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来源：赵焕焱 侵删

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一、三种融资模式

1、直接融资

直接融资是借款人发行债券给投资者，从而直接获取资金的融资形式。

2、间接融资

间接融资是通过银行作为信用中介的融资方式，投资人存款于银行，银行向借款人发放贷款，在此过程中，银行负责对于贷款项目的评审和贷后管理，并承担贷款违约的信用风险。

3、资产证券化

是介于直接融资和间接融资之间的一种创新的融资模式，分为信贷资产证券化和非信贷资产证券化。

二、三种资产证券化形式

1、商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-backed Securities，CMBS），融资规模一般可贷比例达到资产评估值的60至70%。属于债类资产证券化产品，不要求产权拆分或转移，保留了融资人（资产持有方）对资产所有权的完整性。

2、非信贷资产证券化（ABS），以物业租金收入和应收账款等未来稳定现金流为支持。

3、房地产投资信托基金（REITs），以成熟物业为基础资产发行股票、信托受益凭证。分为私募房地产信托基金和公募房地产信托基金，目前我国内地还没有开放公募房地产信托基金。

三、私募基金和公募基金

按照是否公开上市交易，区分成私募基金和公募基金。

（一）私募基金

私募基金不公开上市交易，主要包括银监会监管的私募房地产信托基金与工商局备案的房地产私募基金。

1、银监会监管的私募房地产信托基金

即私募REITs相对风险较小，较多为1至2年收回本金及收益，债权投资为主，发行的条件是四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；资本金比例不低于35%；开发主体具备二级资质；土地和在建工程抵押40%以下。

2、工商局备案的房地产私募基金

即房地产PE属于类信托，相对风险较大，有的土地和在建工程抵押超过60%，其发行的LP（有限合伙产品）灵活性大，股权投资为主。投资年限较长，大部分采取“3加2”（3年封闭期、2年开放期，封闭期不能抽回资本）。

将LP（有限合伙人)分为优先及劣后两个级别。劣后级LP及GP用本金来作为保证，使优先级LP可以先行收回投入的本金，并获得一定比例的固定投资回报。优先级LP与劣后级LP按事先约定比例出资，当投资退出时，优先级LP享有优先受偿权，劣后级LP则在本金全部偿付之后有可能得到较高的收益。

（二）公募基金

公募基金公开上市交易，主要包括房地产信托与商业信托。

1、房地产信托（REITs）

有《房地产投资信托基金守则》规范，在获利分派上，REITs守则规定每年必须分配90%以上的现金；举债不能超过总资产的45%；任何时候每项物业拥有超过50%的所有权及控制权。例如，2013年7月10日，开元产业信托在香港主板挂牌。

2、商业信托（Business Trust）

没有《商业信托法》监管，没有强制性分派要求，股息由信托管理人的董事会决定，因此派息比率较房地产信托低；举债不受限制；旗下物业的所有权及控制权比例没有限制。例如，金茂投资2014年7月2日在香港上市。

附一：赵焕焱近期发表演讲：

【赵焕焱2018年发表演讲9】2018年4月27日，华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱在上海新国际博览中心举办的酒店论坛上发表演讲《2018年酒店投资风向》。

附二：赵焕焱近期在媒体发表观点3则：

1、【赵焕焱2018年在媒体发表观点87】2018年5月2日，《每日经济新闻》张晓庆在“耗资110亿的三亚亚特兰蒂斯开业，盈利问题备受关注”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱则对该项目的盈利持担忧态度，5月1日，其对记者表示，由于海棠湾是三亚仅次于亚龙湾的理想地段（海棠湾的水流比亚龙湾急），拿地成本高和地段优越决定了其高端的定位。比较同类型，该项目多元化元素方面不占优势，并且三亚的高端酒店已经供大于求，此项目投资额过高，对投资回报来说压力较大。

2、【赵焕焱2018年在媒体发表观点86】2018年4月29日，《经济观察报》仝麟阁在“拆解华住财报：中端酒店数量增加，经济型酒店房价上涨”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美酒店咨询首席知识官赵焕炎曾告诉记者，酒店连锁有诸多好处，可以完成单体非知名酒店向品牌知名酒店质的转变，得到会员体系和分销体系、共享客源和渠道；得到整体营销策划和推广；得到基于目标宾客需求分析的品牌特征和标准体系；得到营运指导、培训、集团采购等，未来标准化的酒店仍然具备巨大的提升空间。

赵焕焱告诉记者，自2007年起酒店物业成本、人工成本以每年30%和20%的速度增长，2012年，中国星级酒店业整体盈利50.46亿元，三星级酒店却亏损7.03亿元。

3、【赵焕焱2018年在媒体发表观点85】2018年4月27日，《北京商报》徐慧、王莹莹在“华住旗下平价酒店借升级抢市场”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱直言，通过对海友酒店品牌的升级，将会在一定程度上，抢占更多的经济型酒店市场。

【查看赵焕焱490篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。

【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业9年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖（Special Outstanding Contribution Award）”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。

【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。

【工作原则】昔喜览群书，今专注旅游；实事求是讲真话，做没有人做的事；追求长期价值，确保每篇质量；从传递知识到创造知识，从知识到智识，化智识为方法；与人为善，以人为师，与世无争；一以贯之，以终为始，始终如一。

【赵焕焱发表演讲189次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至4月27日9次。

【赵焕焱发表文章756篇】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至4月2日36篇。

【赵焕焱接受采访在报刊发表观点1929次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至5月2日87次。