多资金退出政策的支持，促使长租公寓整体交易与流动性增加，越来越多的长租公寓项目成为优质的投资标的。

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华远的新“三板斧”，挣不挣钱？

调整归调整，纵使公寓资产再好，现在的华远地产接得住“酒店+物业+长租公寓”为核心业务的构想吗？目前华远地产的基本盘有多大？又能否支撑得起20亿的流通盘？

踩着上个月月底，华远地产发布了一则公告，公司计划将“华远地产股份有限公司”变更为“北京华远新航控股股份有限公司”，而公司的证券简称由“华远地产”变更为“华远控股”，证券代码依旧保持不变。名称的改变，意味着华远三十多年的地产时代落幕，不过也暗藏着转型后的新机遇。具体华远情况如何？以华远三大核心业务为分类，通过最新披露的年报或许可以窥知一二。

酒店业务方面，从华远地产官方网站上看，公司将酒店分为休闲度假酒店系、城市商务酒店系和城市精品酒店系。其中，城市高端商务酒店，主要服务客户为城市精英及商务人群，代表项目有长沙君悦酒店、长沙空港凯悦嘉轩酒店；城市精品酒店，则以品质、特色、时尚为标签，代表项目有华瑞和酒店（长沙）、华中心酒店（北京）；休闲度假酒店以休闲度假为主要特色，以专属服务和配套设施为亮点，但未披露具体酒店项目。

观察发现，华远地产实际拥有的酒店资产并不多，且没有具体的酒店品牌，大多以酒店业主的身份参与到酒店的板块中，同时根据2024年报显示，长沙君悦酒店与长沙凯悦嘉轩酒店均由凯悦酒店集团管理运营，华远地产则负责开发投资。

将酒店进行排名，华远地产投资开发的五星级酒店长沙君悦酒店，属于公司最核心的资产。该酒店项目位于278米的长沙滨江摩天塔——华远国际中心46-61层，毗邻橘子洲头，酒店共设345间客房，5个高级餐厅及酒吧，3444平方米活动场地和1160平方米的大宴会厅，这是君悦酒店品牌在全球的第48家酒店、大中华区的第14家酒店，也是凯悦酒店集团在华中地区运营的首店。

2024年，长沙君悦酒店入住率均在80%以上。去年文化和旅游部发布数据显示，长沙五星级酒店平均入住率为72.48%，长沙君悦酒店的表现优于市场水平。此外，在携程平台上，长沙君悦酒店双登长沙美景与豪华酒店口碑榜TOP1，同时在长沙美食酒店口碑榜上排名第四。查阅酒店工作日与周末房价，稳定在978/晚到1888/晚不等，与奢华榜单上的尼依格罗、瑞吉、柏悦等相差无几。

尽管华远地产还没有太多酒店项目，但根据酒店目前的战略计划，主攻运营是未来工作的重心。去年4月17日，华远地产专门成立了北京华远新航酒店管理有限公司，也是公司决心向酒店扩张的重要一步。

物业业务方面，去年8月30日，华远地产以2756万元的代价向华远集团收购华远好天地智慧物业，是公司提升资产质量，向综合型城市运营商转变的重要举措。该物业平台主要为商场、写字楼、住宅项目等多种业态提供专业物业管理服务，截至2023年年底，累计在管面积逾40万平方米。

据2024年报显示，华远地产在管面积合计78.72万平方米，按管理业态分类，其中非住宅管理面积占比70.3%，住宅管理面积占比29.7%。与克而瑞物管发布2024年物企在管规模榜中，上榜物企在管面积均超3亿平方米来看，华远地产规模还未触及百万规模，相差较远。

住房租赁方面，华远地产将设立“北京华远新航住房租赁有限公司”（暂定名，具体以工商核准为准）进行长租公寓运营管理，不过目前还未找到相关工商信息。不过，华远地产在年报中表示，公司在长租公寓板块将专注于打造中高端租赁社区，品牌锚定于中端偏上的价值区间。

据华远地产官网显示，公司将公寓分为城市公寓系和国际公寓系，其中城市公寓系代表项目有华远·西红世（北京）；国际公寓系代表项目有华远国际公寓（长沙）、华远·云玺（长沙）、华远·华时代（长沙）。

早些年，华远地产还打造过北京的华远·昆仑公寓，是北京房地产市场上的顶级豪宅，也是北京公寓市场上首个单价破10万的项目，不过由于华远地产拟将持有房地产开发业务相关资产及负债，转让控股股东华远集团，华远·昆仑公寓作为曾经的开发项目，也一并转让。

可见，华远地产的基本盘并不算厚重，不管是酒店、物业还是公寓都处在“初始阶段”。

最新年度财报也能直接说明问题，按照华远地产的最新转型计划，将酒店、物业和租赁作为其重点，但这类业务板块，目前能够带来的业绩与利润也是微乎其微。2024年全年，华远地产实现营业收入为46.29亿元，同比下降71.09%。其中，房地产仍然是其营业收入的主要贡献业务，年内共计实现收入43.08亿元，占比达到93.07%。其次，酒店业务实现营收2.18亿元，同比减少15%，物业服务收入4473.68万元，同比增长80.61%，上述两项业务于总营收当中的占比不足6%，明显较地产业务存在较大差距。

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“先行者”之路，给华远何种启示？

可以想见，华远地产在酒店与公寓领域的布局不多，加上是“新手”，确实会让不少投资人担忧。纵观整个中国房企，那些在酒店和公寓领域早早布局的房企“先行者” 们现状和结局又如何，华远能否得到重要启示？值得探讨。

一种是并购于大型投资平台。上个月同程旅行（HK00780）其子公司将以24.97亿元收购万达酒店发展（HK00169）旗下子公司万达酒店管理（香港）有限公司（以下简称“万达酒管”）。据公开资料，这笔交易是中国酒店旅行行业近年来最大的并购案之一。

在还未并购之前，万达酒店一直处于一边开一边卖的情况。去年12月26日，上海万达酒店投资有限公司大股东发生变更，由大连万达商管变更为北京鹰朗商业管理有限公司，意味着上海万达瑞华酒店换牌为瑞吉，万达瑞华亚洲旗舰店成为历史。

但从万达酒店及度假村今年一季度签约新项目来看，酒店不仅在国内也在全球继续扩张版图，如泰国清迈万达文华度假酒店·北国之宫、柬埔寨巴域永源万达嘉华酒店、老挝万象万达锦华公寓酒店……

万达酒管凭借其酒店数量、品质、综合收益等维度，处于房企酒店行业第一梯队，属于优质酒店资产。在目前中国酒店市场供大于求，存量竞争加剧的情况下，不少市场上的优质酒店资产，存在被多方投资方争先收购的可能。此背景下收购万达酒管，同程旅行一方面能增加自身供应链优势与规模护城河，另一方面补齐高端品牌矩阵，直接获取酒店经营利润。对于万达来说，酒店资产既能为其解决部分现金流和负债难题，万达酒店品牌在新的“老板”雄厚实力加持下，未来依然以“万达酒店”品牌独立运营，可谓是实现了双赢。

一种是纳入国资集团。今年初，万科正式进入“国资”时代，意味着万科从“职业经理人主导”彻底转向“国资深度管理”模式。

在国资化前，万科的酒店业务也不多，自从2023年与悦榕控股结束了6年的合作，收回26家悦榕庄酒店的全部管理权后，万科目前旗下酒店一共只有16家，其中悦榕庄6家、瞻云6家、有熊4家。不过，上个月第七家扬州广陵有熊酒店开业，同时据万科官网显示还有两家瞻云酒店即将开业，分别位于广州与佛山，虽然酒店规模化不高，但有加速开业之势。

国资化后，对于万科聚焦三大主业之一的租赁住宅提供了强有力的支持。上个月底，深圳置业集团有限公司与深圳市泊寓商业管理有限公司签署深铁项目租赁运营合作框架协议。当万科泊寓26.6万间的管理规模遇上深圳置业1819万平方米的开发体量，这场联姻或许绝非偶然。不过，泊寓通过轻资产化，减少资金投入，在享受政策红利，借助国资背景，获取低成本房源和补贴的同时，也容易在开发中失去主动权，利润空间单薄。因此，万科这种新模式，肯定是有利有弊，万科的“酒店”和“公寓”发展是市场化主导更有优势，还是“国资深度管理”更有未来，还有待观察。

一种是强化自有品牌。房企的“酒店梦”中，大多有一个至关重要的角色——国际酒店集团。从成为国际酒店集团的业主方，到想要蜕变成品牌运营商，房企一直处在“学习”的过程中，而现阶段众多五星级酒店被摆上货架，国际酒店品牌“热情褪去”，强化自有品牌似乎正在成为房企的优先选择。

因此，一方面，房企持续规模化发展，换牌自营与自有品牌开业速度上升。如广州增城保利皇冠假日酒店换牌广州增城保利郡雅酒店；江阴金茂嘉悦酒店在4月份启幕……另一方面，房企品牌推出与焕新速度加快。如深铁酒店推出新品牌“睿蘭”，并对君璞品牌进行焕新升级；Sunchase x Common为世御酒店及度假村进行了品牌世界观的重塑……

不过，自身品牌建设本身就是一套系统工程，目前房企无论是酒店还是公寓，已经得到市场认可的品牌屈指可数，所谓“强化”自有品牌，也是道阻且长。

综合看来，先行者的转型之路并不顺利，而华远刚刚在这块处于探索阶段，无论选择哪条路感觉都有点“困难重重”。当然，华远地产也不是没有好消息，尽管多年持续亏损，但相对于以往， 2024年净利润同比减亏1.22亿元。2025年一季度净利润同比减亏1.18亿元。此外，对于华远地产稍微有利的是，根据2024年财报，酒店和物业板块两项业务的整体盈利能力相比于过去的地产业务要相对乐观。2024年，房地产业务的毛利率为14.27%，相较之下，物业管理业务的毛利率为18.95%，而酒店业务的毛利率高达34.58%。

因此，华远地产的转型战略“酒店+物业+长租公寓”为核心的业务组合，或许大方向并没有错。但让市场和投资人担心的是，这些战略具体实施的细则和规划又有哪些？如何确保这些核心业务成为华远未来的“优质资产”以及挣钱的“现金奶牛”，这或许是华远集团高管层最棘手也是必须要操心的问题！

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