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常州酒店业转让市场观察：区域分化明显

常州酒店及民宿转让市场呈现出活跃的态势，从经济型酒店到主题民宿，各类物业信息频出。通过对公开转让信息的梳理与分析，我们可以一窥当前常州酒店投资市场的一些特点与趋势，为潜在投资者提供决策参考。

一、 区域分布：核心区与旅游区双线并进

常州的酒店转让项目在地域上呈现清晰的“核心城区”与“旅游板块”双主线格局。

1，核心城区（天宁、钟楼、新北、武进）：经济型酒店为主力

 · 天宁区：转让项目数量较多，以35间至65间客房的中小型经济酒店为主。月租金集中在2.5万至4万元，转让费多在100万左右或面议。这表明该区域市场竞争激烈，但进入门槛相对可控，适合中小投资者。

· 钟楼区：出现了一个非常特殊的标的——大学校内69间客房酒店。月租金5万，转让费300万。其最大优势在于拥有稳定且封闭的学生、家长及访客客源，但经营需符合校园管理要求，客群消费力可能有限。

· 新北区：项目分化明显，既有月租仅0.8万、21间客房的低成本项目，也有月租3万、定位高端电竞酒店的稳定盈利项目。后者转让费高达195万，说明“主题化”和“稳定盈利”是溢价的核心。

· 武进区：项目体量较大，多在87间至90间客房，且多位于春秋淹城公园旁等热门商圈或景区周边。月租金6-6.7万，转让费200万，投资规模要求较高，但潜在客流量也更大。

2.旅游板块（溧阳、金坛）：度假与民宿的特色选择

· 溧阳市：市场呈现两极分化。戴埠镇李家园的14间客房民宿，月租1.08万，适合寻求小而美、运营灵活的投资人。而市区内的主题酒店转让费高达880万，月租7万，显示出优质地段或独特主题带来的高估值。

· 金坛区：出现了庄园式度假酒店项目，95间客房，无转让费，仅招租。这对于希望规避高额初期转让成本、直接进入运营阶段的实力投资者而言，是一个极具吸引力的机会。

二、 投资成本分析：租金与转让费构成主要门槛

1.月租金：与房间数量、地理位置强相关。

经济型酒店的单房月租金成本大致在300元至800元之间。例如，新北区21间房月租0.8万，单房成本约380元；而溧阳50间房月租7万，单房成本高达1400元，其定位或地段必然有特殊之处。

投资者需仔细核算，在预计的入住率和房价下，租金成本是否在可承受范围内。

2.转让费：市场最大的不确定性与议价空间

转让费从“面议”、“无转让费”到高达880万，差异巨大。这笔费用通常包含了装修、设备、品牌（如有）、客户资源以及“经营权”的溢价。

· 高转让费项目（如溧阳880万、校内300万）：通常具备难以复制的核心资源，如稳定客流、独特区位或高端装修。投资前必须进行详尽的盈利测算和资产审计。

· “无转让费”或“面议”项目：这类项目更具灵活性。“无转让费”大大降低了初始投资，但可能要求更高的租金或投入改造费用。“面议”则意味着有较大的谈判空间，是经验丰富的投资者“淘金”的重点。

三、 产品类型趋势：主题化与差异化成为突破口

在市场同质化竞争激烈的背景下，具有鲜明特色的项目开始脱颖而出。

· 电竞酒店：作为新消费趋势的代表，新北区的电竞酒店即便月租和转让费不菲，但仍以“稳定盈利”作为核心卖点，吸引了特定消费群体，盈利能力较强。

· 民宿与庄园度假酒店：迎合了当下消费者对个性化、体验式旅行的需求。溧阳的民宿和金坛的庄园酒店，提供了区别于标准经济型酒店的另一种投资路径，更注重环境、服务和独特体验。

四、总结与投资建议

综合来看，常州酒店转让市场为投资者提供了多元化的选择，但也暗藏挑战。

给潜在投资者的建议：

· 明确自身定位与预算：中小投资者可重点关注天宁、新北等区域租金和转让费适中的经济型酒店；实力雄厚的投资者则可考虑武进的大型项目或金坛的庄园式度假酒店。

· 深挖“转让费”背后的价值：务必厘清高额转让费对应的实物资产与无形资产，通过严谨的财务模型评估其合理性。对于“面议”项目，应做好充分准备，争取最有利条件。

· 看重稀缺资源与主题特色：像“校内酒店”、“景区旁”、“电竞主题”等项目，其核心价值在于难以复制的客源或定位。对于这类项目，前期的市场调研和客群分析至关重要。

· 考虑“轻资产”进入模式：对于“无转让费”的招租项目，可以有效降低投资风险，将资金更集中于后期的运营管理和市场推广，是当前市场环境下一个稳健的选择。

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