如何让酒店能够脱颖而出？让酒店逆势盈利？

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投资人陈雨自2003年起，就对酒店行业有所了解。直到2016年，他才真正入行，投资了第一家酒店。

6年来，他在广西先后投资了3家酒店，均为中高端连锁酒店品牌。

其中，南宁火车站北湖亚朵酒店是他投资的酒店中最满意的一家，在疫情多点散发的情况下，OCC仍旧保持在80%以上，RevPAR高于市场30～50元。

那么，在大形势不稳定的当下，这家酒店为何能够脱颖而出？

以下内容来自投资人自述：

在接触酒店行业之前，我一直从事的是建材、装修产业。

2003年，在帮客户装修酒店时，初次接触到了酒店行业，并产生了浓厚的兴趣。

到2016年，由于自己有了一些投资酒店的资源以及供应链，加上多年从事酒店装修设计，也算半个内行，于是开始尝试做酒店投资。

一次偶然的机会，我寻觅到南宁北湖街道一处地铁上盖的物业，物业昭示性强，周边还分布有大型商超、市中医院、高等院校等。

经过调研后，发现区域内鲜有中高端酒店，这意味着竞争压力不大，而该区域人流量又较多，是个不错的酒店投资机会。

关于亚朵酒店，陈雨表示其优势如下：

1、亚朵集团发展较好，品牌影响力强

亚朵酒店的知名度、口碑都不错，客户的忠诚度也比较高。在这几年的疫情冲击下，亚朵酒店的业绩复苏能力仍然很强劲。

2、亚朵酒店定位精确

作为特色鲜明的中高端酒店品牌，亚朵酒店定位精确，兼顾旅游和商务多重性需求，能为多种受众人群服务。

3、亚朵酒店溢价能力有优势

虽然亚朵酒店的运营费用高，但溢价能力比同类其他品牌价格高，特别是在节假日时，能带来更高的收益。

4、与物业位置、商圈消费相匹配

在确定品牌前，我们的投资团队一起考量了物业位置，认为该地段有一定发展潜力，匹配的品牌应当为中高端酒店。

南宁火车站北湖亚朵酒店

投测满意度：4分

酒店总投资额I4000万

单房投资额I17万

投资回报周期I预估3.5年VS实际经营预估6.5年

开发人员服务水平I满意

（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括设计、装修、家具等全部费用）

一、物业规划

物业位于开发商新建的一个大楼内，旁边就是综合体，且物业为地铁上盖的大楼。当时也是看准了地铁、商场投入运营之后，流量有保障，因此拿下了这处物业。

介于物业一楼的铺面租金过高，于是我们将酒店大堂设置到了5楼，一楼有直达5楼的酒店专用电梯。并采用了5楼自持，其它楼层租赁的方式，降低总投资成本。

物业总面积约1万㎡，原先开发商在规划时，该部分物业是按照公寓来打造的，因此单间面积有40㎡左右。我们接手后，没有对主体进行大改，最初共打造了196间客房，这个出房率其实不高。

二、投资总额测算

我这家亚朵酒店最后整体投资额约4000万元，单房造价约17万。

前文有提到过，我本身就是做建材、装修出身的，因此在这家酒店中，也真正做到了“人尽其用”，自己的团队设计、施工，最终呈现的效果也在我的预期范围内，最主要的是，总投资额没有超过预算。

三、经营数据测算

酒店于2020年8月正式营业，由于疫情、以及酒店楼下施工建设地铁的关系，导致前三年几乎是不赚钱的。

原本预测的投资回报周期在3.5年左右，现在看来，大概要6.5年才能真正回本。

好在楼下的地铁5号线已于2021年底正式通车，经营数据也随之回到了正轨，目前这家酒店RevPAR在380-400元之间。

筹开满意度：2分

筹建周期I20个月

施工团队I自己寻找

工程人员服务水平I一般

我们与物业签了15年租约，免租期10个月。但不幸的是，在筹开期间，遇到了一系列不可控的因素，大大增加了筹建周期。

这处物业，我们与开发商在2017年就签订了合作协议，但是因为开发商施工进度缓慢，直到2019年初才交付给我们，而且居然还是分批交付的。

原本预计的筹建周期是10个月，最终却花了20个月才正式投入运营，是因为受到了以下几个因素影响：

①原先的设计团队不靠谱

这家亚朵酒店在甄选设计团队时，我们在三家设计公司中选择了最贵的一家。不幸的是，设计工作进行到一半，这家设计公司居然倒闭了，留下了一个烂摊子。

无奈之下，我们和亚朵总部申请，由自己的设计团队接手了酒店的设计工作。

②对房间的格局进行了改动

该处物业，开发商在规划的时候，设计的是公寓形式。我们签约后，加盟了亚朵这个中高端品牌，为了让酒店更有档次，更显品质。在卫生间、排水、隔音等多方面进行了整改，耗费了不少时间精力。

③开发商一次消防不过关，二次消防耗费时间

在消防这一块儿，开发商交付给我们的物业，在一次消防方面做的都不太理解，导致后面的二次消防深受其害，我们耗费了不少时间进行整改，整整将工期推迟了4个月。

虽然酒店的筹建用了1年多时间，但是因为后来的设计部分，以及施工团队都用的是我自己的团队，因此最后的呈现效果可圈可点。

南宁火车站北湖亚朵酒店

经营满意度：4分

开业时间I2020年8月

店长满意度I不满意

店长更换频次I开业2年多更换4任店长

日常支持I一般

一、酒店营收基本状况

门店在2020年8月正式上线，正值疫情期间，加上酒店楼下被地铁工地的围挡三面围住，业绩有多惨淡可想而知。

直到今年年初地铁正式开通，这种状况才有所改善。酒店周边本身配套设施就可圈可点，人流量也不小，加上地铁上盖的优势，入住率渐渐爬升。

目前来看，这家亚朵的OCC稳定在80%左右，RevPAR在380-400元左右，这个数值，比周边的中高端酒店能够高出30~50元，也算是“拨开乌云见晴日”了。

RevPAR相对高于市场的原因，不仅是因为亚朵溢价率相对有优势，最重要的是因为我在这家酒店中做了不少创新性的增益尝试：

①打造自营月子会所

自从2021年5月，国家出台三胎政策后，月子会所就愈发供不应求。数据显示，目前中国月子中心消费群体不断扩增，每年达上百万人次，并以年均30%左右的速度递增，表现出极大的消费潜力。

于是，2021年底，我们拿出了酒店的一层客房，开始筹建自营的月子会所。

在对原客房的装修风格进行了一定的改进后，月子会所于2022年年初正式投入运营。

这个月子会所，是集月子护理、产后修复于一体的，有全方位的管家服务，一日三餐三点。

除了套餐中必备的独立卫浴、电视、冰箱、陪床以及母婴用品外，会所还打造了空中花园、产康室、瑜伽室、健身区域、婴儿游泳室等，供宝妈们休憩、恢复。

专业服务以及高标准的装修，使得月子会所得到了不少准宝妈们的青睐。

用心经营了一段时间后，月子会所口碑逐渐起来了，我们趁热打铁，将另外一层也进行了改造，现在这个月子会所共有56间房，单房收费2万多-3万多不等，常常供不应求。

②设置百变空间增加坪效

在设计阶段，我们将餐厅、大堂都设计成了随时可能变化的“百变空间”。有需要的话，大堂可以变成读书沙龙、国学沙龙、音乐沙龙等等；餐厅常常也会举办一些美食沙龙，另外，我们的全日制餐厅也会承接产品发布会、品尝会等等。

南宁火车站北湖亚朵酒店百变大堂

③全日制餐厅增加坪效

大多的中端、中高端酒店餐厅，普遍只会提供早餐服务，动辄几百平，甚至千平的餐厅+厨房面积十分浪费。为了增加坪效，我们这个亚朵酒店设置了全日制的餐厅。

餐厅早餐品种丰富，共有77种，旅客好评如潮。

除了早餐之外，我们还提供对外开放的中餐、晚餐，整栋大楼的商务餐、月子中心的月子餐，我们餐厅也提供，这也是我们很大的非房收入之一。

南宁火车站北湖亚朵酒店全日制餐厅

二、管理团队不够稳定

开业2年多，共更换了4任店长，现在的店长已经是第5任了，更换频率颇高。

第一任店长是开荒店长，开荒只开了一半，居然不负责任，自己离职了；

第二任店长对酒店很不上心，常常借口家里有事，不来酒店，于是被我们辞退了；

第三任店长在店里工作了半年，业绩却毫无起色，而且脾气特别暴躁；

后面两任店长，因为接任的时候，楼下地铁已经开通了，也不存在围挡对酒店入住率的干扰，所以业绩逐渐起来了，我对这两任店长还是基本认可的。

会员满意度：4分

集团会员占比I约38%

会员复购率I较高

大部分情况下，酒店的客源比例为：集团会员38%、中介占比5%、协议客户46%、散客1%。

会员占比尚可，住店以后对酒店的评价还是比较高的，复购率也较高。

从OTA平台上，客人给酒店的从酒店评分来看，这家亚朵酒店深受旅客喜爱：目前这家门店在OTA平台上的评分为：美团5.0、携程4.8、飞猪4.9。

大部分客人点评表示酒店楼下就是商场、前台热情、早餐丰富、退房有送安心包，是“值得推荐”的。

供应链满意度：5分

集采价格I有优势

产品质量I满意

物流效率I高

在投资酒店之前，我从了多年建材、装修的工作，供应链方面的资源也不少。

因此，在这家酒店中，从集团中央平台上采购的产品占到一半，另外一半是我们自己采购的。

亚朵供应链在集中采购的物品价格上，相较于市场优势不明显，但产品质量高，尤其亚朵的运营物资相比同类酒店，品质高、种类全，在中央集采供应链部分，我还是比较满意的。

对新投资人的建议：

在当下，酒店行业仍处于困难期，稳定性欠佳。因此，新投资人在进行酒店投资时，需要比疫情前更慎重。

有好的机会，也可以进行酒店投资，但是前期投测必不可少，从规划、谈判、设计、施工、开业、运营，每个环节都离不开投资人专业化的思考，更离不开专业人士的判断。

在进行投测时，新投资人可以多请教、听取周边资深投资人的意见，多多参考，再下决定。

对品牌方的建议：

在现状影响下，无数酒店经营者在艰难中生存，希望品牌方能多换位思考，主动关怀酒店经营者，与酒店经营者共渡难关。

我始终相信，目前酒店行业的困难是暂时的。投资人、业主、品牌方只要抱团取暖，共享资源、渠道，用资本思维去审视和规划，酒店行业终将迎接光明的未来。

行业报告显示，存量酒店随着物业老化、消费升级、租赁和人工成本连年攀升等因素，大批酒店业主迎来经营困境，而这些业主在整个行业所占比例已超过50%。存量改造将成为整个酒店行业的第三次结构性机会。

未来，我会更多的考虑做酒店的存量改造，毕竟我自己有专业的施工团队、设计团队，在供应链方面资源充足，接手酒店做翻改，无疑是个不错的生意。