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上海某酒店出售项目调研简报

1、项目情况

上海某酒店位于上海市中心，河南南路157号，紧邻豫园、老街集市、外滩、新天地、陆家嘴金融中心及当地各大风景名胜。距离轨道交通10号线豫园路站100米（步行2分钟），距离轨道交通8号线中华路1000米（步行5分钟），距离人民路隧道出口1500米。

出售价格：21亿

该酒店共22层，地下1层，包括40个车位。产证面积28290.13平米，1-4层挑空空间经改造调整，现在1楼改为独立商业用途，4楼设酒店大堂及咖啡厅，2-3楼设景观客房，调整后的总建筑面积为36959平米（包括地下1层面积）。 该酒店聘请万豪国际酒店集团公司进行管理，授权万丽度假酒店品牌。2007年8月18日正式开业，拥有 341间时尚客房，包括15间套房，部分客房的浴缸设臵在起居室中央，沐浴之时可以尽情观赏浦江两岸的美丽上海景致。配套设施包括一个商务中心、三个餐厅（包括宴会厅）、四个会议兼活动室、以及一个位于 17 楼的行政楼层酒廊。 该酒店入住率在上海同业中保持领先，平均达到90%以上。其中团队协议价600-800元，贡献率为65%，散客价900-1100，贡献率35%。（以上数据待取得酒店营业报表后测算核实）。

总结：

酒店位于上海市中心黄金地段，交通便捷，周边住宅售价在5万以上（需详细调研）。

酒店毗邻老城隍庙历史人文景观，及浦江沿岸自然景观，拥有得天独厚的旅游资源，是上海酒店同业中佼佼者。

酒店设计独到，尽管有7年折旧，但通过万豪精心维护，目测软装修磨损不大，至少有3-5年安全使用期。（酒店设施设备使用状况待取得相关资料后实地检测）。

2、区域人流调研

1.1模型范围

本模型范围是以中华路与人民路构成的环状区域；

该区域属于上海市中心老城隍庙地区,总面积约2.5平方公里；

该区域主要由豫园商圈和老西门商圈共同构成。

1.2地域交通分析

联外交通干道为复兴路、河南南路、延安路、西藏路、中山东二路，均为双向四车道。离延安路高架外滩出口1.5公里，离复兴路隧道口500米。

轨道交通：

M9线：桂林路→宜山路→徐家汇→东安路→大木桥路→打浦桥路→马当路→陆家浜路→中华新路→八佰伴→西藏路

M8线：西藏南路→陆家浜路→老西门→大世界→人民广场

M10线：陕西南路→马当路→老西门→豫园→河南中路

1.3人文环境分析

豫园地区曾属南市区，曾是老上海的旧城区，也是上海本土文化的发源地之一，豫园老城厢地区的旧式建筑群代表了上海建筑文化的“原生态”部分，已有700余年的历史。在上海以往的建设中，老城厢地区由于人口密度过大、动迁难度高等相关阻力，曾一度被遗忘和忽视，但随着新一轮建设高潮来临，黄浦区老城厢的福佑路、露香园路、南外滩三片地块的同时签约，标志着外滩一体化开发实质性启动，老城厢地区也将重新成为上海的高档住宅区和核心旅游区。

2.1人流量估算

1) 老城厢居民

黄浦区2002年人口密度为每平方公里5万人，老西门地区平均人口密度达到7

万人每平方公里，以此估计目前周边原老城厢居民约15万（不包含新建楼盘居民）。

2) 楼盘居民

豫园周围有18个商品房，总建筑面积约为191万平米，以人均居住面积30平米计算，则约有6万多名常驻居民。（见附表）

3）旅游人流

豫园每年招待中外游客4000万人次，平均每天人流量约为11万人次左右。假设0.1%游客选择入住豫园万丽酒店，则产生日均1000人次的机会性客源。

总结：

上海酒店位于豫园商圈和老西门商圈中间的黄金位臵，其1-3层商业以周边居民和游客为强大消费基础，与毗邻的隍庙老街、香港名都，以及未来落成的英皇明星城三足鼎立，构成豫园外围的旅游消费圈。4-22层酒店如能善加经营，把握好日均1000人次的机会性客源，则入住率和酒店房价都有更大挖掘空间。