酒店收购如何估值基本框架

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“酒店资产收购交易中的价值方向过程，就是资本获得超额收益的源泉。”

从市场的功能来看，市场具有交易、结算、计价、投资者保护四大基本功能。

其中，计价环节就是价格信号形成的过程。按照信息论，这个价格信号的传递过程会使得和商品相关的原材料、劳动力（人力）、资本被定价，定价的过程本质上就是市场自行扩张和统一的过程。

某种意义上市场从出生开始就具有统一性，会自发的形成一个整体，而商品正好是市场价格信号的传导载体或者说媒介，限制市场扩张的东西就是交易成本，这个交易成本暗含了风险补偿。

回到酒店收购过程中来，定义酒店资产的价值基本是三种思路。

一、现金流贴现法。假设酒店投资的回报是正的并且连续，只要将投资回报贴现到当期就可以计算出其价值。

二、资产价值比较法。不需要知道它的价值，按照价格传导信号理论，基于其它酒店的成交记录给酒店资产定价。

三、资本化法。同样假设投资是为了使得资本得到回报，基于基本的平均（投资）机会成本之后，市场的基本资本回报水平反向推导可能的资产价值。尽管还要重置成本的说法，但是就市场的发展来看，这个方法是最存疑的假设： 原地重新构建一栋酒店本身需要支付额外的交易成本，而并非是唯一的建造重置成本可以比拟的。 

这是常用的三种估值方法。

为什么估值报告不是定价报告？因为以上的方法所得到的的酒店价值判断可能是完全不同的，这就不符合市场上商品的一价定律（也就是在同样的市场，同样的规模之下，单一商品的价格可以变动，但是具体的价格不完全取决于价值认定，还取决于交易对手之间的博弈，这就使得成交价格具有唯一性。可以是相同的价格，但是每一次交易形成的价格又是唯一的，我们看到的相同价格应该连续累积的结果，不等于是单一价格），交易价值管理的经济基础就在于此。

还有一个比较容易被忘记的要素就是经济周期。经济周期其实也包含产业发展周期的问题，在不同周期阶段，价值的表现具有不同的方式。

酒店资产作为一项房地产类的资产其关键要素就是可以在经济上行阶段通过房价策略调整资产收益，酒店房间可以出租365次，其灵活性是其它房地产资产所没有的特质。

为了更好地解读这个周期，我们将看看美国酒店市场的周期发展情况，以及对应的市场指标走势。

这个周期是被过去的历史验证过的。

可是非常遗憾的告诉大家，中国酒店行业基本上没有有关酒店产业周期的实证研究，因为这样的研究通常不适应中国酒店业的高速增长环境（新兴市场）。基于同样的原因，我们在面对当下的酒店业危机也不要惊讶，因为这是我们应得的风险结果，任何以为自己不一样的经济认知，到最后都会被市场打倒在地！

我们说了思路，但是在具体技术处理上，应该是在几份估值报告的基础上取其中位数作为报价的一个组成部分，综合交易程序和风险管理乃至付款条件等因素完成一个准确高效的出价。

事实上这是酒店资产收购经纪人应该具备的基本素质。如果是参加拍卖，这个过程更加有趣，你得有很多套方案来应对可能的竞争者。当然你完全可以自己做这个交易，只是大宗交易基于有限的专业性来支撑，本身就说明投资决策随意性，冷暖自知。

估值是一项技术也是一种艺术，这个艺术就是在于你基于价值基础上的出价可以被对方接受的过程，或者反过来，你的叫价可以被很多投资人追捧，这种技巧并非空穴来风，而是实际的交易记录下了这些历史。

我们大胆做一个假设：你的出价可以让资产所有者实现两次收益，比如控股之后证券化或者变现，这种交易的规划可能是处理当下房企酒店资产最好的路径。

历史上很多交易都有价值调整机制（类似对赌协议），这个价值调整机制的设定可能会使得交易充满弹性，这种弹性是规避了坏的不确定性之后的一种共享价值的交易模式。用买菜的方式来买酒店资产从开始就是一种认知的障碍综合症！资本逐利的过程本身还有分配风险的功能，这个风险和收益的再分配和调整应该是中国酒店资产完成优化的必经之路。

击鼓传花式样的酒店资产交易完全是不可持续的，这时候我们需要有价值发现的研究，也就是酒店资产收购交易中的价值方向过程，这个过程就是资本获得超额收益的源泉。某种意义上，这种能力的建设才是中国酒店业的未来所在！