国内前三季度内地酒店投资交易分析

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在疫情常态化的今天，很多投资者都面临着这样一个进退两难的困境：酒店业还能不能做，要不要做?针对这一系列的困惑和疑问，仲量联行近日发布的《仲量联行2021年下半年亚太区酒店投资亮点》报告中释放了一个明确信号：市场正在走出低谷，迎来新的发展契机。

　　亚太酒店投资市场强势复苏

　　据仲量联行统计分析，2021年1月-9月，亚太区酒店投资交易总计已达63.4亿美元，市场已录得127笔投资交易，遍布12个国家，涉及约2.1万间酒店房间。与去年相比，平均每间客房交易价格有所下降，降至30.3-36.9万美元。

　　今年的酒店资产交易中，跨境资本扮演了更为重要的角色，预计2022年将进一步积极参与到亚太区酒店投资活动。市场上会持续出现“新面孔”，如来自欧洲和中东地区的家族财富管理机构和投资者，这些买家此前鲜少涉足亚太区市场，但目前均表现出浓厚兴趣。仲量联行预计，2021年亚太区酒店投资市场成交额大概率将突破70亿美元大关，实现同比增长15%。这一稳健增长态势将延续至明年，2022年亚太区酒店投资市场有望实现至少90亿美元的交易。

　　中国领跑市场复苏，直追疫情前水平

　　在整个亚太区，2021年的酒店投资活动主要集中在中国、日本和澳大利亚，迄今为止，这三个国家的投资额占据了亚太区投资总额的67%。

　　中国是当前亚太区最为活跃的投资市场，今年1-9月的酒店投资交易额高达15亿美元(约合人民币97亿元)，一举超越传统交易大国日本，引领亚太区市场的复苏。预计今年中国大陆的成交额将达20亿美元(约合人民币129亿元)，直追疫情前水平。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“受益于强劲的需求增长和良好的长期基本面，亚太区的酒店市场呈现复苏迹象，特别是中国市场表现亮眼，预计2022年这一势头将进一步增强。虽然疫情还将持续影响酒店行业的发展和资本配置策略，但随着买家继续在亚太地区寻找机会，投资者对该领域保有长期信心。”

　　中国酒店投资市场未来四大趋势

　　01.服务式公寓需求旺盛

　　由于住房需求持续强劲，具备散卖资质的服务式公寓主导了今年上半年的大量交易活动。这些项目大多位于一线城市，包括北京辉盛阁国际公寓、上海新天地辉盛坊国际公寓(锦麟天地)和上海徐汇盛捷服务公寓。但由于库存有限和对住房投资的监管日趋严格，此类交易活动可能会有所放缓。

　　02.老旧酒店受追捧

　　具有改造潜力的老旧酒店继续受到国内外投资者的追捧。在强劲的市场基本面、“房住不炒”的长期导向以及政府出台的一系列支持性政策影响下，越来越多的投资者将目光转向了中国长租公寓市场。而酒店资产由于便于改造为公寓，能大大降低改造成本，老旧酒店尤其受到长租公寓投资者的青睐。

　　03.豪华度假型酒店受青睐

　　投资者同样看好国内休闲旅游需求的持续增长，对长三角和大湾区等主要大都市周边的豪华度假型酒店投资机会表现出日益浓厚的兴趣。出于资产配置多样化的需求以及受到资本出境管制的限制，国内高净值人士成为最活跃的酒店买家群体之一。

　　04.政策助推酒店销售热潮

　　在“三道红线”去杠杆政策影响下，现金短缺的开发商需要剥离非核心资产以改善资产负债水平，预计酒店资产将出现一波出售浪潮。随着个别行业巨头在资金链上问题的暴露，进一步给房地产企业施加了压力，加速了这些企业盘活现有资产的计划。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁陈玲玮表示：“随着国内商务和休闲游出行需求的大幅增长，酒店和旅游行业投资者的信心正在持续快速恢复。尽管市场仍然面临一系列短期挑战，但从中长期看，国内酒店与旅游行业的投资活动将保持稳健增长。预计2022年中国酒店投资市场状况继续向好，交易额将达20亿美元(约合人民币129亿元)。”

　　未来酒店投资市场前景展望

　　展望未来，酒店投资市场前景如何?仲量联行对亚太区175位酒店投资及行业专业人士进行了问卷调查，了解其未来 12 个月的投资策略。调查结果显示：

　　62%的投资者对购买酒店非常感兴趣 (26% ) 或感兴趣 (36% )

　　77%的投资者预计回报率提高 (25% 的受访者预计为 50 个基点) 或保持不变

　　在成交价格预期方面，买卖双方的预期价格仍然存在差距：平均而言，买方预期的价格折扣为 18%，卖方提出的折扣为 3%。

　　疫情的影响促使投资者将投资组合配置多元化，42%的受访者对城市酒店和度假村均表示出兴趣。