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2025年，对于中国酒店投资行业而言，是一场在深度调整中寻找新平衡的艰难跋涉。旅游需求持续释放，但投资回报却未同步回暖；品牌加速扩张，但同质化竞争愈演愈烈；政策频频发力，但市场信心仍需时间修复。复苏之下，结构性分化日益显著——区域，正成为决定投资成败的关键变量。

站在2026年的起点，次方点评基于全年一线调研、投资人深度访谈及真实交易数据，正式推出《酒店投资年终区域盘点》系列。我们将分篇聚焦华东、华北、华南、西南、东北等核心区域，系统梳理各地市场的供需格局、客源特点、产品策略与政策环境，力求还原2025年最真实的区域投资图景。

这不仅是一次年度复盘，更是一份面向2026的实战参考。

2025年，华东酒店市场在全国住宿业从量到质的转型浪潮中，既延续了存量盘活的核心主线，又在细分赛道探索中开辟出新增长空间。

作为全国酒店业的核心板块，华东凭借长三角一体化的区位优势、强劲的文旅消费需求及活跃的资本运作，成为行业转型的“试验田”与“风向标”。

市场基本面：

存量主导，结构升级成核心命题

2025年，华东酒店市场进入“存量博弈”的深度调整期，浩华发布的数据显示，华东区域存量改造成主旋律，核心城市2000年后建成的中端及经济型酒店改造需求集中。长三角一体化带动区域协同，文旅融合、业态创新与智能化改造成存量突围关键。

从需求端看，消费分层趋势愈发明显，直接推动市场向中高端化加速转型。数据显示，2025年华东是全国中高端酒店供给最密集区域。这也意味着随着商务客群对品质体验的要求提高、文旅消费向 “深度体验” 转型，客人更愿意为舒适床品、智能设施、在地文化氛围支付溢价。反观经济型酒店，因产品同质化严重、缺乏核心竞争力，面临 “价量齐压” 的困境，部分非核心区域的经济型酒店入住率跌破 60%，倒逼大量存量经济型物业通过改造升级定位，向中端或主题酒店转型。

同时，区域市场分化进一步加剧。长三角核心城市（如上海、苏州、杭州）聚焦 “存量提质”，改造项目多瞄准中高端商务、精品文旅赛道，单房改造成本普遍在 8-15万元；而苏北、浙南等下沉县域市场则呈现 “增量与存量并举” 的特征，新增项目多绑定文旅资源，存量改造则侧重基础设施升级，适配县域消费升级需求。

此外，商务与文旅需求的叠加也重塑市场格局，华东作为商务活动密集、文旅资源丰富的区域，“周末文旅+平日商务” 的复合型需求，让兼具区位优势与品质体验的酒店持续受益，进一步拉大与同质化、区位劣势项目的差距。

核心动作：

存量改造的华东打法

轻量改造：

低成本撬动高回报

中小型存量物业普遍采用“重修复、轻拆建”的精益化策略，单房改造成本严格控制在5-8万元。改造并非推倒重来，而是扬长避短、精准升级。海友南京夫子庙景区海友酒店便是华东区域轻量改造的典范——从2016年加盟融入海友体系，到2025年主动升级为全自助版本，这家老店的十年蝶变，既具象化呈现了海友全自助新品的核心价值，更成为经济型酒店投资“变与不变”的典型样本。

该酒店投资人毛立兵向次方点评透露：“2025年7月升级开业至今，客房RevPAR平均值从改造前的约150元跃升至213元，入住率、复购率等核心经营指标均实现显著改善。”

业态融合：

打破“单一住宿”局限

华东存量改造正加速向“酒店+”复合业态延伸，上海、南京等地老酒店纷纷引入本地特色餐饮、非遗体验项目或共享办公区。

“华东的消费需求日趋多元，纯住宿模式早已难以留住客人。”华东投资人、电竞酒店品牌创始人黄婧宇表示，WEN温创酒店(杭州德胜路店)主打“电竞+”融合路线，将电竞、住宿、休闲业态深度绑定，同时适配商务场景，构建多元服务生态。除客房内高配置电竞设备外，公区还设有台球区、健身区，提供洗衣服务及女生免费洗头服务，并引入自动机器人咖啡机，全方位满足客群需求。

凭借业态融合优势，该酒店于2024年底开业后，入住率长期稳定在85%以上，周末及节假日常达满房，单房营收较区域同类型纯电竞酒店提升30%左右。

文化赋能：

在地特色成差异化关键

杭州、上海、绍兴等历史文化名城的改造项目，普遍植入在地元素。投资人蔡易来分享：我们团队投资的繁花酒店（南京路步行街店），以“上海历史文化”为赋能核心，借建筑历史底蕴与IP化品牌名强化地域标识。不仅吸引国内外游客（外国客人占比5%-6%），更支撑起650元左右的日常均价，助力酒店开业即满房，2025年7月正式营业，即实现月营收近60万且连续满房，预计2.5年回本，远超行业平均水平，大幅提升盈利与溢价能力。

新增长点：

细分赛道的“华东机遇”

电竞酒店：

从小众到主流的渗透

《2025年中国电子竞技产业报告》显示，2025年的电竞线下赛事主要集中在华东和西南地区，上海、成都、杭州分居前三，分别占比19.2%、10.6%和7.9%。与此同时，2025年华东电竞酒店数量也同步增长60%，向电竞+商务融合转型。

“华东的电竞酒店不能只做‘游戏房’要兼顾实用性。”投资人黄婧宇说，她在南通的美豪丽致酒店设置了“电竞商务房”，单房收入较普通客房提升不少，还增设PS5游戏室、24小时自助咖啡区，“客群从电竞玩家扩展到年轻情侣、朋友聚会，同时带来了25%的经营收入增长。”

下沉市场：

县域文旅酒店的崛起

在华东县域文旅消费升级浪潮下，特色化运营成为酒店突围关键，文成・现代首旅南苑伯温故里酒店与嵊州・花筑村・温泉湖度假酒店，均是依托在地资源实现破局的典型代表。

文成・现代首旅南苑伯温故里酒店选址温州文成5A景区刘伯温故里核心区，由国企投资新建、首旅南苑专业运营，深度融合伯温文化与畲族民俗，联动周边景点打造高端一站式度假体验，试营业周末入住率超90%，还带动景区周边业态增收35%；后者则盘活绍兴嵊州崇仁镇闲置村办公室与农户房屋，以“保底租金+收益分红”的共富模式，打造“温泉康养+非遗体验”的特色民宿，节假日满房的同时，带动12个薄弱村稳定分红、农户房屋租金年化增长20%，二者皆通过文旅融合与资源联动，兼顾商业效益与民生价值，成为县域文旅酒店的标杆范本。

风险与建议：

华东投资的机会与“避坑指南”

2025年的华东酒店投资市场，机遇与陷阱呈双生之势。小体量精品酒店、文旅融合酒店等细分赛道持续升温，成为资本追逐的焦点；但与此同时，同质化竞争加剧、运营效率低下等痛点也频发。对此，次方点评采访了华东区域多位资深投资人，梳理他们深耕华东市场的实战经验与独到洞察。

李聪玉

华北/华南/华东地区投资人

已投酒店：16家

市场相对成熟，关注空白、下沉市场

华东酒店市场环境已高度成熟，资深投资人未来投资会更趋谨慎。当前不少手持充裕资金的跨界投资者进入行业，他们布局较少，面对高房租、长回本周期的项目，凭借强劲资金实力与较低机会成本，敢于果断出手竞争。因此，我更关注空白市场及下沉阶段的三四线城市与县域市场，这里可能暗藏中端、中高端酒店下沉拓展的潜在机遇。

罗蒋源

华东/华南/西南地区投资人

已投酒店：10家

文旅市场正在上行，但需注意淡旺季影响

近年来华东地产市场步入下行期，而文旅市场处于上行通道，但存在明显痛点——华东多省市旅游旺季高度集中在寒暑假及法定节假日，且暑期高温天气易劝退部分游客。这一季节性波动，是酒店投资决策中必须重点考量的因素。

 张东亮

西南地区投资人

已投酒店：21家

优先加盟品牌溢价能力高的头部品牌

在华东，我的投资城市主要为杭州。从杭州市场需求来看，酒店投资面临结构性挑战：一方面旅游旺季时间短，受节假日影响显著；另一方面商旅出差频率减少，差旅预算普遍压缩至350元/晚区间，协议客户价格敏感度大幅提升。基于这一市场特性，我会优先关注品牌溢价能力，尤其看好亚朵、万豪等具备成熟会员体系与差异化产品定位的头部品牌。

市场基本面：

存量主导，结构升级成核心命题

次方点评认为，2026年华东酒店市场将持续聚焦“存量提质”与“赛道深耕”两大主线。存量改造将更趋精细化，轻量升级、业态融合与文化赋能的“组合拳”将成为主流；细分赛道中，电竞酒店的商务化转型、县域文旅酒店的特色化深耕将持续释放增长潜力。

对于投资人而言，需警惕同质化竞争与季节性波动风险，聚焦空白市场与下沉区域的结构性机遇，优先选择品牌溢价能力强、会员体系成熟的合作方。随着长三角一体化持续深化与消费需求不断升级，华东酒店市场将在守正创新中实现更高质量的发展，为行业提供更多可复制的区域发展范本。

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