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在复杂多变的酒店投资市场，信息量巨大且不断更新。对于有意投资的买家而言，关键并不是掌握所有信息，而是能够在有限时间内快速甄选出值得深入研究的项目。无论是资产处于待售状态的酒店，还是尚在筹建阶段的公寓酒店，快速判断其投资价值，都能帮助买家节省大量时间与成本。

尤其是在酒店交易频繁、买家参与主体多样的背景下，从城市经济潜力到物业自身状况，再到市场供需环境，建立一套系统化、可量化的快速判断方法，成为实现高效投资的必要条件。这正是本文所聚焦的——在所谓的“Quick Look”窗口期内，买家如何快速、精准地甄别潜力项目，并为后续谈判和投资决策打下基础。

CHAPTER 01

建立对城市的认知

快速判断区域是否值得投资

酒店的发展离不开城市的土壤，每个城市适宜发展的酒店档次与类型也各不相同。而收购酒店，看重的是整个区域未来三到五年、甚至是十年的发展潜力。只有对城市以及城市内各区域发展潜力有大致判断，才能够形成对酒店市场潜力的认知。

城市及区域地理位置及交通通达性

城市所处的城市发展圈以及城市圈内整体发展实力。这决定了城市圈内整体消费潜力，尤其是对于非核心城市，要通过下面提及的指标来判断城市能否顺利承接主要城市的外溢出的产业等资源，核心城市对周边城市的带动作用是否显著。以及城市机场吞吐量在全国排名。高铁是否直通全国重点大城市。目标酒店所在的区是否为城市核心以及重点规划区域，距离高铁及机场距离等。

区域经济数据、有无突出发展的支柱产业、优势资源

我们知道，酒店客源来源通常分为三类：商务相关的差旅、旅游及本地休闲需求、会展会议类客源。而除了政治因素外，一个区域内是否能有较多的大型会展及会议客源，也取决于本地的产业发展，因此对城市及区域形成认知，首先要判断一个地方是否有足够强的支柱产业，产业发展动力是否强劲，是否有纳入全国供应链体系中，从而带来相对稳定甚至是优质的商务客源，以及部分产业类会展客源。以苏州市为例，虽然由于行政能级以及地理位置因素，大型会展被南京及上海分流，但苏州仍能够凭借强势的经济、较高的人均收入，以及出色的产业发展能力带动相关消费及产业类会展。

一些证券公司通常会发表关于不同行业发展的相关简报，以及部分城市类发展指标分析报告，提前分类整理，都能有助于在窗口期形成对城市经济真实发展的快速认知。

城市是人口流出城市还是流入城市

在宏观指标分析中，常住人口的变动情况也是能够帮助迅速了解城市经济发展的重要指标。常住人口的变动说明一个地区的人员活跃程度、社会是否能提供充足的就业岗位、本地的消费潜力如何等。

CHAPTER 02

判断区域酒店发展市场发展情况

考虑到该类信息较难在前期就进行详实的收集与准备，因此此阶段对酒店市场的了解，是要求在短时间内，通过尽可能便捷的手段，迅速了解相关信息。例如咨询公司的相关市场研究报告，以及OTA网站等。例如：通过相关OTA网站迅速了解所在区域尤其是周边酒店的最高房价与房价区间、品牌酒店数量、高端酒店数量等。

CHAPTER 03

了解物业信息

包括土地证剩余年限，物业是否有抵押、是否有管理合同等等，此外还可以快速浏览项目酒店在OTA上的差评及中评，迅速判断物业的相关机电与装修情况等。快速判断物业的新旧程度和未来可能涉及改造的范围，在购买后，是否还需要大量装修投资。尤其是对于开业15年以上的酒店，以及部分还未开业，仍处于装修阶段的酒店。酒店的物业情况，会直接反映到买家对于卖家价格的心理预期与接受程度。应当注意的是，此阶段目标仍是快速判断物业情况，因此买家最好具备一定的酒店投资知识，或是可以寻求专业伙伴的帮助。

CHAPTER 04

建立评分体系快速量化目标项目的打分

经过快速收集与甄选信息后，面对庞杂的信息，应当对信息进行分类，例如分成三个大维度和若干小维度，根据业主的投资目标，赋予各维度权重，利用专业知识，尽可能相对客观中立地对潜在购买项目进行打分，这在初期有较多备选项目时，可以建立统一的评价体系。通过多维度打分，综合得出结论。但该种方法同时也对买家的专业知识提出了更高要求。

Quick look期对于买家来说，最重要的目的在于，短时间内快速甄选出值得进一步深入研究的项目。这里的值得，是考虑买家的投资目标与资产配置要求得出的值得，以相对客观的标准，节省买家的时间与精力，从而顺利进入项目的谈判与交易阶段，实现买家投资目标。

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