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在近日举行的“睿见酒店，破浪前行 | 仲量联行酒店投资与资产管理系列沙龙”上，来自酒店投资、资产管理、文旅地产等领域的行业精英，共同探讨了存量时代酒店投资与资产管理的市场趋势、策略及机遇。

“当行业从增量竞争转向存量博弈，酒店资产的价值逻辑正在被重新定义，” 仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛在欢迎致辞中表示。周涛认为，做好酒店的信心来自于酒店资产管理三个维度的突破：第一，将冰冷的硬件转化为有温度的体验；第二，将无形的服务转化为可量化的价值；第三，通过差异化运营打造独特的商业生态。当酒店从封闭的住宿盒子升级为流量入口和场景经济平台时，其资产价值将实现质的飞跃。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚在分享上海酒店市场现状时表示，2024年，上海国内游客数量已恢复至疫情前水平，但外省游客需求略有回落；外籍游客数量显著增长，尤其是高端及奢华酒店表现亮眼。

去年，奢华酒店日均房价逆势上涨，而中高端酒店则面临出租率与房价的双重压力。服务式公寓在疫情期间经历高峰后，市场逐渐回归理性。供应端，上海过去十年年均新增酒店供应量高达7%，远超亚太其他成熟市场；但随着行业进入存量时代，未来重心将转向资产运营与价值提升。

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2023-2024年国内酒店交易总额持续攀升，上海独占全国交易量的三分之一，内环内资产尤其受青睐。仲量联行数据显示，过去两年，上海酒店交易市场买家结构呈现出鲜明的分层特征。高净值人士及家族办公室以超过70%的占比成为绝对主力，他们注重“财务回报+情感价值”，对项目既有理性测算，也有“上头”偏好。此外，国资机构及企业积极进入酒店投资交易市场，战略收购一线城市核心区优质酒店资产，推动资产盘活。

随着公募REITs试点范围的逐步扩大，魏骏亚认为，酒店资产正在形成完整的投资闭环，有望为行业注入新活力。

在分组讨论环节，与会嘉宾围绕四大核心议题展开了富有洞见的讨论，为酒店投资与运营提供了多维度的策略框架。

土地剩余年限

关于土地剩余年限这一话题，有开发商代表坦言，虽然目前尚未出台统一的续期方案，但是市场普遍对长期解决方案持乐观态度。

退出时机

针对退出时机选择，现场嘉宾表示，如果以十年为一个生命周期，在进入第二个生命周期、机电系统完成更新、且现金流稳定的阶段是理想的退出节点，这一时期不仅运营数据趋于稳定，资产负债表也是"轻装"状态，可最大化资产估值。

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城市更新机遇

在当下城市更新的浪潮中，酒店资产正迎来前所未有的价值重塑机遇。作为商业综合体的核心业态，现代酒店正突破传统功能边界。一位开发商代表分享道，他们通过美术馆与酒店联动，实现“艺术+酒店”的深度绑定，成功助力酒店资产增值；目前也正在积极探索“景点+酒店”、“酒店餐饮走进社区”的商业联动。

下一片蓝海

关于酒店投资的下一片蓝海，活动嘉宾纷纷看好上海。有投资方代表认为：上海仍是投资首选，其国际门户地位和人口吸引力为酒店业提供了持续动力。“在上海，投对了就是蓝海。”

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