来源：原创 龙建设、刘强 酒店评论 侵删

Banno有幸踏入酒店设计领域，源于在青岛信联天地城市综合体项目（85万㎡）中结识了酒店筹建专家龙建设老师。当时老师担任酒店高级顾问兼技术总监，我作为设计总监负责设计管理工作。在老师的专业指导下，我们共同打造了一个超高坪效的酒店作品——6万㎡的600间客房金水皇冠假日酒店群，该项目凭借卓越的设计理念和运营效率，获得了业界的高度认可。

龙建设老师堪称酒店筹建领域的传奇人物。虽出身外语专业，却在酒店筹建行业深耕三十余载，先后参与过60余个酒店项目的筹建工作，足迹遍布山东、江苏、浙江、吉林等多个省市。其项目经验涵盖洲际、万豪、喜达屋（原）、雅高、温德姆、君廷等国际酒店集团旗下中高端品牌，以及首旅建国、蓝海、亚朵等国内知名酒店品牌。凭借丰富的实战经验，老师常被业主方聘任为酒店高级顾问或项目技术总监，为政府平台公司、合资企业、股份制公司及民营企业提供专业服务。

在三十多年的职业生涯中，老师始终保持学习热忱，善于从每个项目中汲取业主方及各参建单位的专业智慧，最终从行业新人成长为酒店筹建领域的全能专家。现将老师精心整理的三十余载酒店筹建经验梳理为三大核心篇章，以飨业界同仁：

（一）酒店筹建之筹谋篇：精准定位+优选品牌，创造高回报酒店；

（二）酒店筹建之设计篇：舒适空间+流畅动线，创造高坪效酒店；

（三）酒店筹建之营建篇：专项深化+筹建管理，高效高质量交付。

酒店项目策划需明确市场定位、品牌选择、功能规划及投资收益，通过专业可研与多方考察优化方案；委托管理阶段需对比品牌条款，签署意向书与技术协议，组建团队并监督筹建，确保开业计划与预算精准执行。

Part 01.

酒店项目策划研讨

积极参与业主在此阶段的各种信息及技术咨询，为项目策划提供区域酒店市场信息、发展前景、市场定位、规模及功能定位、酒店管理模式及品牌甄选、管理合同商签、酒店方案设计、各专项设计顾问选聘、筹建计划节点及周期、投资概算及成本控制、经济效益预测等成熟的意见和建议。

1）酒店市场定位

在与业主充分沟通交流的基础上，了解业主公司现状、筹建目的和基本需求、经济实力及资金来源、筹建团队技术能力、项目规划要求及客观条件等，结合本人对区域市场的实调，对该酒店做市场定位。涵盖以下四个方面：

A. 酒店档次：是奢华型、豪华型高档次酒店，还是精品类中高档次酒店；

B. 酒店类别：是纯商务酒店还是纯度假酒店，还是商务度假酒店（通常以商务为主，度假需求仅占20%左右）；是会议型酒店还是机场型酒店；

C. 酒店规模：是中等规模还是中小规模（青岛区域尚无大规模酒店）；

D. 酒店服务类型：是全时服务型酒店还是有限服务型酒店；是否要考虑政务服务功能等。

2）酒店品牌及管理模式

在酒店档次、类别、规模、服务类型等基本确认后，与之对应的酒店品牌范围也就基本可以圈定了。通常情况下，顾问会为业主推荐三个酒店品牌，并对比各品牌的优势和不足。

根据业主方对酒店管理运营的人才储备情况，顾问会向业主详细介绍市场流行的几种管理模式：

A. 全权委托管理模式：包括合作意向书商签、技术咨询服务协议商签、管理合同、商标许可合同等的基本商务（主要是基本管理费、奖励费收取标准等）及法务条款简介及酒店管理公司技术支持服务流程等；

B. 特许经营模式：包括合作意向书、特许经营合同、商标许可合同等商务条款简介及酒店管理公司技术支持等；

C. 自建自管模式：选择的基础是业主方应有与同档次、同规模酒店运营管理相对应的高管人才；

3）酒店功能定位

在上述各条件基本确认后，酒店的功能及各功能面积配比，也就基本确认了。如酒店前场区域，客房与公区面积配比；餐厅类别、数量、餐位面积配比；宴会会议类别、数量、面积配比；康体娱乐类别、面积配比等；酒店后区（员工生活区、后勤办公区、设备房等）面积需求等也基本可以确认了。

4）酒店策划

业主在全面了解上述各基本信息条件后，就可以聘请专业咨询策划公司，撰写酒店项目投资经济可行性研究报告了；需要提醒的是：

A. 可研报告的论证结果，因自有资金的投资比例大小、融资成本高低，其投资收益率、投资回收年限等指标完全不同；

B. 鉴于每个酒店项目、每个设计师、每个专项顾问的专业局限性，建议业主在酒店项目策划研讨阶段，要广泛听取各酒店业主、专业人员的意见，有目标的多考察几家同档次、同规模的酒店运营及管理情况，多花一些时间认真研讨酒店筹建相关业务，要舍得精力、舍得一些必要的咨询费，反复斟酌，做到胸有成竹，这对后期的酒店概念设计、方案研讨、平面功能确认、筹建工期把控、安全品质保证、成本造价控制及后期运维管理和经济效益都是十分有利的。

5）酒店投资收益测算

与此同时，业主亟需了解酒店投资收益、总投资回收年限等相关事宜。对奢华型或豪华型高档次酒店而言，其酒店项目经济可行性研究报告通常会委托浩华、CBRE等知名策划公司撰写，主要论证酒店项目的经济可行性和工程可行性。

A. 报告中酒店总投资，视为全部是业主的自有资金（报告基于简化模型，假设酒店项目总投资全部来源于业主自有资金，暂未考虑外部融资成本及财务费用）；

B. 测算总投资计算，通常不包括土地价值、设计顾问费；

C. 酒店营运总收入主要取决于市场，包括平均房价、开房率、客房收入、餐饮收入等等；酒店成本主要取决于酒店人工成本、能耗费用、直接经营成本、委托管理费（含奖励费）等等；

D. 酒店经济效益测算，投资回收期通常会在18~20年，且尚未考虑融资成本、财务费用、资产折旧、房产税费等因素；宏观考虑，如果业主投资资金比例较小，资金来源财务费用较高，再考虑土地成本、资产折旧等因素，则酒店投资回收可能需要30多年；

E. 奢华型、豪华型中等规模高档次酒店，多为国有平台公司投资，以满足城市服务功能配套；尽管投资回收期长，但可通过酒店固定资产、经营权抵押贷款，进行资产运作等方式，体现投资价值。

Part 02.

酒店委托管理、品牌商谈

酒店市场定位确认后，业主要着手推进酒店管理公司及旗下酒店品牌的选择与商谈。

1）建议选择与本酒店市场定位相对应的同类、同档次酒店品牌（三家以上）进行商谈，综合相关条件，从中选优；

A. 同为国际知名酒店管理集团，其知名度、全球营销网络、忠实会员数量、管理能力、技术支持服务等方面几乎相等或接近；

B. 同为知名酒店品牌，具备等同的品牌影响力；

C. 在营品牌酒店管理良好，业绩优秀；

D. 技术咨询服务费（含开业支持费），收费相同或接近；

E. 奖励费收费相同或接近；

F. 管理合同中商务条款、法务条款等，基本一致；

G. 技术支持服务及时良好等等。

2）商签《合作意向书》或《合作备忘录》，基本约定各商务条款取费标准，包括基本管理费、商标许可费、奖励费等，并对排他性同时约定。

3）商签《技术咨询服务协议》，服务费通常分两次支付。

酒店管理公司在收到首笔服务费后，即在其公司内部启动本酒店项目，选派室内总监和机电总监。通常情况下，室内总监为本项目负责人，技术服务涵盖室内设计、灯光、标识标牌、艺术品、厨房洗衣房、景观等；机电总监技术服务涵盖所有水电气暖、消防及弱电智能化等；

同时，酒店管理公司会根据品牌要求，提供酒店品牌设计规范标准，在其品牌库中选择并向业主方推荐各专项设计顾问名单，供业主方对接、洽谈、甄选。

4）召开酒店项目筹建启动会，业主方需要相关设计顾问参加，特别是室内、二次机电和厨房洗衣房设计顾问应到会。

室内总监、机电总监会对酒店概念方案设计，二次机电及室内设计等，提出详细要求，包括平面布局、机电选型、后区平面及流线组织等等。酒店各专业设计进入正常的阶段设计各方沟通、成果汇报、会议研讨、调改修正、阶段及最终成果审核确认。

5）随着酒店筹建各项工作的有序推进，酒店管理公司会在不同节点时段，指派IT总监、厨房总监、营运总监现场指导工作。

6）酒店总经理通常在酒店预开业前10个月到场，酒店高管通常在酒店预开业前4~6个月招聘到岗，酒店员工招聘，需在酒店预开业前3~4个月完成，以便培训，择优上岗。

A. 酒店总经理通常由酒店管理公司推荐，2~3名，供业主选择；业主也可推荐，但需酒店管理公司认可。业主方应对总经理的聘任条件提出具体要求，如性别、国籍、年龄、家庭状况、学历、同档次酒店筹开业绩等；

B. 酒店高管，如人事总监、营销总监、工程总监、房屋总监、IT总监等，酒店管理公司、业主方皆可推荐，择优招聘；

C. 酒店财务总监，需由酒店管理公司指派；合同约定业主方可指派财务副总监；

D. 合同约定，业主方有权委派一名业主代表，监管酒店日常运营管理。该代表可加入酒店管理团队（薪酬由酒店支付），任酒店副总，在酒店总经理领导下行使酒店管理职能，并代表业主方对酒店运营管理进行监督；也可仅代表业主对酒店行使管理监督权（薪酬由业主方负责），不加入酒店管理团队。

7）酒店预开业前10个月左右，酒店管理团队会向业主提交酒店开业计划，并提交详细的酒店开业预算。

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