疫情后酒店投资逻辑的变化趋势

来源：酒店高参 侵删

如何将酒店资产证券化本身可能是中国酒店业底层投资逻辑发生深刻变化的基本动力。“

今天想跟大家分享的话题是：中国酒店投资的逻辑演化及新冠疫情后的投资趋势。

我自认是一个价值投资理念的认同者，酒店投资逻辑的转化本质上就是质疑存不存在价值投资的逻辑。所以准确的定义应该是：基于价值逻辑，酒店资产投资逻辑的演化其基础在于酒店投资累积效应使得酒店投资从规模到策略都需要服从投资历史的阶段性特点，否则就是认知的黑洞（你不能投资你想象不出的酒店）。

并且在概率上，在想象的天空下打飞机是一件荒谬的事，尽管我们知道荒谬也是现实的一种特殊形式（这是一个哲学问题，就是你所认知的荒谬背后是现实的荒谬和你认知荒谬的叠加）。

中国酒店业正在经历艰难时刻，这个艰难时刻就是我在半年前做的判断：中国酒店资产正在经历明斯基时刻。也就是酒店资产所产生的现金流不足以覆盖酒店的财务成本（利息）以及本金，持有一项资产是一个需要额外支付费用的过程。

简单看下表的不完全统计，我们会发现中国的经济门户城市已经有超过21家酒店在出售：

这些交易指向的情况就是：中国酒店资产价格正在被市场重新定价的过程。这个过程在扣除疫情因素之外，还包含着酒店业周期的问题。

所以在这个背景下，如果有投资人继续需要投资酒店，可能最大的挑战是两个：

为什么要选择酒店资产？

选择什么样的酒店资产？ 

本质上如果扣除自身的的资本结构或者目标，讨论这个问题会是一个虚幻的口号。因为事实上任何一项投资都会改变投资人自身的资产负债表，也就是导致资本结构的变化，这种变化将被市场重新定义投资人自身投资组合的价值。 

酒店投资的基本逻辑需要考虑自身的资本结构和市场对于资本结构调整所带来的冲击（投资前价值和投资后价值的判定），又因为外部环境的动态性特点，这种价值判断过程本身也是具有不确定性的，所以投资的逻辑从来都是只有最合适的，没有最佳的选择过程。

事实上尚未结束的新冠疫情在消耗酒店业主（投资人现金）的同时同样在消耗消费者的消费预期。这个消费预期的改变是必须面对市场的不确定性，这带来的衍生问题是：什么时候投资酒店资产是一个好的窗口期？

假设投资人认为酒店依然是一门好的生意，并且不打算退出酒店业，那么现在做酒店的升级改造就是最合适的策略，因为外部市场的收益波动向下萎缩，改造酒店所面对的机会成本最低！

另外一种类型就是准备退出酒店业，也就是现在出售酒店资产，在当下的定价水平下，可能未必是一个好的时间点，因为资产价格相对低点，同时还在下行（因为出售潮指向的交易并不活跃）。

比较两全的策略应该是:利用增量投资推动存量资产的重组，实现资产组合的收益优化。这个策略指向的就是一种危机资产投资策略：做你应该做的，而不是做你准备做的！

当下经济宏观环境下，资本市场并不缺乏资金，相反缺乏的是可以预期的收益资产，这就是对比货币发行规模所指向的资产配置问题，所以如何将酒店资产证券化本身可能是中国酒店业底层投资逻辑发生深刻变化的基本动力。

这个动力的指向就是超越之前酒店投资的溢价转移收割模式：亦即投资酒店，使得土地升值，继而通过可售物业的销售套取土地溢价红利，这其实是中国地产系酒店投资的历史逻辑，这个逻辑在中国经济高速发展的红利期已经成为一个标准投资策略，其后果就是酒店从来不是酒店生意，而是地产生意。

当下的市场已经在逐渐出清这种地产系酒店资产，这个过程是痛苦的，甚至是残酷的。原来的酒店业主乃至金融机构可能需要为此支付代价，新的投资人既无义务也没有意愿为收割土地红利之后的资产提供补偿，自己犯的错误可能需要自己来支付代价！我看不出有什么好的药方可以治理这种痛苦，因为死人是无法感受痛苦的！

另一方面，住宿需求市场的演化同样使得酒店产品面临升级换代的压力，这种压力的释放过程在推动酒店业变革的同时也将使得很多低效酒店资产被出清，这种市场压力带来的问题在我看来就是酒店产品和服务迭代所需要面临的挑战。这不仅仅是一种市场风险，其实也是酒店资产物理周期带来的自然的现金流冲击，马太效应导致的酒店资产分层和分化将成为未来3-5年最大的不确定因素所在！所有的错配可能会被重新回到价值秩序和逻辑框架之内！这个收缩过程本身就是酒店业正在经历的阵痛之一！

在收缩的市场上，投资策略本身就应该是防御性的，这种防御性的特点决定了没有长期融资性现金流支持的投资都是危险的，简单来说你以为在捡漏，但是可能你捡到的可能是一把将你刺伤的刀子！

综上所述，笔者认为疫情之后的酒店投资逻辑将是一个基于防守的有限投资周期，主要以优化自身酒店资产结构以及现金流稳定性为基础的酒店投资将成为主流。

我们不排除会有大规模的酒店收购浪潮，但是这个浪潮的动力其实是来自于资本需要而非酒店资产收益的增长，简单来说如果你有资本市场的支持，你的酒店投资可能会轻松一些，如果没有的话，可能的挑战就是“吃得比鸡少，但拉得比大象还多！”