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近年来，中山市文旅产业和商业配套的持续发展，酒店行业迎来新一轮洗牌。本文基于近期中山酒店转让市场数据，从区域分布、运营成本、投资门槛等维度展开分析，为投资者提供决策参考。

一、区域格局：石岐区成交易核心，小榄古镇供需活跃

从挂牌信息看，中山酒店转让市场呈现"一核多点"格局：

· 石岐区作为传统市中心，占据市场主力（6宗），尤其步行街区域出现2宗129间客房的大型标的，月租金高达12-12.1万/月，显示核心商圈的价值溢价。

· 小榄镇作为中山经济强镇，独栋酒店供给充足（3宗），其中82间客房的中端酒店月租6万，租金收益率优于同区域经济型酒店。

· 古镇镇中心地段新装修标的转让费达118万，虽月租仅2.58万，但依托灯饰产业聚集效应，长期投资潜力显著。

二、运营成本解析：经济型酒店租金差异达5倍

数据显示，经济型酒店单房月均租金在215-1,000元间剧烈波动：

· 火炬开发区中端酒店单房成本达1,486元/月，租金压力最大

· 沙溪镇独栋酒店单房成本仅1,020元/月，成本优势突出

· 租金性价比TOP3：

1.古镇中心酒店：344元/房/月

2.沙溪镇酒店：1,020元/房/月

3.西区商业圈酒店：760元/房/月

三、投资门槛：转让费与经营规模深度绑定

值得注意的是：

· 中端酒店溢价显著：火炬开发区中端酒店单房转让费是经济型酒店的9倍

· 规模效应明显：100间以上大型标的单房转让费降低30%-50%

· 装修溢价突出：新装修的古镇酒店单房转让费（1.57万）比同区域旧物业高115%

四、投资建议与风险提示

重点机会区域：

1.小榄镇：80-82间客房标的月租5.8-6万，单房成本725-760元，兼具规模与成本优势

2.沙溪镇：51间客房独栋+7店铺，业态组合提升抗风险能力

3.西区商业圈：100间规模标的月租7.6万，流量稳定性强

风险警示：

· 石岐步行街高租金标的需警惕12万/月固定成本压力

· 火炬开发区中端酒店需评估周边商务客源支撑力

· "面议"类标的建议要求提供3年经营流水数据

结语

中山酒店市场呈现明显的区位价值分化，投资者应重点关注小榄、沙溪等新兴商圈的规模化标的，同时警惕核心商圈高溢价项目的运营风险。对于中端酒店投资，需结合周边产业配套深度评估客源结构，经济型酒店则建议选择单房成本低于800元/月的标的，以提升抗风险能力。

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