来源：AP安普华盛酒店顾问 ，作者安普华盛 侵删

最近AI风头正盛，大家都在讨论AI将替代人力，压缩工作机会，但如果有什么不能被替代的商品或商业模式，那一定是酒店。当人们出游时，住宿永远是刚需，无论科技如何发展，只要出行，就需要酒店。因此千百年来，酒店作为一种付费的居住模式从未被淘汰只是在不断进化。

随着旅游和商旅市场正在强劲恢复，加上入境游的热潮和特色文化游的崛起，即便是在宏观经济低糜的今天，酒店行业仍吸引着众多投资者的目光，酒店资产依然是最能产生现金流的固定资产之一。

然而当许多投资人满怀热情的进入这一领域时，却常常因忽视关键细节而陷入亏损泥潭。今天，我们将从专业角度揭秘酒店投资人最容易踩中的那些“坑”，帮您提前避雷，让投资更稳健！

“选址篇”将详细拆分选址的关键因素如何影响酒店投资的成功，讨论酒店选址的“隐形陷阱”。

选址一直是酒店投资的“第一命门”，我们都知道酒店投资最重要的三件事“location, location, location ”，酒店行业也有一句话“选址定生死”。事实也同样证实了这点。好的选址不仅决定了客源结构、定价能力，更直接影响投资回报率。无论是国际连锁品牌还是单体酒店，选址失误往往会导致高昂的沉没成本。

那么好的选址怎么定义呢？我们不能指望所有的酒店都开在人流量游客量极大的核心商业区或景点中，拥有源源不断客群，事实是，很多时候投资人不得不面临地理位置条件不那么理想的物业，即便如此，我们也希望能挖掘一个酒店最大的投资潜能。在特定的条件和环境下实现可能的最高投资回报。

另外，若是投资人选择租赁物业，选址所带来的客流潜力更为重要，还需要考虑租金与客源量之间的平衡，在投资预算框架中获得最高收入。

01

高估流量红利 - 人流不等于高入住率

酒店选址时，“流量红利”常被误认为是选址成功的万能钥匙，但若盲目依赖流量而忽视其他核心因素，可能导致严重经营风险。比如在景区和会展中心旁的位置，看似人流庞大，但却严重受到淡旺季因素影响；比如盲从流量入口，导致大量竞争供应涌入同一区域从而不可避免引发价格战；比如尽管片区流量大但消费能力低不足以支撑高端供应等问题。

在选址时，切忌盲目的选择看似人流量大的区域，却忽略人流的有效转化率，否则看似高流量却无法对酒店形成产生收益的有效客流。要综合评估流量质量，与该区域的投资成本是否能合理平衡，才能保证成功的选址。

避坑指南：

尽量选择拥有“复合型客源”的区域，比如景区+商业区、交通枢纽+商务区，可以有效避免客源群体单一，导致酒店被单一客群主导增加运营风险。

评估周边目标客群密度，通过竞争酒店的平均入住率计算周边人流和实际入住客流的转化率。

实测重要交通枢纽到酒店的动线。避免酒店看似在高流量入口，但因动线不合理（如出口朝向背街，或许要绕行等）会导致客源流失严重。

针对特殊高流量区域（比如会议中心旁边没有大型会展时的酒店）容易出现的较大淡旺季波动时挖掘和开发非旅游型住宿需求，寻求是否有和当地的企业、医院、学校、政府等建立合作关系，满足如研学、交流、培训、异地办公、外派人员住宿、考试型住宿等需求平衡淡季空缺。

从流量依赖转化为流量经营，构建复合型客源结构，通过产品创新和营销手段挖掘新的客源渠道和类型，实现酒店自然流量。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02

低估竞争密度 - 红海市场的价格绞杀

在评估一个区域的竞争强度时，极有可能忽略潜在的竞品，比如只考虑了现有的酒店供应而忽略了未来即将出现的酒店供应，或是遗漏了民宿、公寓式酒店等非标住宿产品，导致开业后实际受到的竞争冲击远高于预期的竞争力度。

另外，区域的规划变化，比如未来新的开发计划、商业区或交通枢纽的建设导致可能短时间内大量新酒店的涌入，如果缺乏对市场趋势的长期监控，未预见政策可能带来的供应激增，则极有可能导致实际竞争大于预期。

一家酒店并不是和片区内所有酒店都能形成竞争关系，但如果酒店目标的细分市场界定错误，未能准确识别直接竞争对手，开业后就会发现原本忽略的竞争关系成为了客户抢夺的漏洞。

酒店竞争的本质是“客户注意力争夺”，只有精准识别对手并建立差异化壁垒，才能在高密度市场中突围。

避坑指南：

入市前深度评估区域内竞争关系，全面扫描所有住宿形态的现有和潜在竞品，评估未来竞争强度和供需比值，若供大于需，则需要重新评估选址是否合理。

计算非标产品对酒店产品的替代率，非标住宿客房数量/酒店客房总数*100%, 若比值大于40%则需要谨慎考虑酒店的进入。

升级服务质量或提供差异化服务，在竞争中脱颖而出，摆脱红海压力。

在已趋向饱和的市场针对细分客群做针对性住宿产品，制造不可替代性，比如女性专门住宿、银发客群康养型住宿等产品。

多参考和跟踪行业报告，及时的进行市场趋势分析，了解市场发展方向，及时做出应对措施。

图片来源：锦囊泛娱酒店

03

盲目追求低价物业 - 省小钱亏大钱 

对于新建物业来说，选址在某种程度上已经固定了，需要做的更多是在确定的区位条件下分析潜在客户群体需求以打造更优的住宿产品。但对于租赁物业来说，选址的灵活性更大，选择性也更多，容易踩的坑也更多。

在投资前期选址时，一些城市边缘的区位，看似地理位置不错，交通方便，且租金低廉可以大幅降低投资成本，但周边缺少需求驱动设施或配套导致酒店住宿客流量不足，达不到理想的入住率，实际降低了投资回报率。

还有一些老旧物业，可能也拥有良好的地理条件，且租金较低，但如果没有正确评估该物业的改造潜力，比如存在层高不足、承重墙限制酒店产品改造等结构性问题、或因老旧物业消防指标不达标、物业电路老化导致运营能耗成本增加等问题，在实施改造时遇到改造难的问题、在运营时遇到降低运营坪效的问题，则因小失大得不偿失。 

避坑指南：

学会计算酒店的单房综合成本，比如对租赁物业来说，(租金+改造费) / 可售房数+运营成本就是一间客房的单房成本，如果单房成本大于区域平均房价的50%，那么酒店选址就存在较大风险。

如果受到投资成本的限制无法做到十全十美，那么则优先选择“成熟商圈”边缘，紧邻核心区但租金比核心区域低20%-30%，兼顾流量与成本，降低产品档次以后续运营价格优势来弥补地理位置的局限。

遇到需要改造的物业，提前聘请专业的顾问团队对改造难度和落地性，以及酒店后期运营可能造成的影响进行评估，规避大的风险和偏差。

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04

忽视政策与规划风险 - 开业即亏损 

在评估酒店选址时，投资人有可能将注意力集中在客流量、租金成本、竞争环境等因素上，很容易忽视更为隐蔽但却致命的因素 - 政策与规划风险。这种风险如同水面下的冰山，表面风平浪静，一旦触碰却可能导致投资血本无归。

严重的比如在生态红线或开发受限的特殊保护区域限期拆除；一些看似并不影响酒店的因素比如新建的高架桥，但其实割裂了客流动线，降低了客人的可达性，导致客流降低；还有一些比如建筑新规导致酒店建成开业后不得不停业改造，不仅增加成本还会因为工期延误导致大量的协议客户流失。

另外还涉及到因区域发展方向的转变或发展规划与实际落地的滞后性 , 比如某酒店，因政府调整地铁规划，原定途经酒店的地铁线路被取消，导致其从“地铁口物业”变为“交通孤岛”，预期客流大幅下降，使得投资预期被高估，最终导致资产贬值。

避坑指南：

选址前梳理政策清单，核查地方政府相关文件，明确取得建设工程规划许可证或按许可内容建设项目。

避免依赖单一利好优势，而应该全面分析区域内的综合发展，比如仅仅依赖交通配套决策，而忽视未来3-5年的城市更新计划。

对于租赁物业，通过合同合理转嫁风险，明确若因政府规划或其他规划因素导致无法按预期经营，业主需赔偿损失等条款。

动态监测规划动态和市场动态，及时识别可能会对酒店经营造成重大影响的规划因素。

酒店的本质是“空间服务商”，其价值在于为特定客群在特定场景下提供住宿解决方案。而选址的核心任务，正是精准匹配“谁需要服务”与“在哪里提供服务”。

酒店选址绝非“看地图选位置”这般简单。成功的选址既需要依赖市场数据分析、市场预判、又依赖对实地的专业考察，以及对酒店经营的合理预测，才能为投资成功奠定基石。

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