上饶信州区万达广场旁，一家58间房的经济酒店正以“无转让费”对外招租，而在几十公里外的三清山脚下，另一家民宿也在寻找新的经营者。

在“五一”假期景区酒店入住率频频达到100%的上饶，酒店转让市场呈现出与旅游热度同步的活跃状态。

从主城区的信州区到旅游热点玉山县，再到县域市场，酒店转让的租金和费用差异明显。上饶市统计局数据显示，今年前三季度全市住宿业营业额达43.2亿元，同比增长12.5%，增速位列江西省第一。

01 市场热度

今年上半年，上饶住宿业营业额达到27.7亿元，同比增长10.9%。第三季度持续保持高速增长，前三季度总营业额已达43.2亿元。

这一增长背后是上饶文旅市场的火爆。今年“五一”期间，葛仙村、望仙谷、篁岭等景区酒店民宿入住率全部达到100%。

强劲的旅游消费带动了酒店投资市场的活跃。目前上饶酒店转让市场呈现区域分化明显的特征。

02 区域差异

上饶不同区域的酒店转让市场呈现出截然不同的特点。

在作为主城区的信州区，酒店项目密集，租金水平显著高于其他区域。如信州区三江大市场附近一栋96间房的中端酒店，月租金4.16万元，转让费达220万元。

而在玉山县这样的旅游区，情况则完全不同。三清山脚下的一家民宿酒店，45间客房，月租金3万元，且无转让费。

在余干县等县域市场，则以经济型酒店为主导，月租金普遍在1.3万至1.67万元之间。

03 拍卖公告

除了私人转让，酒店资产的公开拍卖也是市场重要组成部分。今年8月，广信区水晶山至圣峰水晶山宾馆整体招租项目发布拍卖公告，起拍价为42万元。

该宾馆位于灵山风景名胜区，建筑面积约3681.75平方米，租赁期限10年。

根据拍卖条款，承租方须自行承担维修维护费用，且租赁期满后，承租方投入的装饰装修和设施设备将无偿归招租方所有。

04 品牌溢价与风险

酒店转让市场中，品牌价值成为影响转让费的重要因素。在余干县，一家57间房的连锁品牌经济酒店转让费高达200万元，而当地非品牌酒店的转让费仅为30万元。

这种差异反映了市场对品牌附加值的认可。品牌酒店通常能带来更稳定的客源和更高的运营效率。

不过，高转让费的连锁项目也隐藏着风险。投资者需要确认品牌续约条件及管理费成本，避免后续经营中的不确定性。

05 投资考量

对于酒店投资者来说，选择哪个区域、哪种类型的酒店需要综合考虑自身资金实力与运营能力。

资金充足的投资者可能会考虑信州区的中端酒店，依托城市流量获取稳定收益；而资源整合型投资者则可能更倾向于余干的连锁品牌项目，借力品牌管理降本增效。

对于短期试水者，玉山的民宿项目由于低门槛成为选项，但需做好应对旅游淡季的准备。

无论选择哪种类型的酒店，投资者都需要重点排查物业产权、消防合规性及设备老化问题。

上饶酒店转让市场的区域分化仍在继续，信州区一家酒店转让信息旁，中介的电话不断响起。与此同时，水晶山宾馆的拍卖公告正静静躺在政府网站上，等待8月19日的拍卖会。

在灵山风景区入口处，来自上海的游客排队等待进入景区，他们中的一些人今晚将入住景区内的酒店或民宿。这些游客可能不知道，他们选择的住宿场所，或许正在经历经营者的更替。

上饶的山水间，酒店的故事仍在继续。

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