酒店已成房企沉重包袱

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前不久，两家央企开发商出售旗下酒店资产的新闻让房地产同行吃惊不小，一家央企是金茂地产，其于10月17日发布公告，宣布以28.02亿元的价格出售了金茂北京威斯汀大饭店。另一家央企是华侨城，也是在本月宣布出售上海的宝格丽酒店，出售价格为24.3亿。

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央企给人的印象是财大气粗，为什么选择在行情不好的时候出售酒店？要知道，金茂持有北京威斯汀大饭店已经有15年了，属于中国金茂的核心资产。而华侨城旗下的上海宝格丽酒店号称中国最贵的酒店，开业至今才5年，其中3年就是疫情，没想到好不容易坚持到疫情结束，华侨城却要一卖了之。

如果说，金茂出售酒店主要是为了改善利润表，华侨城出售酒店则除了改善负债表，还要甩包袱，因为上海宝格丽酒店固然名气很大，属于国内顶流酒店，却亏损严重，去年税后亏损5200万。

华侨城旗下酒店众多，资产庞大，相当多的酒店资产收益其实一般，以往房地产市场比较红火，酒店具有提升项目档次、丰富项目配套以及拿地时增加谈判筹码的作用，所以就算开酒店不赚钱，开发商也乐此不彼，因为酒店损失卖房补，但如今房地产市场下行，房子不好卖了，在持有大量酒店就很不划算，尽早出售是唯一选择。

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在国内，房地产企业一直是开发和经营酒店的主力，尤其是央企、地方国企以及一些以商业、文旅为主业的民营房企，过去曾大量投资并持有高档酒店。众所周知，国内豪华酒店其实大部分亏损，或者微利，主要靠开发商补贴。如今这些酒店都变成了开发商的沉重包袱。

比如富力地产，2017年从万达手上收购了77家酒店，日后却成为导致债务爆雷的关键因素。而卖掉酒店资产的万达，日子就要好过得多。还有融创，过去本来较少投资酒店，也是收购了万达13个文旅城项目后，连带接手了一大堆酒店。2020年融创收购成都会展，进一步增加了酒店资产。根据融创官网的数据，融创文旅板块有近100家高端酒店，经营压力非常大。

为什么投资酒店明明不是很划算，开发商仍旧大规模建设并持有呢？原因主要有三个，一是有面子，旗下拥有豪华酒店会提升企业品牌形象；二是酒店多半是综合性开发项目的一部分，高端酒店会提升项目档次，增加卖点，有利于卖房；三是便于拿地，许多综合性项目，尤其是文旅项目、大型商业项目，在土地出让时就有建设并引入高档酒店的要求，开发商也往往以引入酒店为筹码拿地。

但这种酒店投资逻辑在现在行不通了，文旅、商业项目是目前房地产市场上受冲击最大的类型，房子不好卖，酒店就成了负担。

其实民营房企如果不是将商业和文旅作为主要开发方向，对投资酒店一般都敬而远之，比如一向稳健的万科、龙湖，就很少开发酒店。云南本地老大俊发，虽然为了拿项目也有好几个酒店开发计划，但无论是俊发生态半岛还是春之眼的五星级酒店，昆明的酒店一个都没落地。

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云南投资酒店的主力其实是国企开发商，拥有酒店最多的是康旅集团，运营有洲际、悦榕庄、华尔道夫、万豪、喜来登等品牌酒店16家，拥有客房数约5000余间，在建品牌酒店15家。康旅集团在酒店方面投资不小，但赚钱的不多，是造成康旅集团债务率居高不下的重要原因之一。

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云南最大省级投资平台云投集团也开发了不少文旅项目，基本都包含酒店，去年底，云投集团将旗下的西双版纳云投喜来登酒店、西双版纳安纳塔拉酒店和腾冲的邦腊掌温泉度假酒店转让给了另一家国企。

云投集团转让这几家酒店的主要原因也是不赚钱，在转让前的2021年，云投喜来登酒店亏损达1.02亿元，另一家安纳塔拉酒店亏损5600万，邦腊掌温泉度假区亏损9100万。

云南民营房企中酒店业务最大的公司是海诚集团，海诚以文旅为主业，投资酒店无可避免，海诚很早就创立了景兰连锁酒店品牌，拥有湄公河景兰、版纳景兰、会展酒店、勐腊景兰、新城景兰、普洱景兰、老挝磨丁景兰、琅勃拉邦景兰等多家酒店，在文旅地产比较红火的时期，海诚的酒店业务也算顺利，但如今文旅是房地产行业的重灾区，大量持有酒店资产面临很大压力。

不过海诚的景兰连锁酒店定位不算很高，投入相对较小，另外，景兰是海诚的自创酒店品牌，无须像其他开发商一样引入国际知名酒店管理公司而付出高额管理与品牌使用费。