来源：NorthStar酒店资产管理，作者：Shirlley 侵删

大家有没有注意到，在酒店行业，有一些酒店宾客络绎不绝，生意红火，但投资回报却迟迟未达预期。

这背后，需要从关注“酒店管理”向“酒店资产管理”的转变，酒店业主关注的焦点应从“如何盈利”转变为“如何提升酒店资产价值”。

这个转变至关重要——因为仅仅擅长酒店运营还不够，还需要精通酒店资产管理。

今天，让我们一起探索这个行业的进阶之旅。

简而言之，这个顺序关系可以概括为：先有酒店管理，是因为首先要解决酒店“如何运营”的问题；后有酒店资产管理，是因为随着酒店行业的成熟发展，需要解决资产“如何增值”这个更根本、更高层次的问题。

这是一个从“操作运营”层面上升到“战略投资”层面的必然进化过程。接下来，我们将从几个维度深入剖析这一逻辑。

一、核心驱动力的不同：运营效率VS. 资产回报

1. 酒店管理（Hotel Management）

核心目标：确保酒店的日常运营高效、顺畅，为客人提供优质的服务和体验，从而实现收入和利润最大化。

关注点：客房入住率（OCC）、平均房价（ADR）、平均每间客房收益（RevPAR）、客户满意度、服务质量、品牌标准、运营成本控制、员工培训等。

本质：它是一门“做生意”的学问，关注的是酒店的运营效益。

2. 酒店资产管理（Hotel Asset Management，HAM）

核心目标：代表酒店业主，确保其酒店资产的长期价值最大化，并为业主带来最高的投资回报。

关注点：控制好酒店投入成本、投资回报财务绩效分析（从投资角度提高酒店NOI、EBITDA回报率等）、资本性支出（翻新、改造）、投资策略、品牌选择与升级、酒店管理合同谈判与履约监督、酒店资产估值、资产处置（买卖时机）等。

本质：它是一门“做投资”的学问，关注的是酒店资产的财务和投资价值。

二、历史与行业发展的必然顺序

这个先后顺序符合行业发展的自然规律：

1. 初级阶段：解决“从无到有”的运营问题

在酒店业的萌芽阶段，酒店投资人往往身兼酒店管理者之职，他们面临的首要挑战是如何将酒店顺利启动并高效运营。

这包括掌握接待客人、管理客房、提供餐饮服务等运营层面的基本技能。

随着行业的蓬勃发展，专业化分工逐渐成为主流趋势。

酒店业主们逐渐意识到，聘请知名的专业酒店管理公司来运营，不仅效率更高，而且效果更佳。

因此，酒店管理作为一个独立的专业领域，在行业中率先成熟并脱颖而出。

2. 成熟与复杂化阶段：解决“好与优”的投资问题

随着酒店业的蓬勃发展，竞争日趋激烈，酒店已不仅仅是提供住宿服务的场所，更成为了一项庞大的不动产投资。

在这一背景下，酒店业主们逐渐意识到，即使酒店运营得当、客户满意度高，其投资回报率也可能不尽如人意。

于是，一个矛盾逐渐显现：

酒店管理公司致力于维护酒店品牌形象和扩大市场份额；

而酒店总经理和运营团队则专注于提高酒店日常收入和控制成本；

酒店业主则追求投资回报最大化和酒店资产增值。

这三方的目标并不总是一致，在酒店预算编制、成本控制、资本性支出投入等方面容易产生分歧。

例如，酒店管理公司可能每6-8年就建议翻新客房以保持品牌形象；而资产管理者则可能从投资回报的角度出发，建议推迟到第10年或采用性价比更高的装修方案以优化资本支出。

面对这种情况，酒店业主需要专业人士或机构来代表自己的利益，监督和管理专业的酒店管理公司，并做出更有利于资产增值的决策。

因此，酒店资产管理人这一角色应运而生，成为连接业主（资本方）和管理公司（运营方）之间的关键纽带。

三、一个生动的比喻

酒店管理团队犹如一艘豪华巨轮的船长及其忠诚船员，驾驭着酒店在繁忙的日常运营海洋中稳健前行。

他们确保引擎（酒店硬件）运转顺畅，客房温馨舒适，餐饮令人回味无穷，服务细致周到，引领全体船员（员工）勇敢面对各种突发风暴（日常运营挑战），旨在实现每个航程（经营周期）的收入和客户满意度最大化。

而酒店资产经理人则扮演着“导航员”和“船东代表”的双重角色。

他们站在船东（酒店业主）的立场上，手握详尽的航海图（市场与财务数据），精心规划整艘船的未来航线与战略方向。

他们需要决定：我们的航行方向应指向哪个最有利可图的市场？当前的航行速度（营收）和油耗（成本）是否达到最佳状态？何时是进行大规模翻新的最佳时机？现任船长（酒店总经理和运营管理团队）的领航技术是否足够精湛？以及，在何时何地出售这艘船，才能为船东带来最丰厚的回报？

显然，您得先有一个正常运转的船（有了酒店管理），才会去深度思考这艘船的投资价值和发展战略（进而需要资产管理）。

结  语

因此，先有酒店管理，后有酒店资产管理，是酒店行业从“运营导向”走向“资本导向”和“价值导向”的必然结果，标志着行业的成熟与专业化程度的进一步提升。

在投资驱动、精细化运营的今天，酒店管理和酒店资产管理两者如同马车的双轮，缺一不可，共同推动着酒店资产迈向更高的价值巅峰。

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