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前言

酒店的筹建筹开是彼此独立又有一定联系的两个阶段。在筹建阶段，其主要工作内容是酒店项目的可行性研究和规划设计。

可行性研究要依据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状，新建酒店地理位置以及周边环境状况，分析新建酒店在本区域市场中的优势和劣势；结合当地经济及旅游发展规划，判断该区域酒店业发展趋势，对新建酒店进行清晰的市场定位；根据市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营状况，进行投资回报分析。

规划设计要根据酒店市场定位和客源结构，以满足市场需求和后期的经营管理为前提，详细规划酒店的平面布局、机电和装修设计。

在筹开阶段，其主要工作内容就更加复杂琐碎，包括组建筹开项目组并设立筹开办公室、了解酒店施工进度、制订筹开工作进度计划、经营计划和预算、编制各部门运转手册、采购和印刷、开业广告和推广计划、证照办理 、员工招聘、员工培训、开业庆典计划、场地验收、模拟营运、开业前检查。

从酒店资产管理的角度，我们可以确立如下与酒店的筹建筹开相对应的关键任务

 #1

与酒店筹建阶段相对应的关键任务

1、选择知名的酒店顾问公司做酒店项目的可行性研究，对未来十年、十五年甚至二十年的酒店业发展趋势作出比较准确的预测，保证酒店业主资产价值的最大化。

这一点非常重要。“凡事预则立，不预则废”，科学的可行性研究是成功的一半。酒店项目是动辄上亿的一种长期资本性投资，是需要慎重决策的。如今酒店投资回报率低、现金流不理想的情况不在少数，这迫使酒店业主更多关注资产的保值增值。

2、组织高水平的酒店项目筹建团队，保证项目能够符合品牌运营要求和市场发展需求，确保后期运营质量。

一个酒店的成功筹建需要一个复合型团队，既要有酒店建设的专业人员，又要有经营管理者的参与。多数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商的能力，而忽略了经营管理者的参与。

一个酒店项目的成功是离不开经营管理者的，好的经营管理者可以在项目设计阶段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰，避免工程的反复、延误，甚至出现一些日后难以弥补的遗憾。

在筹建团队中应包括以下几个方面的专业人士：

◆酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经验

◆酒店投资方面的专业人士

◆财务经营分析方面的专业人士

◆餐饮配套设施和客房经营方面的专业人士

◆酒店整体市场营销方面的专业人士

具体来讲，酒店筹建阶段要充分考虑开发地块评估、设计策略、节能、废物管理、水资源保护、原材料采购等问题。例如为有效实施可持续发展的相关措施，在酒店设计开始前完成一套《环境影响评估报告》显得颇为重要。此外，建造成本测量行的参与也可以从中寻找到减少初始投资和机电设备运行成本的机会。

 #2

与酒店筹开阶段相对应的关键任务

1、建立一套完善的固定资产登记、造册、管理的制度体系，保证开业前各类有形资产的有序管理。

若没一套有效体系，则会导致众多资产问题。比如前期开发购买的大量有形资产，购买后没有专人负责登记、造册、管理，导致账目不清，并和管理公司缺乏专业交接。这类问题的存在严重影响酒店资产的管理。

2、把酒店品牌这项无形资产的管理放到重要位置，在开业营销策划、公关活动组织、开业庆典筹备上就着力打造酒店品牌资产。

大卫·艾克在《管理品牌资产》一书中提出了“五星”模型。他指出，品牌资产是由“品牌知名度、品牌认知度、品牌联想度、品牌忠诚度和其它品牌专有资产”五部分所组成。

在酒店筹开阶段的酒店品牌资产打造过程中，主要是品牌知名度和认知度需要提升。这就要求我们认真思考筹开期的营销传播和品牌形象呈现，让酒店消费者从一开始就知晓该品牌。

3、选定一位称职的业主代表。今后，酒店的业主代表将更多地扮演酒店资产经理人的角色。通常来说，一个高素质的酒店资产经理人应该需要具备多种知识和技能。

比如：不动产与评估、经济学、金融管理、投资的分析，也会涉及到基本工程、建筑结构、项目管理，甚至包括在酒店运营过程中的市场营销、管理合同的执行，以及酒店相关的法律和法规。未来的酒店业主代表也应如此，必须成为酒店资产管理的通才。

4、以先进的IT技术，建设基于大数据、云计算的酒店资产管理信息系统，以确保后期的资产运行。

就目前酒店行业的整体情况来看，资产管理是酒店管理中普遍存在的薄弱环节，资产流失、保养不及时、毁损严重、管理不到位、责任不明确是酒店资产管理中存在的严重问题。

这个问题的主要原因在于缺乏一套针对行业特点定制的资产管理信息系统，以此来充分有效利用和管理好酒店实物资产。为此，我们必须在酒店筹开阶段就重视这项信息化建设。

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