一家成立仅月余、工商信息空白的公司，在互联网拍卖页面上悄然决定了石家庄一栋地标性酒店大楼的命运，背后是信托公司冷静的资本布局。

2026年1月10日，京东拍卖平台，位于石家庄市长安区裕华东路177号的京州国际酒店综合楼在经历了两次流拍后，终于被一家名为河北馥境商业管理有限公司的新公司以起拍价3.49亿元拿下。

这栋28层高、建筑面积达38008.57平方米的四星级酒店大楼，评估价为4.5539亿元，意味着成交价较评估价直接打了七六折，折价超过1亿元。

01 交易概况

京州国际酒店大楼地处石家庄市长安区裕华东路与谈固南大街交汇处，属于城市核心地段。这栋建筑建成于2011年，拥有305间（套）客房，至今仍处于正常经营状态。

从地理位置看，酒店北边距离万达广场(长安店)和地铁站谈固站仅七百多米，东边到东二环和复兴大街（新元高速）也非常近，交通便捷性极佳。

此次拍卖的标的所有者为被执行人石家庄豪迈房地产开发有限公司。根据建筑面积计算，这笔交易的账面单价约为每平方米9182元。

02 折价成交逻辑

这次拍卖引人关注的一大特点是其明显的价格折扣。从最初的评估价4.5539亿元到最终成交价3.49亿元，折扣幅度高达23%。

更值得玩味的是，这已经是该物业的第三次拍卖。前两次拍卖分别以3.8亿元和3.49亿元起拍，均无人报名竞拍而流拍。

折价背后反映出酒店类资产在当前市场环境下正面临价值重估。仲量联行的白皮书指出，酒店资产兼具不动产属性与经营性资产特征，其估值逻辑需兼顾现金流收益、市场供需与重置成本等多重维度。

京州国际酒店交易的折价，正是市场对这一资产在当前经济环境下现金流预期调整的直接反映。

03 交易主体分析

竞得方河北馥境商业管理有限公司是这笔交易中最具戏剧性的角色。公开资料显示，这家公司成立于2025年12月，到成功竞拍时，公司“年龄”刚满一个月左右。

穿透股权结构，这家新公司的全资股东是云南国际信托有限公司，一家全国性的信托金融机构。

这种操作是标准的资本运作手法：金融机构通过在当地新设一个干净的“壳公司”，完成对核心实体资产的收购。其主要目的在于隔离原有资产可能存在的历史风险与债务纠纷，让新收购的酒店大楼在法律和财务上变得“清白”。

这种操作方式使资产更便于未来进行资本运作，比如作为稳健底层资产进行融资，甚至包装成金融产品。

04 交易结构特殊性

拍卖公告中一个关键细节是，该酒店的“经营权和收益权”仍归属于石家庄市京州国际酒店管理集团公司，期限直到2032年1月4日。

这意味着，新业主买下的主要是大楼的产权，而非酒店的运营权。在接下来的近六年里，他们更像是“收租公”，坐享稳定的租金收益，而无需亲自下场管理酒店生意。

这种“产权与经营权分离”的状态，降低了收购方的管理难度和跨行业风险。从资本角度看，这相当于购买了一份有实物抵押的长期固定收益产品。

05 资产处置背景

此次拍卖并非京州国际酒店相关资产的首次处置。早在2024年，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司就曾发布资产处置公告，拟对石家庄市京州国际酒店管理集团有限公司等2户的债权资产包进行处置。

截至2024年1月31日，该资产包债权本息总额为26,764.94万元-5。 随后在2024年5月，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司又将相关债权转让给了浙江省浙商资产管理股份有限公司。

这一系列动作表明，京州国际酒店及相关资产已经历了复杂的债务重组和处置过程。此次物业拍卖成功，可以说是这一不良资产处置链条的最终环节。

06 市场启示

这场拍卖折射出当前商业地产投资逻辑的深刻变化。仲量联行指出，中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。

在传统开发商退场的同时，拥有低成本资金优势的金融机构和国资背景的平台，正在成为存量优质资产的重要接盘者。

他们看重的往往不是短期内的翻新改造、快速变现，而是资产长期稳定的现金流回报，以及将其纳入更庞大金融版图的战略价值。

类似的情况在全国多地都有上演，核心城市带有稳定收益的酒店、商场、产业园，正成为信托、保险等资金青睐的“压舱石”资产。石家庄这栋酒店的易主，只是其中一个小小的缩影。

随着公募REITs政策环境的持续优化，虽然目前酒店类资产尚未被纳入公募REITs的底层资产范畴，但未来政策开放后，将为酒店行业开辟证券化退出新路径，有效提升存量资产的流动性和价值。

当远方的金融机构通过诞生仅月余的“空壳公司”在互联网拍卖页面上悄然决定一栋城市地标建筑的命运时，实体资产的真正价值，正逐步转变为财务报表上的一行数字和一份收益率测算报告。

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