商务快捷酒店筹备可行性方案

原创 寄傲琴书 老冯 营销策划 文学爱好者

一、酒店位置：

周边业态：

餐：肯德基、永和豆浆、老酒川菜坊及各色小吃；

购：保龙仓超市、北国商城、汽配城

交通：火车站3公里、机场30公里

停车场：地下免费停车场

二、酒店定位：

软硬件较当今快捷酒店高一个档次，体现出“有格调、舒适、安全、便捷”的独特风格的商务快捷酒店

目标客户：省内400公里范围内流动的商业精英；年龄25岁至40岁；男女比例70：30；房价在140元至280元之间。

房间设施：数字电视、宽带、24小时澡水、商务电脑、

行政房6（中西式）、商务间20、标准间26、亲密大床房23

安全设施：24小时监控、烟感、喷淋、消防通道、、应急照明、感应门锁

三、基础设施建设

（一 ）基础改造、装修

1、房间、楼道的温度设施

房间的重新布局：土建、地面的抬高

夏季空调：独立空调或风机盘管

冬季采暖：传统集中供热或风机盘管

2、消防：每个房间、楼道的喷淋和烟感设施、消防通道的防火门

3、监控设备---全营业面的监控探头、机房

4、宽带接口、路由器、服务器

5、程控电话、机房

6、备用发电机组------照明、空调、采暖（或双路供电自动切换）

7、数字电视、机房----数字电视转换器

8、楼道、房间装修：

·天花：照明、烟感、喷淋

·墙壁：插座、宽带、电话、电视接口、衣柜、行李架、不间断电源

·卫生间：通风、照明、面盆、照面镜、座便、洗浴，毛巾架、干湿分区、IC卡取水、玻璃墙

·露台：全景玻璃顶、风格墙面、地面、绿色植物、通风、下水

·房门、锁具：隔音门、感应门锁（加密、杜绝客离取电）

·楼道：照明、烟感、喷淋、消防指示、墙面、地面

·总台、一楼迎宾：宽带、电话、监视器接口、电脑、保险柜

（二）设备、家具、备品、用品的采买

1、设备：液晶电视、电话机、电脑、服务器

2、家具：写字桌（电脑桌），床、床垫、床头控制柜、行李柜、椅子、茶几、麻将桌、窗帘

3、电器、设备、家具的修换购的储备

4、用品：床垫、被子、毛毯、枕头、布草、水具、卫生间小件、拖鞋、行政房商务间的睡衣、电吹风、空气净化器、加湿器

5、木制家具尽可能用防水板材

四、开业前试运行

1、设备设施的无客试运行

2、设备实施、员工的有客试运行，检验工作流程的科学性、严谨性、安全性、舒适性

五、施工难点

1、由于房间的增设，上下水需独立加装，地面需抬高--原建筑设计承重是否允许？上下水采取埋设方式，一旦漏水如何修理？防水能否达到百分百不渗漏？

2、空调的制冷方式？房间独立空调，那么楼道温度如何实现？

3、冬季采暖面临的问题同上；

4、一年365天24小时热水如何实现？（通常是换热站、锅炉）

5、分隔房间后，如何实现最小影响面的电源、上下水、房间维修？也就是说电源、上下水、澡水、暖气、宽带、电话等区域控制，即必要的管道井----电路的、管路的

6、通风设备的设定？房间分隔后，如何实现各种房间的新风、排风系统通畅？

7、消防的报批？压力容器的报批？用电负荷是否够用？

8、由于房间的改变，使得装修、施工、定家具、家具进场必须同步，否则可能发生装修结束后，家具因尺寸问题进不到房间！

9、房间分隔后，各房间的噪音如何处理？

六、投资预期

1、预计房间售价：行政房280元、商务间220元、标准间180元、亲密大床房140元

2、计划房间数75：行政房6、商务间18、标准间28、亲密大床房

3、支出（全年按300收入日，即每月25个收入日，每日按60收入房间计算）

房间日租金：10万/月÷60÷25=66.7元

水电费：5元 （冬季另加13元采暖费）

洗涤费：5元

小件：5元

小记：82元

人员成本：经理1—2000；收银3-3000；卫生员8-7200；

服务员6-6000；工程2-2000； 小计：20200

每日工资成本：20200÷25=808

每日每房工资成本：808÷60=13.5元

每房每日直接成本82+13.5=96元

实际每房每日直接成本（税、费、物料、办公）96×110%=105.6元

4、 收入（每日平均开房率80%；年有效营业日300天）

每日每房：（280+220+180+140）÷4=205

每月：（205—106.5）×60×25=14.91万

年收入毛利：14.91×12=178.92万

隐含成本（公安、地方职能部门）15万

年力争实现毛利178.92-15=163.92万

七、盈亏平衡点分析

每月固定支出：租金10万，员工劳动成本2万， 小记12万

1200000÷20（月有效营业日）=6000元

当平均房价为205元时

6000÷（205×90%－19）=37间房

当平均房价为180元时

6000÷（180×90%－19）=42间房

投资回报分析

当平均开房率达到80%，平均房价205元时，年利润可以实现160万

当平均开房率达到80%，平均房价180元时，年利润可以实现117万

综上：平均房价比较高时，营运成本小幅增加，但利润明显提高；而平均房价适中时，反而经营成果不佳；同时适中的房价恰恰是快捷酒店竞争最为残酷的市场面，对于单体营运的小酒店，不建议采取残酷的价格竞争。

所以，为了实现较为理想的利润，前期对酒店的定位，装修品质、装修规格一定要采取差异化策略，当然这样势必会提高投资。不过，在竞争残酷的市场中，只有过人的胆识，坚定的信念，缜密的思考，精确的组织和高效的实施才能与众不同，创出一片天地，赢得自己的市场份额，得到各科的认可。

结论：总投资额的回收期建议为3年，可以放宽到4年。（200至300万）这样从设备设施到市场营销以及员工素质都有一个更多的选择余地和竞争力！