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衣食住行，是日常生活中最刚需的行业，从入门门槛上看，住的行业门槛相对是最高的，小则几十万，大则几千上亿。对于酒店的业主来说，酒店更多的是投资，而不是解决就业。

一次性投入大，运营成本相对较低，容易标准化，让酒店成为一个相对稳健的生意，没有餐饮的倒闭率高，也没有餐饮的回报率快，当下酒店投资基本上要3-5年以上，餐饮快的半年回本，慢的2-3年回本，3年不回本基本上要倒闭了。

当下经济低迷，各行各业都内卷严重，作为技术门槛不高的住宿业就更是雪上加霜。那开什么酒店更投资回报稳健呢？

首先，还是一句话，位置，位置，位置，选址的重要性是酒店能赚钱的前提，选个好城市好位置很难，选对了，选到了，那基本上赢了一半。我有个朋友在小城市经开区和商场中间的位置做了一家全季5.0，然后基本上只能保住运营成本，房租都有点困难，从目前来看是永远回不了本。这就是典型的在极度内卷的城市，选了没有优势的位置，基本上1400万打了水漂。

其次，就是酒店的定位，定位对了，能让酒店有更强的溢价和更长的生命周期。有个朋友，之前一直做单体店，回本也比较快，大概2-3年，但是他发现单体店也就在新店期有盈利周期，2-3年后酒店硬件问题很多，门店的盈利能力下降很大。尤其是做经济型酒店的投资人，很容易在造价上极度省钱，前期还能打，后期不能看，维修成本也很高。或者有些接的是老店，然后做的是轻改，比如卫生间没动，就换了一下面饰工程，这类酒店一般生命周期都不会长。所以酒店的定位很重要，如果是一个毛坯物业，出房面积大于25，那基本上是一个小中端的房间品质，单房投入（含公区）不建议低于8万。如果是改造项目，如果硬件还行，那么可以考虑轻改提升溢价，控制投入。

酒店的定位看物业形态，看位置，看竞对。基本上物业形态已经决定了一半以上，什么物业做高端，什么物业做中端，什么物业做经济或者轻中端。看位置，看竞对，主要考虑风格，品牌，如一二线及核心旅游城市如果周边没有太多亚朵，全季，汉庭，那可以考虑做这些强势品牌。比如有些物业做不了这些核心品牌，那么有些城市可以考虑做二线品牌，比如杭州的如家就不错，武汉的城市便捷就还行，湖南的慧友，小城市的维也纳。

50%的位置+30%的定位+20%的运营。运营能提升一定的出租率和价格，但是好位置好产品才是运营能发挥空间的重要因素。很多运营的很好的店，基本上都是有前面80%的好基础。

总之，好的投资一定是天时地利人和，天时是城市势能在当下的阶段是上升趋势，比如突然爆火的网红城市：前两年的淄博，天水，泉州，哈尔滨。比如当下的景德镇，南昌，南京，苏州，徐州，贵阳。在这些城市的核心商圈开出的好店基本上投资回报还是比较稳健的。

2025年酒店投资越发成为一个资源型的市场。很多城市的好位置物业基本上在国资，国企，村产里，需要有一定的资源和公关能力，拿到好位置低成本的物业，做一个好的品牌，基本上酒店就是印钞机。

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