来源：NorthStar酒店资产管理，作者Shirlley 侵删

昨日，我有幸与来自香港和马来西亚的几位投资人交流，他们专程赴海南考察潜在投资项目（非酒店项目）。其中一位投资人背后是新加坡的上市公司。

在短短两小时内，他们的投资哲学彻底刷新了我对商业的认知。他们以纯正的动机和初心出发，强调所做的是“爱心工程”，旨在带动当地经济发展，帮助当地居民致富，并致力于创造具有独特差异化的项目。 

此外，这些华裔投资人展现出深厚的爱国情怀，尤其是那位来自香港的投资者，他对祖国的感激之情令人动容。他们在项目投资初期就已精心策划，选择了地理位置优越的项目（选址），聚集了资金方、掌握核心技术的专家、拥有当地资源的合作伙伴、国外同类成功项目的创始人和产品（为新项目提供补充产品），形成了一个强大的团队。这一切让我深刻体会到“天时、地利、人和”的真谛。

在这些投资者的对话中，他们经常提及“爱心”、“能量”、“合作”、“帮助他人”和“爱国”等词汇。他们不再仅仅追求个人利益，而是更多地思考如何为社会创造价值，获得更高的成就感。这些让我很感慨，所以我也把以上感悟分享给大家。

今天想跟大家分享酒店定位过程中常见的问题。

在酒店业，酒店定位是吸引顾客的第一步，也是至关重要的一步。错误的定位不仅会误导酒店前期开发投资超标，更可能导致酒店运营出现问题，潜在客户流失和品牌声誉受损。今天，我们就来探讨一下酒店定位和投资测算错误可能带来的严重后果。

图片来源：锦囊泛娱酒店

一、忽视酒店的市场定位和投资回报测算分析

忽视酒店的市场定位和投资回报分析，可能会导致项目投资决策失误。正确的市场定位能够确保酒店吸引目标客户群体，而精准的投资测算则有助于评估项目的盈利潜力。

只有深入分析市场趋势和客户需求，才能制定出有效的投资和经营策略。因此，在投资酒店项目之前，请务必重视这两个关键因素，以确保酒店投资风险降到最低。

一些酒店业主可能忽视了项目启动阶段的市场定位和财务评估的重要性，而另一些则依赖有房地产业背景的员工来进行投资估算。他们往往会根据房地产住宅楼盘的销售数据来预测酒店的潜在收入和成本。这种做法可能涉及到以下计算方法：

1、根据周边住宅楼盘的售价和销售速度，估算酒店项目的潜在市场需求和入住率。 

2、参考住宅楼盘的开发成本和利润率，预测酒店项目的建设和运营成本。 

3、结合住宅楼盘的销售周期，预估酒店项目的现金流和投资回报期。

然而，这种以房地产项目为基准的估算方法可能存在局限性，因为它没有充分考虑到酒店行业特有的市场因素和运营风险。因此，在进行酒店项目投资测算时，还需要结合酒店行业数据和专业经验，以获得更准确、全面的结果。

例如以下测算就是按房地产项目的测算方法来测算酒店运营总收入（错误的计算模型）：

在投资测算领域，这些算法可能引起误差，影响决策的准确性。还有一些酒店项目的投资测算完全基于业主领导的主观愿望，缺乏坚实的运营数据和实践经验作为支撑。这种过于乐观的估算可能导致投资决策失误。

同时，业主公司领导也要勇于倾听第三方酒店顾问公司的真实市场反馈。虽然忠言逆耳，但敢于直言的酒店第三方顾问公司是出于对业主投资负责的态度。第三方顾问公司的意见有助于避免盲目乐观，确保投资决策更加客观、科学。

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二、酒店市场定位错误会导致酒店投资额投标

错误的市场定位不仅会导致投资成本的无谓增加，还可能使得酒店无法吸引目标客户群体，进而影响其长期的盈利能力和品牌声誉。

例如，如果一个酒店在前期规划的时候，没有理性分析项目自身的地理位置、项目优劣势和周边竞争酒店，错误地将自己定位为高端奢华品牌，而实际上其地理位置、设施条件并不符合这一市场定位，那么它可能会在前期投资中，建设和装修上投入过多资金。而且这种投资超标的项目还会增加后期的运营成本，还会导致酒店开业后吸引的客户与预期不匹配，平均房价达不到预期。

相反，如果酒店能够准确识别并针对自己的优势进行市场定位，比如专注于提供高性价比的家庭旅行住宿或者商务便捷服务，那么它就更有可能吸引合适的客户，并实现有效的资源分配和投资回报。

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三、酒店市场定位错误，在运营过程中会造成资源浪费

酒店为了吸引目标客户群体而投入的广告和营销费用，如果因为定位不准确而未能达到预期效果，那么这些投入就白白浪费了。这种浪费不仅体现在金钱上，还包括了人力和时间成本。

如果酒店的定位与顾客的实际需求不符，他们很可能会转向竞争对手。

总的来说，如果酒店的定位与投资测算出现失误，可能导致严重的后果。这不仅关乎财务上的损失，更可能影响酒店的声誉和市场竞争力。

因此，在进行酒店项目投资时，精准的市场定位和严谨的投资测算至关重要。它们是确保项目成功、避免潜在风险的关键因素。

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