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旅游市场升温的背面，是红河州酒店业主们纷纷转让资产的现实。

据网上不完全统计，2025年上半年中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目共有259个，成功交易的仅有17个。而进入三季度后，仅7月和8月两个月，拍卖价格在千万元以上的酒店项目就有163个，其中成功交易的酒店数量为10个。

红河州作为云南省热门旅游目的地，其酒店转让市场正是这一全国性趋势的缩影。从开远市的75间客房中端酒店，到建水县的10间客房客栈民宿，一场酒店资产的洗牌正在悄然进行。

01 行业现状：市场全面承压，转让难度激增

酒店转让市场正经历一场前所未有的“降温”。指点网酒店转让平台数据显示，今年2月酒店转让数量较去年同期再翻两倍，但成交量却持续低迷。

市场呈现出明显的供需失衡现象。

一方面，转让挂牌量激增；另一方面，潜在买家却越来越谨慎，导致成交周期不断拉长。

在红河州，酒店转让市场同样面临严峻挑战。从开远市到弥勒市，从蒙自到建水，众多酒店纷纷挂出转让牌，却难以找到接盘者。

高租金成为压垮经营者的最后一根稻草。酒店经营成本中，租金占比超过50%。

以上述开远市75间客房的中端酒店为例，月租金4万元，加上680万元的转让费，对任何接盘者都是不小的压力。

02 红河酒店转让，三大现象突出

分析红河州当前的酒店转让市场，可以发现三个明显特点。

· 资产价格分化加剧：在开远市，一家75间客房、面积达10000平方米的中端酒店，转让费高达680万元；而在弥勒市，一家61间客房、面积4000平方米的经济型酒店，转让费仅为280万元。

· “小而美”资产更受青睐：相比大型酒店，中小型资产的转让难度相对较低。在建水县，一家仅10间客房的客栈民宿，月租金0.35万元，转让费50万元，这样的投资门槛更适合初次进入酒店业的投资者。

· 无转让费出租模式兴起：在蒙自市，出现了“无转让费出租”的酒店资产，业主仅收取月租金，这降低了投资者的初始投入门槛。此类模式对资金有限但拥有运营经验的投资者颇具吸引力。

03 困境探因：为何红河酒店现转让潮？

红河州作为热门旅游目的地，却出现酒店转让潮，背后有多重因素。

· 经营成本持续上涨：酒店经营成本中，租金占比超过50%。业主不愿降价，导致经营者利润被吞噬，只能转让止损。

· 市场竞争日趋激烈：国际酒店集团万豪、洲际等巨头通过品牌合作、轻资产模式抢占市场。这进一步挤压了中小酒店的生存空间。

· 消费需求变化：全国酒店客房存量突破1700万间，消费需求转向“轻旅游”和“微度假”，传统酒店供过于求。

· 投资回报周期延长：老旧酒店翻新改造项目成了香饽饽，而毛坯物业却无人问津。投资者担心装修成本高、周期长，市场不确定性太大。

04 突破之道：红河酒店业的转型路径

面对严峻的市场环境，红河州的酒店业者正在探索多种突破路径。

· 精准定位与特色化经营：在建水县，有客栈民宿以400平方米的面积、10间客房的规模，寻求特色化经营路径。这种“小而美”的投资模式特别适合红河州的旅游市场特点。

· 业态融合与场景创新：成交项目中，1000万-5000万元的中小资产占比颇高。这类资产优势明显：位置往往不差，可能在热门商圈、景区周边；产权清晰；改造难度小。

在消费需求多元化、个性化背景下，小而美的酒店能精准定位小众客群，打造特色主题，提供个性化服务。

把握“捡漏”机遇。行业专家指出，现在或许是“捡漏”窗口期。“优质标的议价空间比去年大30%。”一位私募基金负责人透露，他们正瞄准一线城市核心地段的中高端酒店，“长期持有，等市场回暖”。

对于红河州而言，那些位于优质景区附近、具有独特资源优势的酒店资产，同样具有长期投资价值。

05 投资前瞻：如何评估红河酒店资产？

对于有意在红河州投资酒店资产的投资者，需重点关注以下几个方面。

· 位置与客源分析：红河州不同区域的酒店市场表现差异明显。元阳县梯田景区内的客栈民宿因位于景区内，在旅游旺季时往往供不应求。而一些城市内的商务酒店则面临更大的竞争压力。

· 资产状况与改造潜力：投资者更青睐那些位于一线城市核心地段的存量资产。北京朝阳区一家70间客房的经济型酒店，尽管月租金33万、转让费800万，仍吸引多家投资机构竞标——改造为中端品牌后，溢价空间可观。

· 租金与转让费结构：在红河州，已经出现了更为灵活的资产转让模式。在蒙自市，有酒店打出“无转让费出租”的方式。这种模式降低了投资者的初始投入，更为合理。

未来的酒店资产市场，会呈现两个趋势：一方面，“大而差”的资产会继续流拍，直到价格降到“足够有吸引力”；另一方面，“小而美”的资产会成为香饽饽，尤其是那些能和文旅、办公、社区服务结合的项目，会吸引更多跨界玩家入场。

酒店行业从来不是“躺赚”的行业，以前不是，现在更不是。等到那些“问题资产”被清掉，等到新的玩法被验证，酒店行业或许会迎来更健康的发展——只是到时候，留在牌桌上的，可能已经不是现在的玩家了。

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