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酒店投资资本多元化是近年来酒店业发展的重要趋势，其背后的驱动因素涉及宏观经济环境与政策调整、行业特性演变及资本流动逻辑的深层变革。

全球地缘政治波动与通胀压力下，酒店资产作为实物资产+服务业的双重属性，成为长期资本对抗货币贬值的「压舱石」，帮助跨界资本主体分散投资风险，多元化资产配置，提高整体抗风险能力的时宜之选。此外，疫情后部分酒店因债务压力进入法拍市场，部分优质地段资产折价挂牌售出，成为跨界资本入场价值重塑新机遇。

当前投资市场结构性调整的时期，可预见的是，市场在未来产业洗牌的过程中必然会出现大量资产并购重组的情形，同时也将有越来越多新的资本玩家进入酒店投资赛道，随之而来的或许是整体产业模式的变革。

为此，如何准确认知中国酒店产业的整体发展情况，并构建短中长期的资产管理路径以达到资产持有的目标，在当下产业资本转型时期尤为重要。

01

不能再以旧范式应对新周期

从宏观层面来说，中国经济过去的三驾马车在疫后已出现深度调整，随着世界经济发展格局及等方面不确定性的进一步加强，内需市场处于收缩状态，人民消费也更加趋于精打细算。数据显示，近年来中国居民储蓄有所增长，居民存贷比大幅上升至接近金融危机时期水平。与此同时，居民可支配收入尚未得到显著改善，CCI也已连续30个月低于枯荣线。

不要误以为当前正在发生的一切主要只是关于关税的问题。这其实是全球货币政治与地缘秩序的系统性瓦解。

当下市场所面临的问题不仅仅是关税的负面影响，本质上是要构建出新的世界政治秩序和新的经济秩序，这种政治博弈与经济摩擦并非一个短期事件。而当下，行业要学会面对困难周期的生存法则。

回到酒店业，宏观上全球市场的重大变局、国家两会再提八项规定、经济环境震荡下各行业企业规模收缩，与微观上酒店市场过度饱和的供给、过时老旧的市场产品以及普遍低下的空间坪效，对酒店的经营产生了双重挤压，「降本增效」也因此成为近年来酒店行业的主要发展策略。

与此同时，中央及各省出台政策全力拉动入境游，也使市场获得了新的增长机遇。据《中国入境旅游发展报告2024-2025》指出，2024年中国共接待入境游客1.32亿人次，同比增长61%。北京和上海成为外国游客接待量最高的两座城市，分别为321万人次和497万人次。

放眼全球，尽管西方世界希望能够寻找到下一个庞大的成长性市场，但中国市场毋庸置疑仍旧无可替代。酒店发展亦是如此。

以上海与新疆的酒店供给为例，2024年上海酒店供给规模已超30万间客房，中档级以上定位酒店品牌连锁化率超60%；对比有266个上海之大、投资日趋活跃的新疆，该市场的中档及以上酒店客房数近23.7万间，连锁化率不及30%。

这两组十分极端的数字，一个代表中国最成熟的市场，另一个是中国正在起步的市场，暗示着中国市场体量的发展空间其实需要更立体多维的解读。

毫无疑问，中国正在强势崛起，并持续在国际政治和经济秩序重构中发挥重要的领导者作用，但外部摩擦仍不可避免，内部经济和产业运行模式也正在重塑，且不再以旧范式应对新周期，酒店行业亦是如此。迈向未来，行业也必然会经历知识结构与产业认知重建的过程。

AI不再是技术，而是新经济的起点。

智能体经济正在成型，组织的结构会被改写。

图片来源：锦囊泛娱酒店

02

产品辨识、情感交织、长期精作

在行业趋势方面，厚海数据平台近期发布的《MSI·2025年第二季度中国酒店市场景气调查报告》指出，2025年第二季度全国酒店市场MSI指数为-24，环比略有改善。

其中深圳、三亚和杭州MSI指数环比改善较为明显，然而厦门、南京、成都、青岛、西安等二线市场MSI环比则进一步恶化。

当前的市场压力并不仅来自于需求侧，上述城市市场都受到了庞大供给量所引起的剧烈市场竞争，供给侧给予市场的压力反而更为严峻。进一步聚焦第二季度不同需求结构的市场预期，可以看到团体旅游和会议需求仍将持续低迷，尽管国内商务方面景气预期有所好转，但总体仍于负值徘徊。

需求在收缩，也在改变。可以看到，近年来消费者正在从单一物质满足，转向价值共鸣和精神滋养。与之而来的，越来越多的本土品牌开始投入到自身品牌力建设当中，以此与目标客户及利益伙伴建立更好的价值链接。

与此同时，市场的供给增速有所回落，但绝对值增长仍十分可观。据厚海数据平台显示，2024年中国大陆地区中档及以上层级酒店的规模已达到840万间客房，共计超7.5万家酒店。其中，2024年比23年新增近1万家中档及以上层级酒店，国内市场整体供给规模仍然存在较为庞大的增长。此外，过去近十年里国内市场酒店供给结构逐渐发展为稳定的金字塔型结构，这也意味着市场资本方面逐渐趋于成熟。

在品牌格局方面，国内市场的品牌总量呈现出显著增长的趋势，且头部企业的聚合效应仍将进一步提升。同时，市场中的品牌变更也十分活跃——过去一年，市场中的经历摘牌的酒店数量从520家增长到了近870家，且主要集中在低线城市；冠牌与翻牌酒店的数量也存在不同程度的增长，这都昭示着有越来越多的利益方加入了中国酒店产业的博弈之中。

聚焦品牌连锁化率，中国大陆中档及以上酒店品牌连锁化率已从2015年的25%，增长至当前的40%；其中，上海始终是品牌连锁化率最高的城市，于去年达到了66%，北京为54%。从各层级的连锁化率来看，中高档的连锁化率目前只有23%，增长空间较为可观；相比之下，奢华市场的连锁化率已达到95%，依旧是连锁品牌主导的市场。当前酒店市场的品牌连锁化率仍在稳步提升，且中高档市场仍有一定提升空间。

在品牌签约方面， 存量改造类投资项目占比份额仍在持续增长，且特许经营模式愈加成为新签约酒店的主导运营模式——2024年中国大陆地区中档及以上层级签约酒店项目中，近70%的新建项目及82%翻新项目都采取了特许经营模式。

最后，在资产交易方面，过去十年国内市场中关键酒店资产的交易主要发生在相对成熟的一线城市，其占比达到近三成；从交易产品类型与定位层级来看，城市酒店、定位在高档及超高档层级的酒店是主要交易对象。同时，在资本构成方面，国内酒店资产交易仍以内资为主，能源类企业成为了交易较为活跃的资本主体。

值得关注的是，奢华酒店的成交价格存在显著溢价，过去十年该层级酒店的每间房均摊交易额达640余万元。

另一方面，大陆地区奢华酒店的整体供给量近五年来也在稳健增长，且主要集中于核心城市与头部旅游目的地——2024年中国大陆市场奢华酒店数量近190家，其中上海与北京都以20余家的规模领跑市场；杭州、三亚、成都、南京等地也引入超10家奢华酒店，这表明中国奢华酒店市场仍具备一定的市场深度。

当下，国内奢华酒店都愈加趋向个性化、精品化发展。以上海为例，可以看到新兴的奢华酒店在客房规模上有所缩减、新生潮牌定向捕捉细分需求，品牌的调性和差异性正成为酒店获取定价能力的主驱力。产品的强辨识度、情感交互的能力与长期的精耕细作，将始终是高溢价酒店资产在价值管理方面的制胜之道。

图片来源：锦囊泛娱酒店

03

产业资本转型酒店

资产配置如何认知破局

产业资本转型酒店资产配置，关键在于要对「钱投向哪里？如何选物业标的？如何定义一家优质好酒店？」三个问题进行回答——

· 判断资产标的所在的市场环境

由于酒店资产具有强地点区位的属性，资产所在市场的社会环境、政策和政府治理能力均会影响未来资产管理环境、优秀人才获取及资产流动性。

· 对资产标的进行全面尽职调查

基于在法律、财务、市场、建筑、消防及机电等方面的尽调，投资人可以对那些可能会影响目标资产价值及其可塑性的风险进行综合性判断。所谓尽职调查，其实就是在告诉业主「要花多大代价去做修复这些风险所带来的问题，以及哪些问题是无法被修复的」。

· 关注资产的时间价值

优秀的酒店资产不仅是短期现金流的创造者，其资产物业的维保状态，市场口碑声誉、品牌价值管理与资产整体的生命力状态，均对该资产长期的保值增值有重要影响。

1. 在酒店收购方面，业主可以考虑哪些位置及类型的酒店？

这个问题的答案主要取决于投资者对这个资产战略目标的设立。我经常会问投资人，这个资产准备拿多久，很多人也对此非常迷茫甚至完全没有考虑过。

时间是一个很重要的概念——这个资产是要持续运营然后传承给下一代，还是经历10年的持有周期后退出？退出的计划又是什么？当然，今天酒店产业都面临着一个关键问题，那就是中国还没有资产退出的通道，或者退出通道非常单一和狭窄。但坐拥如此庞大的市场，我也认为未来这条道路一定会迎来开放。

因此，当你具备时间的概念，再去看一个预计持有数十年甚至百年的资产，和一个希望短期持有5到10年的资产，就会对这个资产产生完全不同的认知和价值评判，伴随的是一些优先级上的取舍。所以酒店资产，尤其是越奢华的资产，其实是一个时间的礼物。

2. 在完成收购后，业主应该抓住哪些关键点去做资产提质更新的决策？

存量更新是一个十分复杂的系统性问题。我认为这首先取决于业主对于这个资产的安排，基于这个目的再去考虑要不要做更新改造，怎么做，以及以怎样的强度做，这个过程中需要拆解很多目标。

有时候不见得关门停业进行改造就是最优解，投资强度也不是评判结果的唯一指标，本质上还是在于业主对收购资产的战略性考量。另一个比较重要的考虑是时间的周期。利用经济周期的低谷期去对资产进行重新评估和翻新，当下就不失为一个更新资产的时点，当然每个资产在面临改造提质上都会遇到不同的难题，也很容易受到短期视角的蒙蔽。

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