不确定性情况下，如何通过酒店增益进行自救？

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本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是西南投资人陈雨先生，同时他也是泊丽酒店投资管理公司董事长、九星酒店负责人。

陈总投资酒店5年，个人总投资金额超5000万，已投资酒店3家，投资涵盖中端及中高端酒店，投资的品牌主要有智选假日、亚朵等。

以下内容根据直播对话中陈雨的自述整理：

从设计行业转行投资酒店

真正开始投资酒店是在2016年，但其实我在2003年已经接触酒店了，当时是帮客户设计了一个单体四星级酒店。

那时，酒店行业是一个朝阳产业，有着较为光明的投资前景。于是我逐渐对这个行业产生了兴趣，也萌生了投资的想法。

2016年，手上有了一定的积蓄，加上自己积累了投资酒店的各类资源，于是正式踏入了酒店投资行业。

当时我看好酒店行业的原因如下：

首先，

2016年时，国内中高端酒店比重不断增加，前景良好，是酒店投资人纷纷争抢的一块“肥肉”，自己也不想错过这个机会。

其次，

投资酒店能带来稳定的现金流，经营酒店可获得长期稳定的经营收益。

再次，

酒店增值潜力可观。虽然酒店投资是资金密集型的一次性投资，投资额大，回收期较长，但是总体来看成长性比较好。

最满意的一家：

南宁火车站北湖亚朵酒店

从事酒店投资已5年有余，一共做了3家酒店，印象最深刻的还是亚朵酒店。

南宁火车站北湖亚朵酒店

在投测方面：

这个物业位于南宁市北湖街道，紧邻大型购物中心，为地铁上盖的项目，周边高校、医院密集，生活氛围浓厚。最为关键的是，附近没有高品质的酒店，竞争不会过于激烈，市场份额大。

该物业是半租赁半自持的，其中公区，也就是大堂部分是我们自持的，其它部分是向开发商租赁的。

因为物业昭示性强，所以一楼铺面租金很高，为了节约租金成本，我们将大堂设计在五楼，五楼层高5.4米，也适合作为大堂使用。

说起租赁的过程，也是经过了一番周折。

由于物业所处的地理位置较佳，因此当初有六个品牌来竞争这处物业，我们是以亚朵和希尔顿欢朋两个品牌去竞争的，最后因为开发商认可亚朵，所以我们脱颖而出，租下了这处物业，租期15年。

在筹建方面：

说起筹建部分，那可以说是一把辛酸泪，最主要的原因是我们遇到了不靠谱的开发商。

虽然我们在签订租赁合同时，与开发商谈下了10个月的免租期，但是因为开发商交房太过磨叽，并不是一下子就交房，而是分批交房，耽误了好几个月的时间，加上几个月的筹建期。因此，10个月的免租期，其实我们是没有享受到的。

另外，原先开发商原先是以公寓的形式去打造此处物业的，我们租下来后，打算加盟中高端亚朵酒店。因为物业周边在建设地铁，对于酒店隔音的要求较高，所以在原物业基础上做了不少改动。

总物业面积约10000㎡，打造了约200间客房，平均套内面积约40㎡，单房造价17万，总投资额约4000万。

酒店从2019初开始动工，直到2020年8月才正式开业，总历时20个月，主要还是因为开发商消防没有做好，导致一消耽误了很久，因此筹建期远远超出预期。

酒店设有全日制餐厅、洗熨烘干自助洗衣房、运动空间、阅读会友书吧、会议室等。值得一提的是，为了顺应市场潮流，我们还设计了针对家庭出游的亲子房、无接触式机器人自助服务。

在筹建期间，还发生了意外状况，我们原来合作的设计院，在设计到一半时，就不幸倒闭了，因此我们向亚朵总部申请，自己来做设计。

南宁火车站北湖亚朵酒店

因为是自己设计，所以我们的建筑用材、施工的质量、投资的力度，均高于品牌原有标准。举几个例子：

1、原有的标准里对于石材没有过高的要求，但我们能用石材的地方都用了石材，尽显档次；

2、原来开发商交付给我们的断桥玻璃窗是一层中空的，为了削弱噪音，我们再多做了一层中空；

3、原来开发商按照公寓标准打造的卫生间，长度小于2.4米，不符合标准，于是我们将200个卫生间全部砸掉重建，将其做成了3.4米长；

4、在该项目中，我们使用的是E0级的板材，这个级别的板材，是所有板材中甲醛释放量最低的，旅客居住更放心。

在经营方面：

酒店于2020年正式营业，因为楼下在建地铁的关系，围挡把整个项目都围住了，开业的前两年，经营状况不佳。

2021年12月底，南宁地铁5号线正式开通后，酒店终于得以“重见天日”。

从2022年初开始，酒店的经营状况回到了正轨，OCC平均能够达到80%，连同餐饮与其它非房收入加起来，大概比同级别的亚朵酒店RevPAR能高出30～50元。

在非房收入上，除了全日制餐厅能够增加坪效外。我们还打造了一处月子会所，这处月子会所是由客房打造而成，一共有两层楼，共56间房，单房价格在2～3万，口碑不错，入住率较高，这一块也大大增加了坪效。

月子会所套房实景图

项目满意点：

在这个项目中，我最满意的点在于，项目是自己一手设计、采购、施工的，因此最后呈现的效果颇佳，高水准的品质更有利于酒店未来的长远发展。

从酒店评分来看，客人也对酒店十分认可，目前这家门店在OTA平台上的评分为：美团5.0、携程4.8、飞猪4.9。

项目遗憾点：

1、最深刻的教训是和房开商签合同过于草率，租金也不低。我们是在酒店市场最顶峰的时候租赁的物业，又有六个品牌争抢，当初自己也不够理智，就草草签约。

2、第二个就是修地铁对于酒店造成的影响。物业是地铁上盖的，从筹建期开始，就一直在修地铁，围挡把酒店物业的前后左右都围遍了，连门头都被挡住了，对于后续经营产生了极大的负面作用。

3、再一个就是交房的不及时。开发商并非一次性交付，而是分好几次交房，导致了装修进程拖延了好几个月，推迟了开业时间。

我在南宁的各种增益尝试

一、南宁酒店市场现状

因为疫情的关系，现在酒店的投资回报率不理想，大部分的酒店都是出于亏损状态。就南宁而言，今年仅新增酒店35家，这个数字，与往年比减少了很多。在新增的酒店中，五星级和四星级分别只有1家，三星级的有20多家，其它零零散散有几家单体酒店。

总而言之，南宁酒店市场比较疲软，大部分投资人对投资酒店抱着观望的态度。

二、南宁酒店物业的租金价格

南宁物业的租金不合理。据我所知，在繁华地带，租金高的物业甚至可以与上海比肩，所以就造成不少酒店投资人其实是在为房东“打工”。

举个例子，我有一个朋友最近加盟了南宁当地的一个酒店品牌，之前有一段时间是处于满房的状态，revpar在260元左右。

在不知情的人眼中，他这家酒店收益颇丰。

实际上，因为该酒店物业的租金就占了收益的1/3，运营成本又占据了收益的1/3，再加上前期不菲的装修成本，这家酒店实际上是不赚钱的。

三、南宁投资酒店的最大优势

众所周知，南宁是中国东盟博览会的永久举办地，南宁国际会展中心是中国东盟博览会的永久会址，南宁也被大家戏称为“东盟的小淘宝”。

有博览会就会有稳定的人流涌入，也意味着酒店能有稳定的客流量，从这方面而言，南宁酒店业未来可期。

四、为了“自救”做的创新增益尝试

在本文第二部分中，进行过具体拆解的南宁火车站北湖亚朵酒店，是西南地区亚朵的最大门店。因此在刚开始经营的过程中，我们也觉得比较吃力，尤其是开业前两年，酒店门头始终处于被地铁围挡挡住的状态，散客几乎没有。

在情势所迫下，我们做了集中增益尝试，旨在增加门店收入：

①自营高端月子会所

自去年5月国家出台三胎政策后，月子会所就愈发供不应求。目前，中国月子中心消费群体不断扩增，每年达上百万人次，并以年均30%左右的速度递增，表现出极大的消费潜力。

因此我们就把酒店的其中一层拿出来，开了一家自营的月子会所。会所每个房型都是按照星级酒店打造，客厅、寝室、洗手间一应俱全。

经营了一段时间后，发现生意不错，于是就把另外一层也改造成了月子会所，如今这个月子会所共有50多间房，一个套房大概是两万多到三万一个月。

现在南宁本地的月子会所，普遍装修都不规范，比较随意。而我们的月子会所使用的是亚朵的标准，以及酒店的专业服务，因此在当地有口皆碑。

②全日制餐厅

一般的连锁型酒店，只提供早餐，几百平的早餐厅就只使用一上午，从坪效上来讲是比较浪费的。而我们这个亚朵酒店，打造的则是全日制的餐厅，早中晚餐都有，也对外开放，另外月子中心的餐饮也是通过这个餐厅厨房出品的，提升了餐厅坪效。

③打造百变空间

我们亚朵酒店的大堂，除了作为原本的大堂和休息空间使用之外，也可以作为读书沙龙、国学沙龙、音乐沙龙来使用。我们的餐厅也经常会承办一些诸如产品发布会、品尝会的活动。所以大堂、餐厅、会议室，都能够作为百变空间来使用，有利于坪效的增加。

五、在南宁投资酒店的建议

还是那句老话，“投资需谨慎”，这句话在南宁投资酒店也同样适用。

特别是在如今疫情多点散发的局势下，大家千万不要盲目自信，需要做好调研。

在投资酒店前，我建议大家在选址、定位、品牌、日常管理等各方面多多学习。

投资建议

想对合伙人说：

很感谢合作伙伴对我的信任和支持。无论是市场环境好的时候，还是这几年的低谷，大家都给予了我充分的信任，和我一起携手共进。

想对品牌方说：

现在酒店行业仍处于水深火热的阶段，很艰难。过去20年酒店行业的发展，按下的是快进键，迎来了跑马圈地式的快速增长，但疫情冲击下，大环境变得愈发艰难。

希望品牌方能多关心投资人的需求和诉求，把加盟店当成直营店来对待，能够减少很多矛盾。

大家只有站在对方的角度去看问题，相互赋能、借力，酒店行业才能更长久、更稳定。

想对新投资人说：

当前投资环境下，如果新投资人是拿酒店来练手或是抄底的，需要谨慎再谨慎，建议多听取资深投资人的意见。

关于未来

就疫情发展态势来看，目前局势还不明朗，存在一定变数。

因此在没有预期的情况下，我认为投资酒店一定要谨慎再谨慎，就我个人而言，把我手头上仍在运营的酒店能够顺利经营下去，不亏本，我觉得就已经满足了。

未来，我会更留意合作的机会，如果有朋友愿意和我们合作、互相扶持、互相赋能的，我乐意之至，大概率不会考虑自己“单打独斗”，重新投资酒店了。